上海新房二手房復甦強勁 豪宅市場卻出現盤整信號

自9月29日推出調控樓市的“滬七條”以來，上海房地產新政已出臺滿月。網上房地產數據顯示，截至10月29日，10月上海新房網籤4475套，環比增長20.5%；二手房成交超過2.3萬套，環比增長約56%。有不少機構預測，10月全月，上海二手房成交量有望衝擊2.5萬套。

值得關注的是，樓市復甦背後，是新增供應的大量入市。就在上週（10月21日-10月27日），上海新增供應環比增加超過70%。易居地產研究院數據顯示，上海中外環與外郊環的去化週期較長，分別爲12.1個月與13.5個月，同比分別上漲195%與129%。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，前期售樓處帶看量的增長轉化爲認購數據，有助於提振市場信心。不管是首次入市的剛需客戶還是改善買家，近期入市都較爲積極，這證明了政策效果非常顯著。交易主力產品價格向中低價位傾斜的趨勢明顯，但高端項目並沒有徹底“熄火”，市場還保持一定溫度，呈現多點開花格局。

其認爲，未來一段時間，這種熱度不會快速消散，成交還有望保持高位運行。

10月二手房成交量破2萬套

新政對上海樓市成交量的止跌回穩可謂立竿見影。這當中，有幾個趨勢值得關注。首先，早已進入存量市場的上海樓市，二手房成交量回暖明顯。網上房地產數據顯示，10月以來，二手房（含商業）成交量有5天單日成交衝破千套大關，其中10月13日成交1334套，創下近一年來新高。

相比之下，10月上海的新房成交4475套，雖然環比上漲了20.5%，但這是建立在9月較低的基數上。今年上海一手房網籤高點出現在6月，爲14118套，環比上漲約16.71%。

在政策的引導下，外環外區域的供應和成交均大幅放量。10月21日至10月27日的一週內，上海新房供應19.20萬平方米，環比增加70.47%。成交量也達到這一水平，環比增加57.19%。

其次，對比上海6月二手房網籤數據會發現，10月單月二手房成交量可能並不會創新高。樓市成交量回暖還有空間。

今年6月，上海二手房成交26374套，不僅創下今年新高，也是2021年6月以來月度新高（歷史記錄顯示，上海二手房最高的單月交易量出現在2013年3月，接近70000套；次高紀錄則是2016年的3月和6月，當時的單月成交量超過了50000套）。換言之，如能達到2.5萬套，那10月份將是自2021年6月以來的當月成交量第二高。

不過值得關注的是，除了交易量外，二手房交易的一些先行指標表現亮眼，比如帶看量、帶看量轉化率、新增掛牌量環比增長等都指向了成交量的上漲。

上海樓市的復甦強勁，還有一個指標就是從房東掛牌價格來看，降價出售的數量減少了。中介業務員王林（化名）透露，國慶節前與節後的交易狀況大不相同。國慶節前，在掛牌價格的基礎上，經紀人一般都會勸房東降價出售，具體的成交價格一般不會高於同小區同戶型的最低價。這樣的勸說往往有效。

王林表示，自己在9月的成交中，大多數都是在房東降價後成交的。

國慶節後，王林發現，那些不願意降價的房東中，很多不會再降價，而是一心等價格回暖再賣。

豪宅行情現盤整信號

在新房、二手房成交量回暖的背景下，上海豪宅也走出了一波向上的行情，整體熱度提升。易居地產研究院的統計顯示，近幾個月來，上海超過10萬元/平方米的豪宅成交面積呈逐月上升態勢，多個項目開盤去化率達到100%，最低也在74.9%。2024年1-9月，上海1000萬元以上住宅成交套數達到了9455套，佔比成交總量的24.3%。

但與2023年同期相比，這一數據仍然下滑了22%。但該機構指出，比起蘇州、武漢、杭州、北京等城市50%及以上的跌幅，上海豪宅的表現稍好一點。

從開發商的角度，銷售策略也在調整。比如位於上海徐匯濱江板塊的“中海領邸”，開出了低於房地聯動價（即政府指導價）的價格，這種策略以往在外環外樓盤中可見，如今也開始出現在內環內豪宅的銷售中。記者留意到，中海領邸拿地時的房地聯動價在14.2萬元/平方米，在其剛發佈的價格清單可見，主力戶型爲102平方米，均價爲13.2萬元/平方米；143平方米戶型的均價14.1萬元/平方米。這兩種戶型的價格不僅低於房地聯動價，也低於前期銷售均價。

同樣位於徐匯濱江的招商蛇口“海上清和璽”，位於外灘的“陸家嘴太古源·源邸”，項目還未拿到預售證，便開啓高調推介。

盧文曦認爲，過去很長時間，上海豪宅交易維持量價齊升的局面。如今出現降溫，一方面反映出上海市場的“此消彼長”，外環及外環外的成交量起來了，相比之下豪宅市場的增長力度顯得稍弱。另一方面則說明，持續了將近一年的“日光”行情後，豪宅市場正在進入盤整階段。

同策研究院研究總監宋紅衛用“馬拉松”來形容當下的上海樓市，他認爲，經歷此前多年的量價上漲行情，上海豪宅進入階段性盤整也在情理之中。