先息後本、氣球貸、隨薪供、輕鬆還…… 房貸還款怎樣才合算
記者 孫蔚
如果你是房貸一族，會選擇哪種還款方式？近期，多家銀行在住房按揭貸款方面推出了“先息後本”“氣球貸”等多種還款方式，甚至還有“月供本金低至1元”之類的宣傳，引發人們廣泛關注。在這種情況下，如何還款？是否合算？不同的還款方式又適合什麼人羣？《中國消費者報》記者對此進行了採訪。
多家銀行“更新”還款方式
在房貸利率不設下限後，銀行間的競爭愈加激烈。在低利率背景下，如何從日益“內卷”的貸款市場中突圍，成爲各家銀行亟須解決的問題。
近期，多家銀行紛紛調整住房按揭還款方式。例如，建設銀行存量房貸可申請調整還款方式，降低月供，還款方式變爲“先息後本”；部分分行鍼對新申請房貸的客戶推出了“輕鬆供”。興業銀行推出“隨薪供”，可將存量房的房貸還款方式改爲“先息後本”。平安銀行則一口氣推出4種特色還款方式，分別爲“二階段還款”“雙週供”“輕鬆還”“氣球貸”。
通過建設銀行APP，房貸消費者劉先生給記者做了演示——在“我的貸款”欄目中，可以選擇“還款計劃調整”，進入“降低月供”的頁面；針對“最低償還”選項，本金最低可選1元，“降低期數”選項只能選擇1—24期，“未還本金後期還款方式”只能選擇“剩餘期限每月分期攤還”。
劉先生表示：“我嘗試點擊還款計算，想看看利息總額，但頁面只顯示了前3期的‘本金1元+利息’，並沒有顯示24期後的月供金額。目前這項業務的有些問題還不夠明確，比如到底本金加利息要還多少錢、申請後如果LPR下降還款利息是否也會下降等，這些問題都不清楚。”因此，他暫時並不打算變更還款方案。
這些新的還款方式都是什麼意思？民生銀行北京航天橋支行客戶經理盧女士對《中國消費者報》記者表示，各家銀行對不同的還款方式都有相應的具體要求，不過總體而言，“先息後本”是指貸款放款之後，先支付利息，然後按還款約定支付本金的還款方式；“二階段還款”是指前3年可以按月付息、無須償還本金，然後在剩餘貸款期限內按月等額本息還款，通常貸款期限不少於10年、不超過30年；“氣球貸”是指借款人按約定的總期數計算每期月供，在貸款前期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩餘本金。
採用新還款方式得算好賬
在上述還款方式中，“先息後本”和“氣球貸”是最受消費者關注的類型，“氣球貸”的消息還一度衝上社交平臺的熱搜。
一部分消費者認爲，“先息後本”每月還款不多，相當於變相降低了購房門檻，短期內減輕了還款壓力。但也有消費者表示，這些新方式看似初期月供壓力較小，但實際支付的利息總額更多，增加了後續的還款壓力。
那麼，“先息後本”還款方式到底是否划算？記者對此進行了演示計算（實際須以銀行計算爲準，下同）：以貸款總額100萬元、時限30年、當下房貸新政調整後首套房貸利率3.4%爲準，按等額本息的還款方式來計算，每月需要償還金額約爲4434.81元，共需償還利息總額爲596533.09元；若按“先息後本”還款方式來計算，因爲現有的“先息後本”還款方式大多有期限設置、不能超長期選擇，記者以前期36個月“先息後本”、每月還1元本金的還款方式來計算，則前36個月每月只需還1元本金，月供在2800元至2900元之間，前3年總利息爲101999.88元，3年後還款利息共爲529580.42元，總還款利息爲631580.3元，較等額本息還款方式利息多了35047.21元。
針對“氣球貸”，中原地產首席分析師張大偉對記者表示，“氣球貸”就是長貸短供，在前期分期償還本息，剩餘本金到期一次性償還。因其前期每期還款金額較小，在貸款到期日還款金額較大，“前小後大”像是個氣球，所以被命名爲“氣球貸”。他進一步表示：“如果選擇了‘氣球貸’，千萬要注意，低月供只是暫時的，如果沒有規劃好，氣球的大尾巴一點也容不得忽視。”
以貸款總額100萬元、期限爲5年、利率爲5%計算，採用等額本息的還款方式，每個月月供約爲18870元。如果在“氣球貸”的還款方式下，約定前4年零11個月的月供金額爲“貸款期限20年、還款方式爲等額本息”的月供金額，則前4年零11個月每個月只需 6599元月供，大約只是前者的三分之一，但是到了最後一期，就需要一次性歸還剩餘本金83.7萬元，以及當月3940元的利息。
而且，從還款結果來看，在等額本息的還款方式下，5年一共還了113.27萬元，利息爲13.27萬元；而在“氣球貸”的還款方式下，總共還款金額約爲123.08萬元，利息爲23.08萬元，利息比前者增加了約80%。
須根據自身需求合理規劃
中央財經大學證券期貨研究所研究員楊海平對記者表示，各家銀行紛紛推出按揭貸款特色還款方式，一方面是響應政策，支持房地產企穩，另一方面，住房按揭貸款仍然是相對優質的資產，商業銀行希望通過靈活多變的方式吸引客戶入場，優化信貸資產配置。
招聯首席研究員董希淼則認爲，“先息後本”“氣球貸”等都是針對房貸客戶還款方式做出的優化，只是“氣球貸”針對的是新增房貸，“先息後本”主要針對的是存量房貸。其主要針對兩類人羣：一是短期內收入有所下降、還款壓力較大的新市民；二是工作時間不長、但未來收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式能夠幫助他們減緩短期還款壓力，在更長週期內平衡好收入和支出。
易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示，“先息後本”的還款方式比較適合那些前期資金緊張，但預計未來會有更多可支配資金的借款人。“氣球貸”看似能緩解借款人前期的經濟壓力，但是並不適合所有人。因爲“氣球貸”需要借款人有合理的還款規劃，畢竟低月供只是暫時性的，一旦借款到期就需要一次性還清。所以“氣球貸”比較適合當下資金緊缺，但預期收入很高的人。
接受《中國消費者報》記者採訪的多位業內人士均認爲，預計未來銀行會推出更多的創新舉措來吸引客戶。值得注意的是，房貸還款方式沒有絕對的優劣之分，適合自己的纔是最好的，建議借款人基於個人和家庭需求，仔細瞭解各種房貸還款方式的特點，合理評估還款能力，根據自身需求合理規劃，不可僅因爲前期還款壓力較小而盲目選擇。
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