首隻奧萊REITs獲批 首創城發打通“投融管退”閉環

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

作爲公募REITs中的創新產品，消費基礎設施REITs一直備受市場關注。

近日，華夏首創奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“首創奧萊REIT”）正式獲得證監會准予註冊的批覆，並獲得上交所無異議函，即將進入到發售階段。

《中國經營報》記者瞭解到，首創奧萊REIT是國內首個獲批的奧特萊斯消費基礎設施REITs，其底層資產爲濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目，前者是山東省體量最大的奧特萊斯，後者則穩居武漢長江以南區域奧萊市場龍頭地位。

對於將這些資產融入消費基礎設施REITs，首創城發方面表示，集團藉助國家倡導消費基礎設施公募REITs契機，後續可將更多商業地產項目融入REITs平臺，有助於打通“投融管退”的閉環，實現資產良性循環。

消費類REITs添“新丁”

從全球REITs市場的發展脈絡來看，優質商業不動產作爲底層資產的REITs產品已然發展成熟。而奧特萊斯業態，以其獨特的折扣優勢和全球大牌的集聚度，在近年來迅速崛起，成爲線下零售市場的一股新勢力。

在此背景下，首創城發集團以旗下成熟運營的武漢首創奧萊項目和濟南首創奧萊項目作爲底層資產，由旗下首創鉅大有限公司（以下簡稱“首創鉅大”）擔任運營管理統籌機構，華夏基金爲基金管理人，申報發行公募REITs產品。去年12月底，首創奧萊REIT正式向中國證監會申報，並獲上交所受理。

據瞭解，首創奧萊REIT是國內首隻以奧特萊斯項目爲底層資產的消費基礎設施REITs，消費基礎設施REITs不僅再添新成員，資產類型也進一步豐富。

作爲兩座奧特萊斯的運營商，首創城發是北京首都創業集團有限公司旗下的城市發展綜合運營體，其於2009年正式進軍奧萊業務，目前全國的在營奧萊項目有15家，覆蓋多個直轄市、省會城市，以及潛力消費城市，總建築面積約180萬平方米。

對於此次爲何要選擇武漢和濟南的奧萊項目，首創鉅大公司執行董事、行政總裁謝洪毅表示，對於消費基礎設施REITs的資產質量評估，首先要關注的是其所在的城市和地理位置。

數據顯示，武漢2023年經濟發展躍上了2萬億的新臺階，比前一年增長5.7%。如果按照一個單獨的經濟體計算，兩萬億元的經濟總量幾乎超過了全球70%國家和地區的GDP。並且，武漢是中部地區唯一一個GDP超過2萬億元的城市，城市自身就具備吸引集聚海內外優質要素資源的實力。而濟南則是在2023年實現了1.27萬億的生產總值，常住人口約爲 943.7萬人，達到了近千萬級的體量。

產業競爭力顯著

據謝洪毅解釋，兩座城市的可支配收入均持續穩定增長，顯示了城市居民的強大消費能力。在此背景下，這兩個奧特萊斯購物中心，均坐落在兩座城市新晉發展的熱點區域，且是周邊3公里範圍內是唯一的大型購物中心，消費需求旺盛，交通便利，無論是自駕還是公共交通，都非常方便。

其中，武漢首創奧萊項目於2018年4月開業，項目包含8棟商業樓棟，位於武漢市東湖新技術開發區（光谷）區內，交通便捷，周邊集聚衆多商務辦公及產業園區，產業氛圍濃厚，人口吸引力優勢明顯，項目建築形態爲地上兩層、局部三層的開放式街區。

濟南首創奧萊項目則於2019年1月開業，自開業以來銷售額蟬聯濟南奧萊市場第一。項目包含8棟商業樓棟、856個地下車位，周邊規劃配套完善，所在的唐冶片區規劃爲濟南東部城區的地區中心、 文化創意產業中心和新興產業承載地，產業競爭力顯著，項目建築形態爲地上三層開放式街區。

謝洪毅表示，目前在營的15個項目中，業績表現最好的其實是北京房山奧萊項目，該項目於2013年開業，目前累計銷售額超過200億元，納稅超4億元。“不過，從資產規模來看，第一次申請，我們覺得濟南和武漢兩個項目的體量是合適的。此外，濟南和武漢首創奧萊項目的合規手續較爲齊備，能夠更好的匹配公募REITs申報要求。”

另據首創鉅大資本管理中心總經理汪霞解釋，從商業項目生命週期來看，上述兩項目已開業5~6年，在15個項目中處於已成功跨越培育期、步入成長期的項目梯隊，且均在前期疫情的極端環境中仍能保持相對穩定的業績增長。

此外，從物業類型來看，據她介紹，兩者都是開放式街區，之所以要選擇兩個城市的項目，主要是考慮到單個城市項目易受季節性因素影響，“用兩個城市的項目組合去分散風險也是對投資人的一種保護。”

基於項目的優越性、穩定性及合規性等方面考慮，首創城發選擇將上述兩項目作爲發行消費類公募REITs的底層資產。謝洪毅表示：“若後續擴募時，會優先考慮房山奧萊項目。”

值得關注的是，與其他商業業態相比，奧特萊斯憑藉“名品+折扣”的經營模式，具有較強的抗週期屬性。

據汪霞介紹：“奧萊業態對應的消費羣體是中產，其消費特徵是並非追求絕對的低價，而是有品質的低價。此外，奧萊在貨品品質、品類差異、社交屬性上具有優勢，電商對其的衝擊很小。”

從國內市場來看，2020~2022年，零售各個業態受到不同程度影響，但奧特萊斯業態表現持續堅挺，年度增長率位於主要零售業態首位。

（編輯：王金龍 審覈：童海華）