王振華港股記 私有化後分拆物業上市裡的資本棋子
觀點地產網 先有彩生活後有碧桂園，分拆物業上市近年來似乎成爲了不少房企熱衷的“玩法”。最近這幕劇的主角換成了王振華。
7月7日，新城控股集團董事長王振華在常州的發佈會上透露，公司旗下物業管理公司新城悅正在申請到香港上市，未來公司亦會分拆更多業務上市。
觀點地產新媒體從公開資料中獲悉，新城悅由王振華家族“私人”持有。
更爲有趣的是，新城悅上市首選並非香港。去年，新城悅曾向證監會報送了創業板上市的招股說明書，其計劃發行4000萬股，不過證監會並未放行。
去年底，證監會官網發佈了對新城悅招股文件的合規性和信息披露問題提出了補充說明的要求，但此後新城悅未更新招股說明書，直到這次另闢新路，落子港股。
新城悅“港-A”之選
即將赴港上市的新城悅，在兩三年前有着另外一個名字，叫江蘇新城物業服務有限公司。
2016年4月1日，富域香港投資有限公司以3.2億元，從香港上市平臺新城發展手中收購了常州創悅諮詢管理有限公司的全部股本權益。
根據資料顯示，常州創悅諮詢管理有限公司手中唯一的資產爲新城物業服務93.75%股權。而買家富域香港投資有限公司，是由王振華以其家族成員爲受益人所設立的Hua Sheng信託及王振華之子王曉鬆實益擁有。
或許也正是新城悅這兩年的利好勢頭，讓王振華下定了上市的決心。據瞭解，在2015年至2017年三年間，新城悅的收入分別爲4億元、5.73億元和8.66億元，年增長率爲47.1%。
截至2017年底，新城悅簽署的物業管理服務合約面積爲6780萬平方米，在管總建築面積3630萬平方米。業務範圍包括常州、上海、南京、無錫及蘇州等49個城市。
與彩生活、綠城服務和中海物業等從房企內部剝離出來的物業公司所走之路類似，王振華將新城悅的上市地點轉道在了港交所。
對此，國泰君安分析師劉斐凡指出，如今港股的地產和物業之估值和A股差別不大，同時上市的流程相對簡單，加上已有中海物業等分拆上市的成功案例，上市的阻力也會比較小。
觀點地產新媒體瞭解到，在港上市的物業公司今年以來股價表現皆有佳績，中海物業、綠城服務、彩生活等公司均保持着上揚的勢頭。據資料，彩生活的股價年內已累計上漲64%；中海物業、綠城服務今年累計漲幅也在20%以上。
“相比之下，A股目前的審批越來越嚴格，而香港的物業逐漸形成了一個版塊，估值方面也不錯。”劉斐凡表示，包括此前碧桂園放棄在A股上市的“前車之鑑”也證明了這一點。
一邊是通道緊縮，早有房企碰壁前例，另一邊則是流程簡便，成功案例頗多。不需太多權衡，A股還是港股，這筆賬王振華自然算得門兒清。
王振華的資本經
在劉斐凡看來，物業公司上市對於新城而言是件好事。“物業的做大，對於房企本身來說就是一大優勢。而且，上市後還能借此進行一些融資活動。”
顯然，港股中的物業板塊逐漸得到了投資者們的認可，也是王振華轉而選擇港股的重要原因之一。假如此次新城悅赴港上市成功，王振華旗下將擁有包括新城發展、新城控股和新城悅在內的三個上市平臺。
繼“私有化”風雲之後，物業上市的消息再次使大衆關注到了王振華在資本市場的舉動。而就在不久前，他的幾個資本動作頗耐人尋味。
今年6月以來，王振華連續五次出手增持新城發展股份。在短短不到一個月的時間裡，共增持新城發展405萬股，涉及資金約2714萬港元。
對新城發展的連續增持，不禁讓人想起了去年王振華計劃新城發展私有化一事。
2017年7月10日上午8點，新城發展發佈停牌公告，並宣佈“將根據公司收購、合併及股份回購守則發出有關可能私有化本公司及屬內幕消息的公告”。
據當時業內人士分析，港股向來的低估值是其私有化的原因之一。停牌前一個交易日，新城發展報收2.81港元每股，總市值爲158.99億港元，而這一價格遠遠被新城A甩在身後。
有市場人士認爲，從長遠看，新城發展股價至少應該在7港元以上。在每股2.81元時將新城發展私有化，或許也反映了王振華一定程度上對於公司未來發展前景的樂觀。
假如王振華的心思真如分析所說，那不得不對他的資本眼光點贊。一年過去，根據其最近幾次增持的情況來看，新城發展平均價格已經升到了每股7港元左右。此前6月15日，股價更是達到了每股7.73港元的峰值。
在最近一次增持的公告中還透露，王振華對新城發展的發展前景充滿信心，並表示在符合適用的法律及監管要求下，不排除將來會在適當的時候繼續增持公司股權。
雖然新城發展的股價與一年前相比有了大幅提升，但與王振華手中另外一個“新城系”上市平臺新城控股相比差距仍然不小。
審校：劉滿桃