編‧輯‧室‧報‧告－房地產市場風水輪流轉

觀察近20年臺灣房地產市場走向，房市飆風已從住宅、農地、工業地一路來到今年的商辦市場。圖／Pixabay

2019年國內房地產市場可說是驚歎連連！包括南山人壽以溢價高達6成標下信義行政中心、元大人壽以溢價近3成標下松江南京案，此兩大地上權案溢價幅度之高，不僅跌破市場眼鏡，背後更凸顯壽險業勢在必得之決心。觀察近20年臺灣房地產市場走向，房市飆風已從住宅、農地、工業地一路來到2019年的商辦市場，其背後仍不脫政策、資金、利率三大要素的推波助瀾，唯一不同的是，炒家由專業投資客變成壽險、建商大戶。

2003年SARS過後到2008年，算是近20年來國內房市第一波起漲，主要因當時陳水扁推土增稅減半、優惠房貸；2008年雖遇到金融海嘯，但馬英九當選總統的兩岸和平紅利、大降遺贈稅政策，創造出2009～2014年的房市黃金五年，此兩段期間主要以住宅市場飆漲爲主，當時代表性案爲新壽2006年以63億元天價標下信義聯勤，足足超出底價2.7倍，換算每坪單價274萬元，創下住宅土地標售天價，二年後，新壽又將信義聯勤南北基地以總價101億元再轉售元利建設林敏雄與國泰金控前副董蔡鎮宇。

土地標售金額創新高，自然牽動住宅價格飆漲，在民怨高漲下，政府出手干預市場，祭出奢侈稅、豪宅稅、調高土地公告現值、豪宅限貸令等連串打房措施，其中，房地合一稅更是撒手鐗，纔將過熱的住宅投資飆風壓制下來。

住宅投資過熱，資金到處亂竄，2010～2015年，在政府打房後，市場遊資開始藉由高鐵站區開發、雪隧通車、航空城計劃等重大建設題材，將炒作對象鎖定成本低的農地，一度讓農地價格飆漲，其後，也因政策再度出手，修改農發條例，農地農舍快速降溫、交易死寂。

在住宅、農地無利可圖，投資客紛紛退場之際，房地產飆漲輪動的歷史軌跡仍持續上演，只是換個商品而已。拜中美貿易戰之賜，政府大力鼓吹臺商回臺投資，從2018年下半年起，風水輪流轉，沉寂多年的國內商用不動產市場終於「撿到槍」，找到上漲的好題材。

2019年商用不動市場大爆發，辦公大樓租金、商辦土地、地上權標售價格迭創新高，包括國泰置地廣場今年4筆辦公租金每坪都站上4,000元關卡，臺北南山廣場頂樓更傳出每坪租金突破5,000元大關，而指標辦公大樓臺北101今年中低樓層租金也站上4,000元之上，就有業者預言，以目前頂級商辦租金行情來看，臺北101大樓明、後年租客租期即將大量到期，屆時租金可能向5字頭叩關。

另外，2019年商辦土地市場更是熱鬧滾滾，除了臺北雙子星正式簽約之外，最受矚目的大案就是「信義行政中心」地上權案、「松江南京」地上權案，以及「京華城」土地標售案。排除京華城標售案爲自家人中石化得標案例不談，南山人壽以總價159.8億元標下「信義行政中心」地上權案，換算每坪單價高達744萬元，溢價幅度更高達近6成，讓外界驚呼連連，難怪市場說「地上權當所有權土地在買」。

不過，這案件看在商用不動產專業人士眼中並不意外，以南山人壽出價每坪744萬取得計算，該土地法定容積560％，加計申請危老等其他獎勵值，未來允建容積約在1,100％以上，加計每坪30萬元造價、管理成本，以及取得容積成本等，地上權資產價值約每坪140萬元，加上未來地租成本，規劃辦公室租金約莫不到每坪5,000元，即能達到2.5％的租金收益率，以南山廣場招租一年即近滿租、租金約在每坪4,000多元來看，並沒有很離譜。

相對於另二家營建業的競爭對手出價僅約南山人壽的三分之二，反應壽險業取得資產以收益思維考量，建築業則以成本加利潤爲出發點，以及各競標者對於信義計劃區頂級辦公室租金行情認知的差異。

不管房地產飆風從住宅、農地、工業地還是到現在的商辦，永遠脫離不了「政策、資金、利率」三大要素，低利率是未來可見的趨勢，市場資金氾濫也是不爭的事實，兩者變數較低，唯一不安定的因子是政策；只不過，商用不動產玩家是壽險、建商等大戶，一般民衆感受不深，爲促進經濟繁榮的表象，預料政府短期尚不會出手干預，預期商用不動產市場還會持續延燒。

但我們要提醒的是，辦公租金、土地價格不斷上漲，中小企業成本增加，若企業獲利無法隨之提升，屆時員工薪資、工作機會恐受影響，政府不可不慎！