今日開啓詢價 首批9只公募REITs值得買嗎？
隨着首批9只基礎設施公募REITs（不動產投資信託基金）產品正式獲批，這類公募行業新品種的動態備受市場關注。5月24日起，首批9只公募REITs陸續開啓詢價，離公開發售又近了一步。
首批9只基礎設施公募REITs產品覆蓋了高速公路收費、環保污水處理、產業園和倉儲物流四大領域。其中，投資公路收費的基礎設施公募REITs爲平安廣州交投和浙商證券滬杭甬杭徽高速；富國首創水務和中航首鋼生物質則爲環保類基礎設施公募REITs；博時招商蛇口產業園、華安張江光大園、東吳蘇州工業園區產業園3只產品爲投資產業園領域的基礎設施公募REITs；投資倉儲物流方向的基礎設施公募REITs爲紅土創新鹽田港倉儲物流和中金普洛斯倉儲物流。
2020年4月30日，證監會、發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。
2020年8月6日，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，基礎設施公募REITs試點正式落地。
2021年5月17日，首批9只基礎設施公募REITs產品正式獲得證監會批覆之後，5月19日這批產品就發佈了詢價公告、招募說明書、基金產品資料概要、基金合同等文件。這類基金將通過向戰略投資者定向配售（戰略配售）、向符合條件的網下投資者詢價發售（網下發售）及向公衆投資者公開發售（公衆發售）結合的方式進行發售。
根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，我國基礎設施公募REITs採用“公募基金+ABS（資產支持證券）”的產品結構，整個產品存續期間封閉運作，無法申購贖回，持有至到期或二級市場交易退出。基金80%以上資產投資於基礎設施ABS（資產證券化），通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利，基金管理人主動運營管理基礎設施項目以獲取穩定現金流，並將90%以上合併後基金年度可供分配金額按要求分配給投資者。
從首批9只產品的詢價公告來看，這些產品的詢價區間一般在2至5元，也有的高到12至14元。
其中，東吳蘇州工業園區產業園REIT詢價區間爲3.558元/份-4.094元/份，富國首創水務封閉式REIT詢價區間爲3.491元/份-4.015元/份，中航首鋼生物質REIT詢價區間爲12.5-14元/份，華安張江光大園REIT詢價區間爲2.78元/份-3.2元/份，四隻基金均於5月24日詢價。
平安廣交投廣河高速REIT和博時招商蛇口產業園REIT於5月25日詢價，詢價區間分別爲12.471元/份-13.257元/份、2.100元/份-2.420元/份。
與其他公募基金相比，公募REITs有自己的特色和優勢。
平安基金REITs有關負責人表示，傳統公募基金更着重在對上市公司的價值判斷，公募REITs則要求基金管理人主動履行項目日常運營管理的職責，提升項目的運營效益，以獲得更好的回報。也就是說，投資者申購REITs份額後，基金管理人會代替他們對其所投資的項目進行監督和管理，從而讓這個項目較好的運營起來，保障收益得以實現。
“相對於其他公募基金，公募REITs底層資產爲發達地區的基礎設施建設項目，降低了投資者參與不動產投資的門檻。由於基礎資產均爲基建項目，未來現金流入有園區租金、高速過路費等作爲保證，收入可預測性較強。同時，與其他資產相關性較低，有助於優化投資組合，降低組合風險。”格上旗下金樟投資研究員嶽坤中對《國際金融報》記者表示。
就風險等級來看，業內人士認爲，REITs產品的風險基本上介於債券基金和股票型基金之間。基礎設施公募REITs的收益主要來源於分紅收益和資產價值提升帶來的份額價值增長收益。
“REITs產品的風險收益特徵基本上介於股票和債券之間，價格波動性肯定比債券要高，甚至一些比較嚴格的投資人會把它劃分爲同於股票。因爲不同的項目的類型不同、地域不同、運營管理人的能力有不同，理論來說是應該有不同的風險等級的，不過目前大部分都將其設爲中等風險。”博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱表示。
根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，基金管理人主動運營管理基礎設施項目以獲取穩定現金流，並將90%以上合併後基金年度可供分配金額按要求分配給投資者。
平安基金REITs有關負責人表示，REITs產品預期風險和收益高於債券型基金和貨幣型基金，低於股票型基金。基礎設施公募REITs具有雙重屬性，投資者收益主要來源於期間分紅收益和資產價值提升帶來的份額價值增長收益。基礎設施公募REITs具有較高的分紅比例，採取強制分紅政策。REITs期間分紅來源主要依靠可預期的資產運營收益，因此，單位價值波動性相對較小。
“公募REITs長期有競爭力的收益。REITs分紅豐厚是一大特點——按照監管部門要求履行適當程序後決定對基金進行收益分配時，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。公募REITs不像主動管理的股債基金那樣需要考量基金經理的管理和配置能力等因素，主要關注底層資產質量，是否是持續產生現金流的項目，是否有穩定分紅能力等因素。”富國基金表示。
業內人士認爲，公募基礎設施REITs爲基礎設施建設提供一種新的直接融資支持，同時可以減輕政府債務風險。公募基礎設施REITs讓更多資金介入到亟待解決的民生基礎設施建設，是一個雙方都能夠得利的好模式。
嶽坤中表示，公募基礎設施REITs的推出對經濟發展意義重大，宏觀上有助於落實深化金融供給側結構性改革政策，爲基礎設施建設提供一種新的直接融資支持。微觀上，可以降低企業的槓桿率，實現“輕資產”模式轉型，幫助企業快速回籠資金，盤活存量資產，給市場注入新動能。對於在國外成熟市場，REITs具備收入穩定、高分紅、高流動性等特徵，被投資者作爲除股票、債券及現金之外的第四類重要投資品種，在資本市場中將佔有重要地位。通過公募REITs引導社會資金投資於具有穩定收益的基礎設施項目，滿足部分社會資本對於穩定現金分紅收益以及較低風險波動的資產配置需求。
“公募REITs在產業園、公路收費、倉儲物流和污水治理這些基礎設施上率先試點突破，可以有效地避免過高的這方面的政府或者政府平臺公司的負債，然後使得一定的資金能夠介入到相關的行業對整體行業籌措資金是一個非常好的來源方向。同時，首批公募REITs的啓航也會給其他產業做相關的試點積累經驗。”中國房地產數據研究院院長陳晟對《國際金融報》記者表示。