旭輝管理層：核心一二線城市新房市場有望企穩

樓市尚在修復，房企業績持續下探。

8月30日，旭輝控股集團（00884.HK）發佈2024年中期業績顯示，截至6月末，該公司實現營業收入202.1億元，同比下降超35%；毛利約49.64億元，同比減少超45%；毛利率下降至13.4%。

不過，由於銷售及市場營銷開支、行政開支、所得稅開支等明顯減少，報告期內，旭輝實現歸母淨利潤虧損49.4億元，較去年同期減虧40.3億元，虧損幅度持續收窄。

具體來看，旭輝的核心業務主要包括物業銷售、投資物業租賃、物業服務。

其中，投資物業租賃及其他服務收入約7.9億元，同比增長10%；該項收入主要來自上海 LCM置匯旭輝廣場、上海恆基旭輝天地、上海旭輝企業大廈、北京五棵松體育館及上海楊浦寶龍旭輝廣場。截至6月末，旭輝持有的32項投資物業中，有27項已開始出租。

旭輝旗下物業板塊永升服務（01995.HK）同樣保持了增長態勢，實現營業收入33.7億元，同比增長5.9%，歸母淨利潤2.7億元，同比增長10.3%。

作爲旭輝營業收入大頭的物業銷售收入，在報告期內出現大幅縮水。截至6月末，旭輝的物業銷售確認收入約158.4億元，同比下降41.6%，在總收入中佔比超78%。

從目前的行業走勢來看，未來一段時間內，物業銷售這項業務仍將對旭輝業績形成拖累。

旭輝管理層在業績報告中稱，2024年上半年，房地產市場整體延續了弱復甦的態勢，市場情緒普遍持觀望態度，房地產市場的增長勢頭明顯減弱。期內，重點城市新房成交累計同比下降39%，二手房成交面積累計同比下降8%。

受行業大勢的影響，房企整體的銷售業績仍在持續下探。長江證券研究報告顯示，2024年1-7月，百強房企銷售額同比下降39.7%，其中民營房企同比下降50.8%。旭輝的銷售同樣面臨着不小的壓力，在今年前7個月實現全口徑銷售額221.8億元，同比減少52.4%。

儘管銷售持續承壓，旭輝在保交付和化債這兩項任務上取得了有效進展。

在保交付方面，2024年至今，旭輝累計交付新房3.5萬套，自2022年來已交付新房超24.5萬套。同時，作爲保交付的重要保障，旭輝也積極爭取“白名單”項目融資，截至8月30日，全國已有72個項目入圍房地產項目“白名單”，其中45個項目已通過融資置換、展期降息等方式改善項目現金流；另有5個項目獲取新增融資額度批覆6.1億元。

在境內債方面，旭輝完成了5支境內債券展期三年，年內已無境內債到期；2023年以來合計境內展期約141億元。其中，2023年完成4筆境內債券展期，合計展期金額約71.8億元；2024年至今公司已完成5筆境內債，合計金額69.48億元。

在境外債務重組方面，4月底時，旭輝的境外債務全面提案獲得債券持有人小組的原則性同意；5月下旬，與境外銀團協調委員會的磋商取得進一步進展，雙方已同意向下一階段推進，而組成協調委員會的貸款銀行合共持有旭輝適用債務項下的境外貸款融資本金額約59%。

此外，通過債務償還等舉措，旭輝將有息負債壓降至886億元，較2023年6月末減少136.6億元，同比降幅超13%。截至報告期末，旭輝總資產爲2828億元，淨資產572億元；在土地儲備方面，旭輝總未售貨值約2760億元，另在北京、上海等核心城市價值約460億元的持有物業資產。

不過，無論是交付抑或債務重組，銷售改善帶來的經營方面的好轉，對於房企和行業來說纔是更加決定性的。今年以來，爲了實現房地產市場的穩定發展，監管層持續釋放利好政策， “517新政”後，居民信貸政策迎來利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限，四大一線城市相繼調整限購和信貸政策。

在購房限制性政策持續鬆綁的同時，監管層還通過房地產融資協調機制和白名單制度確保項目交付，提振購房者的信心，並支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

“在一系列政策的推動下，重點城市出現止跌企穩的信號。目前市場仍處於存量需求釋放週期，加之當前供應和成交基本降至階段性低位，後期大概率延續企穩態勢。”旭輝管理層認爲。

展望下半年，旭輝管理層預計，中央層面將出臺更多去庫存和穩市場的政策，地方政府也將持續加碼，從供給和需求兩側共同發力以穩定市場。該等政策的提振作用將繼續發酵，推動成交量穩步回升。核心一二線城市的新房成交有望企穩，二手房成交份額也將繼續擴大。核心一二線城市成交的企穩將帶動全國商品房銷售降幅進一步收窄。

“然而，受行業下行、銷售和融資不振帶來的現金流壓力等因素影響，房地產開發投資仍將維持在低位，並處於築底階段。”旭輝管理層表示。