一線城市房地產投資吸引力穩居前列 長三角及中西部核心城市表現搶眼

本報記者 夏晨翔 北京報道

今年以來，房地產市場優化政策持續加碼，“去庫存”成爲政策聚焦點，降低首付比例下限、取消房貸利率下限等一系列新政的落地明顯提振了市場信心。

不過，《中國經營報》記者注意到，房地產市場中二手房價格的持續下跌，一定程度導致其性價比提升，購房者購買二手房的意願有所增強，進而擠壓新房需求，房企投資意向也正在進一步聚焦於庫存量相對較小、政策具備優化空間的核心一二線城市。

中指研究院發佈的《2024中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》同樣顯示，2024年，上海、北京、深圳和廣州四大一線城市在房地產投資吸引力方面依然保持領先地位，其中上海繼續蟬聯榜首。同時，杭州、成都、蘇州等長三角及中西部核心城市憑藉強勁的綜合實力位列全國前十，展現出了持續的城市吸引力和發展潛力。

新房市場降溫二手房活躍度提升

中指研究院統計數據顯示，2023年，全國新房市場延續調整態勢，新建商品房銷售面積降至11.2億平方米，基本回落至2012年水平，較2021年最高點下降了35%。

2024年1~4月，居民收入預期和市場信心偏弱、房價下跌預期仍在等因素繼續制約着置業需求釋放，高基數下新建商品房銷售面積同比下降20.2%，市場調整幅度仍較大。

投資方面，2023年，房地產開發投資額爲11.1萬億元，略高於2017年水平，較2021年最高點下降22%，新房市場尚未企穩導致房企投資信心不足。2024年1~4月，房地產開發投資額同比下降9.8%，降幅較2023年全年略有擴大。

但在二手房市場上，2023年以來，二手房市場活躍度保持高位，一定程度對新房市場產生替代效應。

根據中指研究院統計數據，2023年，重點25城二手住宅成交套數同比增長34%，二手房成交佔總成交的比重達到55.6%，較2022年提升7.7個百分點。2024年1~4月，二手房市場在“以價換量”帶動下保持一定活躍度，市場份額進一步提升至64.8%。

5月17日，包括降低首付比例下限、取消首套和二套房貸利率下限、降低公積金貸款利率，以及設立3000億元保障性住房再貸款支持各地收購房企已建成未出售的商品房等“一攬子”政策加速落地。

從政策跟進情況來看，截至5月31日，一線城市中，除北京外，其餘城市均下調了首付比例和房貸利率，其中廣州下調力度高於上海和深圳；二線和三四線城市首付比例均降至最低水平，多個二線城市首套房貸利率降至3.25%、二套降至3.35%，下調幅度較大。

除此之外，2024年以來多地推進住房“以舊換新”，促進一二手市場聯動，其中南京、鄭州推進力度相對較大。

如南京4月底啓動住房“以舊換新”後，截至5月20日，新房項目案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組，52組客戶確認成交；鄭州4月20日開始在部分區域試點“以舊換新”，5月10日在市內八區全面推廣，截至5月20日，報名3676組，有效登記1629組，完成新房意向認購數量199組。

未來隨着更多城市參與“以舊換新”，新房、二手房市場聯動或更加順暢，在多項舉措帶動下，新房市場有望逐漸築底企穩。

核心城市羣持續領跑

事實上，進入2024年，在長三角城市羣、珠三角城市羣、京津冀城市羣以及長江中游城市羣中，核心城市如上海、杭州、廣州、深圳等市場活躍度有所提升，顯示出較好的市場韌性。

從具體城市來看，北上廣深作爲一線城市，其投資吸引力優勢明顯，穩居全國前四位。上海以其獨特的城市魅力、成熟的市場體系和良好的投資環境，繼續領跑全國房地產市場。

杭州作爲中國數字經濟的標杆城市，其產業發展新動能加速培育，人口吸附能力突出。近年來，杭州在數字經濟、電子商務、雲計算等領域取得了顯著成就，爲城市經濟增長注入了新活力。這些優勢使得杭州在房地產投資吸引力方面保持全國第五位。

成都、蘇州、南京、西安、武漢等城市位列6~10位。其中，蘇州工業實力強勁，積極以創新驅動產業延鏈成羣、數智化，產業結構優化加速。特別是戰略性新興產業產值佔規上工業的比重已提高到四成以上，人口集聚趨勢明顯，城市吸引力排名上升1位至第7位。

研究還發現，長三角城市羣以其雄厚的產業基礎、突出的創新能力和持續的人口流入，房地產市場表現優於全國整體情況。2023年，長三角城市羣中有7個城市位列全國投資吸引力前20名。

京津冀城市羣內部產業發展梯度差距較大，但北京和天津兩個核心城市的資源集聚效應依然突出，投資吸引力位列全國前20名。然而，在房地產市場方面，僅北京市場較爲平穩，其他城市市場依然承壓。

對於中西部地區，成都、武漢、西安、長沙、鄭州、重慶等核心城市立足資源稟賦和產業基礎，緊抓新質生產力發展機遇，持續優勢產業佈局，對周邊城市展現出較強的資源吸附效應。這些城市未來發展動能有望進一步增強，房地產市場中長期仍具備一定發展潛力。

中指研究院分析指出，總體來看，中國房地產市場呈現出一線城市和核心城市持續領跑、中西部潛力城市穩步發展的態勢。未來，隨着城市化的推進和產業結構的優化升級，這些城市將繼續成爲房地產投資的熱門目的地。

市場韌性凸顯

記者注意到，近幾年，基本面較好的城市市場韌性更強。

研究報告顯示，2023年，一線及部分二線城市新建商品住宅銷售面積同比實現增長或小幅下降，與過去5年商品住宅銷售面積均值對比，降幅也相對較小，部分城市如北京、上海銷售面積高於過去5年均值，市場表現出較強韌性。

此外，從房地產開發投資情況來看，2023年，上海、杭州、北京、廣州的房地產開發投資額均超過3000億元，成爲引領市場增長的主力軍。

重慶、南京、蘇州、寧波等城市投資額介於1000億~3000億元之間，規模依然突出。值得注意的是，佛山、紹興和惠州等三四線城市投資額超過1000億元，展現出在區域市場中的規模優勢。

在投資增速方面，雖然大多數城市房地產開發投資額延續同比下降態勢，但部分核心城市如廈門同比增長高達33.8%，明顯高於其他城市。上海、深圳、杭州等城市也實現了超過10%的同比增幅，顯示出這些城市在房地產市場調控下的穩健發展。

從市場銷售情況來看，一線及部分二線城市新建商品住宅銷售面積在2023年實現了增長或小幅下降，降幅相對較小。特別是北京、上海等城市的銷售面積甚至高於過去5年均值，展現出市場較強的韌性。然而，部分弱二線及三四線城市的市場調整態勢仍較爲明顯，新建商品住宅銷售面積同比降幅較大。

面對市場變化，政策層面也在積極調整。

自然資源部辦公廳近日發佈的《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》強調，要根據商品住宅去化週期和存量土地盤活情況，合理安排新增土地供應規模。這一政策轉向旨在通過控制供給、加快去化來優化房地產市場結構，促進市場平穩健康發展。

對此，中指研究院分析指出，當前，房地產市場庫存去化週期普遍較長，部分城市甚至超過36個月。地方政府需要結合當地實際情況，合理規劃土地供應，加大存量土地盤活力度，以緩解市場庫存壓力。同時，房企在投資決策上也將更加聚焦，更傾向於選擇優質地塊進行開發，以提高企業拿地積極性。

總體來看，中國房地產市場在經歷了一段時間的調整後，正逐漸展現出韌性增長的趨勢。各地政府和企業需要緊密合作，共同推動市場平穩健康發展。

(編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：劉軍)