新政樓市觀丨上海新房二手房復甦強勁，豪宅市場卻出現盤整信號

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

自9月29日推出調控樓市的“滬七條”以來，上海房地產新政已出臺滿月。網上房地產數據顯示，截至10月29日，10月上海新房網籤4475套，環比增長20.5%；二手房成交超過2.3萬套，環比增長約56%。有不少機構預測，10月全月，上海二手房成交量有望衝擊2.5萬套。

值得關注的是，樓市復甦背後，是新增供應的大量入市。就在上週（10月21日-10月27日），上海新增供應環比增加超過70%。易居地產研究院數據顯示，上海中外環與外郊環的去化週期較長，分別爲12.1個月與13.5個月，同比上漲195%與129%。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，前期售樓處帶看量的增長轉化爲認購數據，有助於提振市場信心。不管是首次入市的剛需客戶還是改善買家，近期入市都較爲積極，這證明了政策效果非常顯著。交易主力產品價格向中低價位傾斜的趨勢明顯，但高端項目並沒有徹底“熄火”，市場還保持一定溫度，呈現多點開花格局。

其認爲，未來一段時間，這種熱度不會快速消散，成交還有望保持高位運行。

10月二手房成交量破2萬套

新政對上海樓市成交量的止跌回穩可謂立竿見影。這當中，有幾個趨勢值得關注。首先，早已進入存量市場的上海樓市，二手房成交量回暖明顯。網上房地產數據顯示，10月以來，二手房（含商業）成交量有5天單日成交衝破千套大關，其中10月13日成交1334套，創下近一年來新高。

相比之下，10月上海的新房成交4475套，雖然環比上漲了20.5%，但這是建立在9月較低的基數上。今年上海一手房網籤高點出現在6月，爲14118套，環比上漲約16.71%。

在政策的引導下，外環外區域的供應和成交均大幅放量。10月21日至10月27日的一週內，上海新房供應19.20萬平方米，環比增加70.47%。成交量也達到這一水平，環比增加57.19%。

其次，對比上海6月二手房網籤數據會發現，10月單月二手房成交量可能並不會創新高。樓市成交量回暖還有空間。

今年6月，上海二手房成交26374套，不僅創下今年新高，也是2021年6月以來月度新高（歷史記錄顯示，上海二手房最高的單月交易量出現在2013年3月，接近70000套；次高記錄則是2016年的3月和6月，當時的單月成交量超過了50000套）。換言之，如能達到2.5萬套，那10月份將是自2021年6月以來的當月成交量第二高。

不過值得關注的是，除了交易量外，二手房交易的一些先行指標表現亮眼，比如帶看量、帶看量轉化率、新增掛牌量環比增長等都指向了成交量的上漲。

上海樓市的復甦強勁，還有一個指標就是從房東掛牌價格來看，降價出售的數量減少了。一名中介業務員王林（化名）透露，國慶節前與節後的交易狀況大不相同。國慶節前，在掛牌價格的基礎上，經紀人一般都會勸房東降價出售，具體的成交價格一般不會高於同小區同戶型的最低價。這樣的勸說往往有效。

王林表示，自己在9月的成交中，大多數都是在房東降價後成交的。

國慶節後，王林發現，那些不願意降價的房東中，很多不會再降價，而是一心等價格回暖再賣。

豪宅行情現盤整信號

在新房、二手房成交量回暖的背景下，上海豪宅也走出了一波向上的行情，整體熱度提升。易居地產研究院的統計顯示，近幾個月來，上海超過10萬元/平方米的豪宅成交面積呈逐月上升態勢，多個項目開盤去化率達到100%，最低也在74.9%。2024年1-9月，上海1000萬元以上住宅成交套數達到了9455套，佔比成交總量的24.3%。

但與2023年同期相比，這一數據仍然下滑了22%。但該機構指出，比起蘇州、武漢、杭州、北京等城市50%及以上的跌幅，上海豪宅的表現稍好一點。

易居地產研究院指出，相比上半年的“527”新政，此輪新政後，多個重點樓盤來訪量有大幅上升，成交量也較以往明顯提升。從價格梯度看，相比剛需盤，高端項目的買家似乎更有信心。該機構指出，有85%的購房人出於信心提升購買6萬元-9萬元/平方米的房源。而購買均價4萬元/平方米-6萬元/平方米的房源的購房人中，則有63%是基於整體信心的提升。

從開發商的角度，銷售策略也在調整。比如位於上海徐匯濱江板塊的“中海領邸”，開出了低於房地聯動價（即政府指導價）的價格，這種策略以往在外環外樓盤中可見，如今也開始出現在內環內豪宅的銷售中。記者留意到，中海領邸拿地時的房地聯動價在14.2萬元/平方米，在其剛發佈的價格清單可見，主力戶型爲102平方米，均價爲13.2萬元/平方米；143平方米戶型的均價14.1萬元/平方米。這兩種戶型的價格不僅低於房地聯動價，也低於前期銷售均價。

同樣位於徐匯濱江的招商蛇口“海上清和璽”，位於外灘的“陸家嘴太古源·源邸”，項目還未拿到預售證，便開啓高調推介。

盧文曦認爲，過去很長時間，上海豪宅交易維持量價齊升的局面。如今出現降溫，一方面反應出上海市場的“此消彼長”，外環及外環外的成交量起來了，相比之下豪宅市場的增長力度顯得稍弱。另一方面則說明，持續了將近一年的“日光”行情後，豪宅市場正在進入盤整階段。

事實上，對於購房者而言，對豪宅的選擇也越來越挑剔。

除了改善居住之外，豪宅通常還承載着資產保值的訴求，一些千萬豪宅的主力買家，開始將關注點落位於產品。“買不到好房子”，是近期記者跟蹤的兩名購房人的強烈感受。郭麗娜（化名）是一名外地來滬與女兒同住的退休母親，其女兒工作多年，已有一定積蓄。郭麗娜也並非在上海第一次買房，其在今年上半年將手中的徐涇板塊一套房子以虧本四五十萬元的價格出售，並將老家（某省會城市）的一套高端住宅出售，一共籌集了1000萬元出頭。她想借這次機會改善居住並實現資產的保值增值，卻因缺乏好的項目而陷入糾結。

王露莎（化名）則是一名不折不扣的剛需置換買家，爲了女兒上學便利，併兼顧自己從小居住在楊浦的“老上海”情節，手握2000多萬元現金的她看了多個項目，但也感慨，“不是這有問題，就是那有問題”。

這就不難理解，上海的高端住宅項目也面臨激烈競爭和去化壓力。公開信息顯示，大批高端項目以及風貌別墅將會在年底陸續入市，比如綠城拿下的徐匯濱江地王、陸家嘴和太古地產聯手打造的太古源源邸、招商蛇口海上清和璽等。這無疑會加劇豪宅市場的競爭。

同策研究院研究總監宋紅衛用“馬拉松”來形容當下的上海樓市，他認爲，經歷此前多年的量價上漲行情，上海豪宅進入階段性盤整也在情理之中。