專注高端精品領域 僑鑫國際的“藍海戰略”

本站房產訊 近段時間以來，廣州寫字樓市場的熱鬧無疑是樓市中的一道亮點。

由於廣州持續的升級需求，以及受益於區域的產業升級，各種新業態涌現，推動廣州高端寫字樓吸納潮。另外，南沙自貿片區的成立，以及以商事登記制度改革爲代表的政府對於改善營商環境的努力，也在政策上爲寫字樓市場帶來利好；同時，廣州作爲華南的重要中心城市，人力資源豐富，也持續吸引珠三角企業在此設立區域總部或職能總部，提升對廣州辦公樓的需求。

就廣州的核心CBD而言，珠江新城以更高品質的寫字樓宇以及合理的租金水平，正在不斷吸引衆多租戶的進駐和擴租。

正是強勁的需求導致珠江新城寫字樓收到追捧，據12月16日僑鑫國際合作夥伴及媒體答謝大會上公佈的業績顯示，以個性化、人性化設計以及頂豪血統著稱的僑鑫地產商務項目力作——僑鑫國際自2015年4月23日正式開始招商，在不足10個月時間，招租進駐率已達出租面積的66%，商場預租率達到70%，創造了同期高端寫字樓招租最好業績。

僑鑫國際

資料顯示，僑鑫國際定位爲“高端精品商業綜合體”，傾力打造“華南地區精品商業旗艦”。僑鑫國際由超甲級寫字樓、服務式公寓以及精品商業裙樓三部分組成，總建築面積約21萬平方米，樓高228米，共45層，以5-15層、16-30層、31-37層劃分爲低、中、高層辦公區域。標準層面積爲2314-2475平方米，停車位約900個。

仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪在接受本站房產的採訪時表示，在同等地段、價位的寫字樓選擇上，買家更注重定製服務和自身配套，這也是他們心目中產品“附加值”的重要參考標準。僑鑫國際除了在地段上具有優勢，更重要的是，因其精湛的品質，凸顯了它的競爭優勢。

以下爲本站房產專訪仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪採訪實錄:

您對於廣州商用物業發展前景是怎樣？

2012-2014年爲廣州甲級辦公樓市場供應高峰期，平均每年的新增供應達到35萬平方米，但2012-2014年每年淨吸納量也達到35萬平方米，這個吸納量在北上廣深四個城市中僅次於上海的75萬平方米，大幅高於北京的24萬平方米，深圳的31萬平方米。

2015年全年預計淨吸納量爲40萬平方米，表現強勁。廣州的空置率正逐年走低，截至2015年第三季度，廣州全市總體空置率爲7.2%，其中天河北和越秀區均低於3%，珠江新城爲10.3%。

這些新增需求主要來自於創新的金融業、新興的IT互聯網企業，以及升級的專業服務業，三者構成的比例佔市場新增需求超過65%。反映了廣州經濟結構調整和升級所釋放的市場力量，仲量聯行認爲這是新經濟的力量。

北上廣深國內四大一線城市，相對於北京和上海，廣州和深圳的商業物業發展呈現哪些特點？

吳仲豪福布斯最近發佈了一個“中國大陸最佳商業城市”榜單，廣州連續三年榮獲第一名。作爲中國華南的門戶城市，國家級中心城市，廣州的經濟實力不亞於任何一個一線城市。但仲量聯行發現廣州在“經營成本”方面，相對於北上深有較大的優勢。其中包括辦公租賃成本以及生活成本等因素。

廣州的辦公樓租賃成本由於供應高峰的集中釋放，因此租賃價值被長期低估。廣州目前全市甲級辦公樓平均租金約爲160元/平方米/月，大幅低於北京、上海甚至深圳。

僑鑫國際取得了66%進駐率，僑鑫國際爲何能在短短200天的時間達到這樣的業績？

僑鑫國際項目今年4月正式開始招商，區域內同期同步在招商的辦公樓面積超過60萬平方米；同年6月份，中國股票市場出現股災，整個市場人心惶惶，大量包括外資企業紛紛看空中國經濟，前景不被看好。許多辦公樓項目把持不住，跌入價格戰的陷阱。

早在項目落成兩年前就開始接觸龍頭租戶，實行“超前預租策略”，與發展商團隊、物業管理團隊一同逐一拜訪國內的優質龍頭企業，通過僑鑫集團優質的產品和服務理念，打消企業的憂慮，並且爲優質龍頭租戶制定定製化的一攬子租賃方案，提前鎖定優質龍頭租戶，避免進入價格戰的難關。

只有通過前期“超前預租策略”的成功實施，爲項目打造一個堅實的基礎，項目在後期纔可以進行“精選客戶”和“提升租值”，打造僑鑫國際高端精品商業綜合體的品牌效應，打造專屬於僑鑫國際的“藍海戰略”，避開價格戰。

您認爲僑鑫國際的客戶定位，僑鑫國際的定位與其它地標項目有何不同，爲什麼？

我個人從兩年前開始接觸僑鑫珠江新城（資料、團購、論壇）項目，期間很多發展商、租戶都曾問過我，僑鑫國際究竟有什麼特點？

有一位美國專業高爾夫運動員的朋友，他在體驗完從都（資料、團購、論壇）國際會議中心的設施與服務後，向我發出了“It’s Amazing! Unbelievable! Pay attention to details!”的驚歎。還有一位朋友，在僑鑫匯悅臺（資料、團購、論壇）購買了物業，他說“見識過僑鑫匯悅臺，才知道原來在高端住宅領域依然可以繼續精益求精！”

我個人從事房地產23年，即使以我多年的房地產專業經驗看來，僑鑫國際有國際視野和財力實力，着眼於細節，見微知著，打造精品的能力依然令人驚歎！僑鑫國際將成爲亞太地區商業地產領域獨樹一幟的一個高端精品旗艦品牌項目。

正是在這樣的產品設計和精緻品質的基礎上，即使在如此激烈的市場競爭環境下，僑鑫國際依然有甄選客戶的底蘊，依然在較短時期內實現高預租率。