LPR再下調 存量房貸降息還得等

前日出爐的最新LPR（貸款市場報價利率）下調了10個基點（BP），最近貸款買房的人可以馬上享受最新利率；對於一部分存量房貸客戶來說，按照合同約定，年內都無法享受到降息紅利，要等到明年重定價日才能迎來調降後的利率。

首套房貸利率降爲3.4%

昨日，北京青年報記者從北京地區多家銀行個貸部人員處瞭解到，當日起新發放的房貸利率下調10個基點，其中首套房貸利率降爲3.4%。

此次LPR調整之前，北京首套房貸利率爲3.5%（LPR-45BP），二套爲3.7%（五環外，LPR-25BP）或3.9%（五環內，LPR-5BP）。下調後，各檔房貸利率均下調10個基點，首套、二套房貸利率分別調整爲3.4%、3.6%（五環外）/3.8%（五環內，LPR-5BP），其中，首套房貸利率已低於此前歷史最低水平（3.43%）。

經測算，北京地區，100萬元30年期限的房貸，如果是首套房貸，採用等額本息法還款，此次降息後，月供爲4434.81元，減少55.64元，累計支付利息爲59.65萬元，減少約2萬元；如果是五環外的二套房貸，月供將從4602.83元降爲4546.45元，減少56.38元，累計支付利息從65.7萬元降爲63.67萬元，也減少2萬元。

據瞭解，部分已取消房貸利率下限的地區，此前有銀行已將首套房貸利率最低降至3%左右的水平。比如，有銀行目前首套房貸利率最低爲3%-3.05%，此次降息後，隨着LPR下調10個基點，這一最優惠利率就將降至2.90%-2.95%。

中原地產首席分析師張大偉預計，本次降息後，更多的城市房貸利率可能將調整到2字頭。

存量房貸利率調整滯後

“我的利率調整日是1月1日，現在還是4.75%。”北京市民張女士感嘆。像張女士這樣的存量房貸客戶有很多。

2019年8月，根據國務院部署，人民銀行改革完善LPR形成機制，LPR已經成爲金融機構貸款定價的主要參考。浮動利率房貸會按合同約定按期調整利率。一般銀行都規定重定價週期爲一年，並在合同中約定重定價日，每年重定價日那天根據當時的LPR確定當年實際執行的房貸利率。

北青報記者從多家銀行了解到，存量客戶的房貸利率重定價日一般分爲兩種情況，第一種是每年的1月1日；另一種是貸款放款日對應的每年對月對日。

對於重定價日是每年1月1日的存量客戶，雖然今年LPR已經下調兩次，但是也只能等到2025年1月1日才能享受到兩次降息的紅利。對於重定價日是放款日對應日的存量客戶，享受降息紅利的時間點就各不相同了。

如果重定價日正好趕上降息呢？兩位國有大行的相關人士均表示，重定價日是降息當日的存量客戶，當天不能變成最新利率，要等到下一年才能調整。這一說法，也得到北京市民小冰的驗證。小冰的重定價日正好是7月22日，次日查看手機銀行時發現自己的房貸利率並沒有發生變化。

存量客戶更希望下調加點

北青報記者在採訪中瞭解到，相較於重定價日對自己實際降息時間的影響，更多存量客戶關心的是存量房貸利率的加點數還有沒有希望下調。對於選擇浮動利率的客戶，房貸合同中確定的房貸利率不是一個確定的數值，而是在LPR基礎上加點，LPR每月都可能有變化，加點數卻是固定的，除非政策發生調整。2022年以來，國內房貸政策不斷寬鬆，全國新發放房貸的利率加點數一降再降，由此導致存量客戶的房貸利率與增量房貸利率的差距越來越大。

“北京最新首套房貸利率都3.4%了，我還在4.75%高位站崗。”面對新老房貸利率1.35個百分點的差距，張女士感到很鬱悶。目前北京大部分存量首套房貸客戶的利率基本都是LPR+55BP，比現在的LPR-45BP高出了100BP。

不久前，上海和深圳都根據“5·17”新政的內容調整了當地的個人房貸政策，都將首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整爲LPR-45BP。

上海是在2023年12月15日纔將首套房貸利率從LPR+35BP降至LPR-10BP。2021年7月24日至2023年12月14日期間，上海的首套房貸利率下限一直都是LPR+35BP，比現在新發放的首套房貸利率高80個基點。

深圳的情況也類似。從2019年10月8日至2023年9月28日，深圳地區的首套房貸利率一直都是LPR+30BP，比最新的利率下限要高出75個基點。

北青報記者注意到，在各大社交平臺，不少網友都在呼籲銀行能像去年批量調整那樣再次下調存量房貸利率加點。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，若目前增量房貸利率比較低，後續會形成較大的利率反差，這或許使得下半年降低存量房貸的工作會提上議程。

中原地產首席分析師張大偉指出，存量房貸利率和目前的房貸利率差距還是太大了，再次降低“存量房貸”利率的時機已到。

文/本報記者程婕

統籌/池海波

供圖/視覺中國