提前還貸潮未平 銀行推出“先息後本”新模式 存量房貸怎麼還才划算？

財聯社6月13日訊（記者 曹韻儀）伴隨樓市新政在各地落地，居民提前還貸行爲也持續引發討論。此前有數據統計顯示，提前還貸潮自2024年2月以來持續發酵，4月達到歷史高位。

財聯社記者近日走訪市場發現，有銀行近期頻頻出招，不少銀行推出“先息後本”的個人按揭還款政策，已在上海、北京、廣州等多地落地。銀行解釋稱，此舉是爲了降低房貸客戶的還款壓力，每月可以只還1元本金。

此外，財聯社記者還了解到，爲應對提前還貸潮，上海地區也有銀行通過限制線上還款次數和還款金額額度等方式，再次調高提前還貸門檻。

多家銀行推出特色還款方式

6月13日，一位國有銀行的上海房貸客戶對財聯社記者表示，近期看到該銀行App上線了房貸還款調整功能，其已提交申請，希望能夠降低月供金額。“最長可以降低24期，也就是兩年的月供，最低每個月只用還1元本金，相當於先息後本了。目前提交申請已近兩個星期，還未接到通過通知。”

據查看，該行App信息顯示，降低月供指的是調整期內只還一部分月供，未還的貸款延後歸還。財聯社記者聯繫該行某上海網點的按揭貸款經理，其證實，近日確實該功能上線。

“最近確實新開通了這個降低月供的功能，但線上提交申請後並不能通過，需要線下提供降低月供的原因和證明，比如工資流水下降、失業證明等等。”上述客戶經理表示，並不推薦此類還款方式。

對於開通降低月供的原因，該行另一名客戶經理表示：“考慮到一些客戶確實比較困難，現金流存在壓力，可以通過這種方式暫緩一下。類似還款方式此前也曾推出過，並非首次。但剩下的本金會均攤到以後的月供，整體利息並不會降低，所以僅適合目前還款很有壓力的人羣。”

據計算，假設貸款100萬元，還款期限30年，利率3.5%，如果採取24期的“先息後本”還貸方式，則每月只要還1元本金，月供在3000元以內。目前，這種“先息後本”的還款方式已經從廣州、蘇州、西安、北京等多地逐漸鋪開，不過據財聯社記者瞭解，該國有銀行在浙江、江蘇還未開通該項服務。

“先息後本的還款方式比較適合那些前期資金緊張，但預計未來會有更多可支配資金的客羣。但是，先息後本的還款方式綜合融資成本比較高，客戶還是需要量力而行。同時，商業銀行也要對客戶的財務狀況和還款能力進行準確評估。”冠苕諮詢創始人周毅欽分析稱。

除了上述國有銀行，平安銀行此前也在微信公衆號發佈消息稱，貸款客戶可以選擇“特色還款方式”的信貸產品，包括“二階段還款”、“雙週供”、“輕鬆還”和“氣球貸”等產品，可以在三年內可以按月付息、無需償還本金；興業銀行也有“隨薪供”產品，降低房貸客戶的還款壓力。

“這種在合同裡叫遞延還款法，在貸款期限內僅可申請一次隨薪供。申請後暫停規劃貸款本金，每月只償還利息，後面會按照貸款剩餘本金和剩餘期限重新計算每月還本付息的金額，會比現在的更高。”興業銀行相關人員表示，不過這並非近期推出的新產品，早在2022年興業銀行就已經上線該產品。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進對財聯社記者表示：“隨薪貸是基於最近幾年還貸壓力的新情況，給予存量房貸的客戶一種減負的做法。從這個角度看，此類模式完全可以推進，因爲本身就是爲存量房貸客戶提供一種可選擇的模式。”按照目前的月供情況，類似模式下，至少可以減少1/3的月供壓力或1/2的月供壓力，具有較好的減負和緩衝效應。

房貸利率不設下限後，銀行間的競爭愈加激烈，因此除了特色還款方式外，多家銀行還推出了針對房貸客戶的利率優惠券。比如，桂林銀行的個人住房貸款新簽約放款客戶（不含商用房），可領取1張面值200元個人住房貸款利息優惠券（不含商用房），1張面值100元速貸、房抵速貸利息優惠券，合計利息優惠券300元/人。

提前還貸潮再起 此輪還貸潮如何“啞火”？

據國泰君安6月發佈的研報顯示，自2024年2月以來，居民早償率（指貸款人在規定的借款期限內提前還款的比率）加速上行，4月達到37%的歷史高位。這一趨勢反映居民提前還貸行爲明顯增多。

財聯社記者瞭解到，爲應對提前還貸潮，上海地區也已有銀行再次提高提前還貸的門檻。比如，在3月前，某國有大行銀行仍能進行線上預約，並且不限制還貸數額。近期該銀行提出一年僅能預約一次線上還貸，金額不能超過30萬元。

浙商銀行債券投資部表示，從目前社融和貸款面臨的壓力看，新發生首套房貸在3.45%附近，二套3.9%附近，和存量貸款相比倒掛超過50BP，部分地方甚至達到了100BP以上。“在存量貸款利率目前調整無望、居民可獲得安全資產收益率遠低於負債利率的情況下，後續居民中長期貸款增長難度確實會有所增加。考慮到市場預期企業貸款方面還會繼續保持‘擠水分’，後續要關注是否持續發酵資產負債表收縮的主線。”

國泰君安分析稱，降低首付比例，以舊換新，以及配套的免帶押過戶政策、降低負債成本，如調降房貸利率、公積金貸款利率等措施，都較難改變居民提前還貸意願。一方面，過低的通脹水平拉高了居民的實際債務負擔，本身就會引發提前還貸。“扭轉此輪早償潮的關鍵，在於改變居民對於資產荒的預期，根本措施在於促使價格平穩回升，進而提升通脹預期。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“降低存量房貸利率，形成存量和增量貸款利率連環下行的預期，有利於減緩提前還貸的傾向，有利於居民增加貸款持有，比如首套房保有且不還貸的情況下，增加用貸款買二套房的傾向。”