沈北新區冷清的背後
瀋陽市沈北新區位於瀋陽北部，二環之外，這裡與之前媒體頻繁曝光的“鬼城”鐵嶺新區僅相距十幾公里。
與比鄰而居的鐵嶺新區相比，沈北新區的規劃要更加宏大。起初區域規劃面積達到了1098平方公里，這個數字的概念就是瀋陽市主城區（和平區、瀋河區、皇姑區、大東區）總面積的3倍，用瀋陽市沈北新區宣傳部副部長曹海琳的話講：“這是個大傢伙。”而且沈北新區早在2006年就啓動了，經過了7年建設，我們似乎更能夠看出一個區域“空城”的程度。
那麼經過7年的積澱之後，如今的沈北新區發展到底如何呢？在全國多個城市出現“空城”甚至“鬼城”的大背景下，“大傢伙”沈北新區能否獨善其身？帶着諸多疑問，8月19日，中國房地產報記者踏上了開往瀋陽的火車。
一路之隔不同入住率
2006年，瀋陽市委、市政府做出新城子區與輝山農高區合署辦公、成立沈北新區的重大戰略決策，將輝山農高區、虎石臺開發區、道義開發區合併，組建蒲河新城管理委員會。爲市委、市政府的派出機構，享有市級經濟管理權限，區域內實行封閉式管理。
經過5個小時的車程，記者抵達瀋陽北站，全新的火車站與周邊高樓大廈映射出這些年瀋陽的驚人變化。可以說，房地產開發改變了這座古城。
沿着黃河大街前往沈北新區，記者注意到，昔日荒涼的道義開發區已經非常熱鬧，大學城周邊更是吸引了很多開發商項目進駐。
不過，當晚這條路的路燈和信號燈卻出現了故障，出租車司機師傅說，“平時往這邊走的人並不多，但全運會之前肯定會亮起來，全運會是瀋陽現在最大的事兒。”隨後，他與記者聊起了沈北新區的房子，他說：“沈北太大了，房子不怎麼好賣，要是投資的話還得去市內，這塊漲不起來，沒什麼人。要是住沈北，上班也太遠了，瀋陽人在這塊買房子的少。”打車大概35元錢，記者在沈北大學城附近下車，這裡雲集着遼寧大學、瀋陽師範大學等高校。儘管距離學校開學還有一段時間，但由於近期有雅思考試，因此這裡的賓館生意紅火，有的甚至出現“滿房”，同時周邊數量龐大的旅館也在顯示大學生經濟的力量。
在接下來的走訪調查中，記者發現，大學城周邊商業呈現差異化，其中靠近道義北大街的人氣聚集度比較高，有包括積家購物中心在內的商業配套。反觀瀋陽師範大學北門附近，淘樂新天地則是另外一番景象，一層二層大多數商鋪處於空置狀態，或者正掛牌轉租。這裡最爲熱鬧的是網吧、KTV、超市和飯店。面對相對冷清的現狀，記者採訪的一位業內人士認爲，大學生的購物能力有一定侷限性，這樣的消費方式難以帶動一個完整的商業體。
此外，據記者瞭解，沈北新區的樓盤項目至少在60個以上，吸引了包括雅居樂、碧桂園、亞泰、中冶、榮盛發展等知名開發商的進駐。與沈北大學城一路之隔的就是東北總部基地，放眼望去，一派房地產開發的繁榮景象。
瀋陽市沈北新區宣傳部副部長曹海琳接受中國房地產報採訪時表示，東北總部基地是沈北新區的“一張牌”，可以吸引大企業入駐，同時帶動周邊房地產以及商業的發展。他說，這些年東北總部基地銷售的情況不錯，由於面積超大，因此一棟樓售價1000萬元也很有市場。
記者走訪東北總部基地周邊樓盤項目後發現，儘管房子銷售情況不錯，但入住率並不高。據附近居民介紹，碧桂園項目的入住率不超過5成。榮盛項目售樓員更是坦言，他們銷售的項目入住率接近50%。對於入住率不高的情況，對方解釋爲：“自住的比較多，投資的相對少一些，由於周邊商場都沒建起來，還有地鐵延長線尚未到達，交通不夠便利造成了很多購房人買了房子沒有住進來。”該售樓員強調，儘管看起來附近有些“空”，但隨着總部基地的崛起和地鐵的開通，未來價值會體現，隨後向記者推薦了單價爲每平方米4300元，總面積在100平方米以上的房子。
對於碧桂園和榮盛項目的入住率情況，在沈北大學城開發太湖國際花園的百益龍集團董事長王國慶認爲，這些項目入住率應該不會有50%，目前的交通不夠便利和缺乏商業配套，都是入住率上不來的主要原因。王國慶講，一路之隔的太湖國際入住率就超過了80%，原因剛好相反。克而瑞信息集團瀋陽機構總經理宛南表示，目前沈北新區最好的位置是道義，因爲有大學城包括與皇姑區的三臺子連接。
走出榮盛的售樓處，記者就被一位推銷周邊項目的女士盯住了，她推着自行車跟隨不斷向記者介紹樓盤，並表示看房都有班車，房價很便宜。
距100萬人口 還差50萬
東北總部基地周邊項目只是沈北新區房地產開發的一個縮影，記者走訪的多個樓盤幾乎都存在類似入住率不高的情況。對此，沈北新區房產局局長賈可方向中國房地產報記者表示，他並不認爲沈北新城存在很空的狀態。
賈可方表示，“與沈北相鄰的法庫縣、康平縣以及鐵嶺市和撫順市很多人都在這裡購房，康平進入沈北也就幾分鐘的時間。而目前瀋陽市內有些動遷家庭來這裡購房的也不少。還有道義地區有個特點是大學生比較多，他們畢業之後留在瀋陽，也會買房。”此外，在沈北購房就可以辦理當地戶口。
對於上述觀點，王國慶也表示贊同，“周邊縣市在沈北買房的很多，沈北的空置率不算高。沈北如果配套設施做得好，人都會過來住。”不過，就沈北新區未來的城市規劃來看，目前存在“樓空”也並不奇怪。據瞭解，沈北新區曾提出目標：計劃10年引入100萬人口，而目前人口在40萬人以上，如果加上近10萬名學生，總數是50萬人，還需要50萬人口的轉移。
如何再吸引50萬人聚集呢？一個細節值得關注，打造百萬人口新區的口號如今沒有再被提起。曹海琳表示，“沒有大概時間進程，具體需要看市場情況而定，也要看產業發展的進程，自然而然就會達成這樣的目標。”賈可方認爲，如果按照目前國家經濟發展的速度，沈北新區成爲成熟的城區，大概需要五六年時間。
宛南認爲，蒲河、輝山、道義、虎石臺項目很多，不過人相對少一些，外面的開發商會反問，“爲什麼不去沈北呢？”在宛南看來，沈北新區首先要有足夠的產業做支撐，吸引就業，同時做好商業配套。
開始對房地產說“不”
記者瞭解到，從2010年至2013年7月，沈北新區土地供應量和成交量都比較大。其中土地成交建築面積3434萬平方米。此外，從2009年至今，瀋陽所有招拍掛土地中流拍土地爲890塊，其中沈北新區佔到了140塊。這樣的數據，說明沈北土地市場供應量充足。
賈可方表示，近些年土地供應上沒有太多變化，土地供應比較充足，一方面是拆遷量比較大，拆遷工作做得比較好。拆的主要是棚戶區，加上一些村屯，最終農民會回遷，同時變更了城市戶口。在就業方面，周邊企業很多，工作並不難。
儘管沈北並不缺房地產用地和項目，但人口的聚集單靠房地產拉動顯然不夠。王國慶就談到了遼寧省營口市鮁魚圈，“那塊蓋了很多房子也被買走了，可是包括工業、商業以及旅遊都不發達，房子的安居功能實現了，但以後這個地區依靠什麼發展和解決就業呢？我覺得可能治安都是個問題。”
這是一個需要面對的形勢，大拆大建大搞房地產而忽視產業容易引發社會問題。記者在沈北新區採訪中瞭解到，沈北新區這兩年在招商中已經對房地產說“不”，也就是說，不再引進住宅項目。至於原因，曹海琳解釋到：“我們的確控制了房地產的發展，這裡面有幾方面原因，首先是由於土地指標不像以前那麼多。第二，本身房地產市場不太好，來拿地的開發商不是很多，房地產不着急了，我們就先做產業，產業可以帶來人口。”
在曹海琳看來，“聚集人的事情不難，難的是靠什麼來聚集。需要靠產業做支撐，產業發展好了，收入高了，人就不會走了，就會留在沈北新區。”當然，對於以綜合體的方式出現的房地產項目沈北新區也會考慮。不過，目前的重點是引進工業地產。
在工業地產方面，一方面是東北總部基地的繼續招商。另外一方面，則是引進了聯東U谷，打造成熟的廠房，以此來吸引企業“拎包進駐”。
據記者瞭解，目前沈北新區主打的產業包括農產品深加工產業、以手機爲代表的光電信息產業、文化旅遊產業以及商貿服務物流產業。此外，包括航空產業也開始紮根，項目的引進也爲瀋陽航空航天大學提供了人才對接的機會。另外，文化旅遊發展也顯示出活力，其中方特歡樂世界表現火爆，據悉，今年的方特歡樂世界門票收入是3年前開業時的3倍，二期項目即將開工。
此外，據曹海琳介紹，目前沈北新區產值每年500億元左右。在財政收入上，2006年剛成立沈北新區的時候只有2.5億元，現在的財政收入是50億元，7年翻了20倍。