新政樓市觀丨北京樓市新政滿月：二手房交易或破2萬套 業主“保價不漲價”

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

2024年9月30日晚間，北京市6部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，推出多項樓市調控政策。

其中，北京以“321”的梯度設置限購門檻：非京籍居民購買五環外住房的，社保或納稅門檻爲3年；購買五環內住房的，門檻爲2年；符合人才政策的，門檻爲一年。北京還將首套房商業性貸款最低首付比例由20%下調至15%，二套房貸最低首付比例由不低於35%（購買五環內住房）、不低於30%（購買五環外住房）統一下調至不低於20%。

這也是近年來，北京最大力度的一輪樓市政策鬆綁。

目前，北京樓市新政出臺已滿月。根據北京市住建委的數據，10月1日至29日，北京新房住宅實現網籤4434套，比9月全月的水平增長84.9%，但仍低於去年同期；二手住宅網籤16260套，比9月增長27.8%，爲近8年來的同期最高點。

價格方面，無論新房還是二手房，都出現企穩跡象。據21世紀經濟報道記者多方瞭解，大幅降價的情況已有所減少，但無論是開發商還是二手房業主，也都不會貿然提價。

“這輪調控對預期的提振作用是明顯的。”合碩機構首席分析師郭毅表示，從最近一個月的市場和數據表現看，北京樓市已經出現企穩跡象。

量增價穩

作爲最早進入存量市場的城市之一，新房交易並不佔據北京市場的主流。今年1月，北京新房住宅網籤量曾衝上7000套的高點，但此後一直在低位徘徊。其中，9月北京新建商品住宅成交2398套，僅高於受春節影響的2月。

9月26日召開的中央政治局會議提出，“要促進房地產市場止跌回穩”。結合當時的市場表現和相關部委的表態，樓市政策加碼的預期較爲強烈。

一位央企開發商相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，由於對政策走向有所預判，公司在9月底就做好營銷上的準備，包括準備要推的房源，擬定價格策略等，相關的物料也已提前備好。

他表示，新政落地後，公司旗下各項目就進入“加班模式”，銷售人員幾乎沒有休息。國慶長假期間及其後兩週，項目的帶看和簽約情況均較爲良好，直到月末纔有所降溫。

大興區某新房項目的銷售人員也表示，新政出臺後，項目馬上和渠道公司開會，要求加大推盤力度。由於此前蓄客情況不錯，前期的去化速度也比較快。

郭毅表示，10月以來，房山良鄉、大興西紅門、順義等區域的新房交易相對不錯，這些區域的新盤以剛需、剛改類爲主。市區內的新房總價普遍較高，但一些產品力較強的項目也錄得不錯的成交。

但值得注意的是，與去年10月的5177套相比，今年的北京新房網籤量仍顯不足。分析人士指出，“626新政”後的7月和8月，北京新房交易出現小高峰，消化了一部分需求。另一方面則是二手房市場分流所致。

作爲北京市場的主流，除2月外，今年北京二手房月度網籤量保持在1.2萬套至1.6萬套之間。受此輪新政影響，10月的網籤量已經突破1.6萬套，這不僅是最近19個月以來的最高點，也是近8年的同期最高水平。

事實上，由於網籤數據有所滯後，多家機構指出，10月全月北京二手房的實際交易量在2萬套以上。

二手房市場的情緒變化較大，更易受外部環境影響。朝陽區安貞區域的一名房產經紀人向記者表示，10月以來，該區域的成交節奏明顯加快，有業主在觀望數月後選擇將房子賣出。還有少數好房源，掛網不到一個月就能賣出。

“地段好的次新房賣得最好，老房子如果裝修好，也可以。‘老破小’就不行了，哪怕帶學區，也經常賣不上價。”他說。多家機構提供的數據也證實了這一點。

據21世紀經濟報道記者調研，今年下半年以來，北京二手房的議價空間就明顯減少，業主對價格較少讓步，客戶動輒砍價數十萬甚至一百萬的情況，也已很少出現。

但明顯漲價的情況仍然較少。原因是二手房的總體供應量仍然較大，並不具備漲價的基礎。

新房市場同樣如此。雖然部分新房項目已在10月減小或收回折扣，但尚未有項目提價。相反，臨近年末的業績結算節點，以價換量仍是開發商的主要策略。

10月末，位於北京朝陽區東四環的御翠園項目開盤，推出的特價房銷售均價低至7.5萬元/平方米-7.6萬元/平方米，與備案價相比，約相當於打了7.6折。

“暖冬”有望出現

本輪北京樓市政策“組合拳”中，除“限購令”的放鬆外，最低首付比例的下降也值得關注。根據政策，北京首套房商業性貸款最低首付比例爲15%，二套房貸最低首付比例不低於20%。兩者均爲史上最低。

但據記者瞭解，在10月的樓市成交中，低首付的情況並不多。朝陽區某新房項目中，一些總價在2000萬元左右的房源，還出現了全款成交。

多家機構向記者證實，儘管最低首付比例在今年連續下調，但高首付仍是北京樓市的常態。

郭毅表示，當前北京的購房者中，改善性需求佔比較高，這部分羣體的支付能力強，能夠承受較高的首付。同時，購房者對就業和收入的預期存在不確定性，對於揹負大額貸款仍然心存疑慮。

她表示，這也說明，相比購房門檻降低帶來的直接好處，促進本輪北京樓市升溫的，是整體預期的改善。

前述央企開發商負責人也表示，今年下半年以來，旗下項目的蓄客情況不錯，但一些客戶認購後卻遲遲不肯網籤。在樓市新政出臺後，這部分客戶不再觀望，網籤的數量也明顯增加。

他認爲，相比於首付比例的下降，北京購房者更關心的政策在於利率的下降，尤其是存量房貸利率的下降。另外，很多購房者對於相關稅費的下降也有期待。

二手房市場的預期也在潛移默化地發生變化。當前北京二手房掛牌量在15萬套左右，比此前17萬套有明顯下降。分析人士指出，這也在一定程度上說明業主的預期較爲穩定，不再急於出手。

值得注意的是，相比月初的熱度，到10月末，不少項目開始出現交易降溫的情況。二手房市場的交易熱度也有所下降。

中原地產首席分析師張大偉表示，與其他一線城市相比，北京樓市政策的力度並不大。因此在前期市場交易放量後，政策效應難免會出現遞減。

但他指出，北京樓市政策仍有鬆綁空間，從近年來“小步快跑”的政策節奏看，未來不排除北京進一步優化樓市政策的可能。加之年終是房企衝擊業績的關鍵時點，張大偉認爲，今年北京樓市有望出現“暖冬”。

郭毅則表示，北京新房和二手房的供應規模都比較大，在政策效應釋放後，市場交易會迴歸穩定。但由於市場預期已比前期有所改善，從網籤數據看，年末仍會保持較高的水平。