最低可還1元本金！多家銀行出手，房貸“先息後本”熱度升溫

住房利好政策接連推出，順應政策調整，近期又有多家銀行推出了“先息後本”的房貸還款方式，該類產品一經推出就快速引發市場熱議。

日前，記者走訪發現，目前已有部分城市銀行客戶申請貸款“先息後本”服務，但也有銀行客戶認爲“先息後本”會造成後期還款壓力過大。多位分析人士告訴記者，前期的階段性償息“減壓”期過後，本金償還的壓力和風險不容忽視。

最低可還1元本金

近日，平安銀行、建設銀行、興業銀行在內的多家銀行先後推出房貸的“先息後本”還款業務。總結而言，市場上“先息後本”的主流方案爲“先息”期數24至60期，貸款人僅需償還利息，償息期過後，則需在剩餘貸款期限內按期償清餘下貸款。有銀行表示，此舉是爲了降低房貸客戶的還款壓力，每月最低可以只還1元本金。

以5月底推出該產品的平安銀行爲例，該行住房按揭貸款“特色還款方式”包括“二階段還款”“雙週供”“輕鬆還”和“氣球貸”等四大類。據瞭解，氣球貸是指借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩餘本金。

不過，記者走訪獲悉，部分銀行的房貸“先息後本”還款業務在一些地區暫未落地。平安銀行北京某支行一位信貸客戶經理對記者表示，當前該行還沒有房貸“先息後本”的業務，其他類型的“氣球貸”例如抵押經營貸可以辦理“先息後本”的模式。

也有家住北京的建行房貸客戶透露，其建行手機銀行上顯示“該筆貸款所在地區暫未開通還款計劃調整服務”。平安銀行深圳福田某支行客戶經理也表示，該行暫時沒有落地“氣球貸”業務。

事實上，房貸還款“先息後本”模式已不是新鮮事，早在兩年前就有銀行推出類似業務。

記者從興業銀行獲悉，2022年2月底，該行上線一款名爲“隨薪供”的產品，針對中長期個人一手、二手住房貸款客戶，但設定最長期限僅有3年，在該期限內暫停歸還貸款本金，只償還貸款利息，是降低短期還款壓力的一種還款方式。

而建設銀行2022年起也在多地分行推出名爲“輕鬆供”的類似產品。該產品將個人住房貸款在貸款期限內劃分爲兩個階段：第一階段，按月歸還1元本金以及當月應歸還的貸款利息(可根據借款人需求自行確定第一階段期限，最長不超過三年)；第二階段，在剩餘貸款期限內，剩餘貸款本金可選擇按常規等額本金或等額本息方式還款。

適用未來收入改善人羣

“我看到‘先息後本’的宣傳時也心動了。”李先生告訴記者，自己仍有約200萬元的房貸，其所在的借款銀行暫未推出該類服務。不過，李先生也存在顧慮：“一想到後期本金的壓力，我還是想先按揭還款。”在社交媒體上，像李先生這樣對房貸“先息後本”望而卻步的羣體並不在少數。

記者算了一筆賬，以建行“輕鬆供”爲例，假設貸款100萬元、還款期限30年，利率3.5%。常規等額本息還款方式，月供需要4490元。若在兩年前使用該產品，則每月只要還1元本金，月供在2800元左右。但由於使用該產品後延後償還本金，最終產生的利息則高於等額本息將近6萬元。

多位分析人士告訴記者，前期的階段性償息“減壓”期過後，本金償還的壓力和風險不容忽視。不管後續如何償還，本金償還壓力都是增大的，若對收入和償還能力計算不到位，容易產生違約風險。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該類產品針對的是當前對還款有顧慮的年輕人、新市民等買房主體人羣，在目前承接貸款需求有限的情況下，“先息後本”的設計，能一定程度上減輕購房者的壓力和顧慮。

李宇嘉分析稱，當下居民按揭貸款申請意願不強，而銀行面臨資產荒的情況下，仍把按揭貸款作爲優質資產來搶，導致銀行之間的競爭加劇。各銀行之間，除了貸款利率競爭，更多是服務的競爭，再加上當前銀行降低利率爭搶客戶的空間有限，通過貸款產品設計和創新來拓客就成爲一種選項。

博通諮詢金融行業資深分析師王蓬博分析認爲，目前有鼓勵房地產的政策出臺後，銀行抓緊窗口期推出相應的產品，既能穩住存量用戶，也能吸引新用戶，這是最主要的動機。目前銀行資產端承壓，房地產端仍是優質資產和出口之一，“先息後本”的產品也能夠促使銀行在行業競爭中發力。

易居研究院研究總監嚴躍進表示：“一般是對後續五年收入狀況持續改善的家庭，可以嘗試此類服務。但輕易認爲後續償還能力增加，或者誤判收入狀況，就容易產生新壓力和風險。”不過，嚴躍進也認爲對於商業銀行來說，大規模推進此類模式同樣會帶來風險，建議對於部分階段性償付壓力有減輕需求的客戶，商業銀行可以做個體評估後實施。

存量房貸調整呼聲再起

近期房地產新政後，各地陸續取消房貸利率下限，新發住房貸款利率創下新低。有機構統計，近期30個樣本城市的首套房貸利率平均下降20BP（基點），降幅最多的城市達到45BP，最低利率降至3.15%。

相對而言，此前購房的客戶存量房貸利率仍維持在4%以上。2023年四季度，央行披露的數據顯示，23萬億元存量房貸被下調利率（占房貸總規模約60%），調整後的加權平均利率4.27%。相比新發房貸利率，二者之間的利差再次拉大。

在此背景下，又有一些銀行客戶選擇對存量房貸提前還款。家住上海的吳先生告訴記者，今年5月他再次向銀行申請提前償還房貸13萬元，這已經是他8個月內第5次還款，前後總共提前還貸140萬元，爲此拼光了此前的積蓄和大半年收入。吳先生表示，近期他所在的公司正在裁員，提前還款主要是出於對未來收入不穩定的擔憂，以主動降低負債。

據國泰君安證券韓朝輝團隊日前發佈的研報，2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位，已達到歷史前高水平，反映居民提前還貸行爲明顯增多。

韓朝輝團隊分析認爲，本輪居民早償潮由高收益資產荒（存款利率調降、長期國債指導、大額存單停售、手工補息治理）驅動，因而熄火的關鍵是扭轉居民對於資產荒的預期，根本措施在於促使價格平穩回升、提升通脹預期。

近期，有專家發文呼籲，再次降低“存量房貸”利率的時機已到。中原地產首席分析師張大偉近日發文，呼籲再降存量房貸利率。他認爲，存量房貸利率的調整是一個複雜的問題，涉及多方面的利益和市場預期，當下房地產市場最缺的是“信心”，穩樓市救市的目的是救經濟，而經濟復甦最重要的就是要拉動消費，如果存量房貸利率再降點，普通老百姓每個月就可以有更多錢去消費。

不過，有多位專家認爲，短期內，商業銀行繼續降低存量房貸利率的動力不足。李宇嘉對券商中國記者表示，銀行負債成本很高，貸款利率不斷下滑，銀行收益面臨較大挑戰，所以短期內貸款利率下降的空間不大。

長江證券分析師馬祥雲團隊研報中預計，短期內再次下調存量房貸加點概率較低。2023年這輪下調是當時存量房貸利率相對較高，接近5%。當時政策調整時提到，下調部分是銀行歷史上的超額加點，因此如果再次下調，就意味着必須突破歷史政策。近期銀行淨息差再創歷史新低，造成營收、利潤下滑，銀行經營壓力導致出臺衝擊較大的政策會更審慎。

來源：證券時報