國內首隻奧萊REITs獲批幕後：首創的戰略考量與房企新發展模式探路
21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道
去年10月，公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施領域，此後，消費基礎設施REITs一直備受關注。
政策窗口開啓以來，已有4只消費基礎設施REITs產品上市發行。近日，證監會又批覆了兩隻產品，其中包括華夏首創奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏首創奧特萊斯REIT”），這也是國內首隻奧萊消費REITs。
與其他商業業態不同，奧萊以名品折扣爲核心，疊加其他業態組合，通過對生活方式的打造來獲取吸引力，進而實現穩定的現金流。
分析人士指出，華夏首創奧特萊斯REIT的獲批，意味着中國REITs市場資產品類的擴容。不僅對於消費基礎設施領域的資產證券化有着重要的參考意義，也是商業地產新發展模式的一種積極探索。
首創的戰略考量
據悉，華夏首創奧特萊斯REIT產品從去年底便已申報，底層資產爲首創旗下的濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目，華夏基金爲公募基金管理人。
官方信息顯示，濟南首創奧萊項目於2019年1月開業，已運營5年。武漢首創奧萊項目於2018年4月開業，已運營6年。兩者處於相同的生命週期階段。
最近三年（2021年到2023年），這兩個項目的營收復合增長率均保持在20%以上，且有着較高的市場佔有率。其中，濟南奧萊項目的市佔率在濟南奧萊市場超過55%，武漢奧萊項目的市佔率則保持在25%以上。
首創鉅大執行董事、行政總裁謝洪毅表示，首創集團旗下共運營15個奧特萊斯項目。其中，濟南奧萊、武漢奧萊、北京房山奧萊是運營最好的3個項目。考慮到資產質量、資產規模、審批需求等，此次拿出前兩個項目進行申報。
首創自2009年就佈局奧特萊斯，雖然業務發展順利，但主要以重資產的方式運營。近年來，公募REITs試點不斷擴圍，商業地產運營商看到了資產證券化的積極前景。
謝洪毅向21世紀經濟報道記者表示，首創從2022年便開始做相關研究，考慮一旦政策放開，如何抓住這一時間窗口。
但他坦言，對於要不要做，公司內部也曾存在分歧。從集團發展戰略的角度，更關注政策窗口打開後，會對商業模式帶來演進，並助力公司從重資產模式向輕資產模式轉型。
但從項目運營的視角來看，兩個項目的運營狀態良好，且正處於上升期，此時進行股權轉讓，難免面臨價值的折損。
最終，戰略考量戰勝了價值考量。同時，作爲北京市國企，首創也希望支持國家政策，從而履行國企責任。
據瞭解，就華夏首創奧特萊斯REIT，首創正在和監管部門溝通具體的發行日程表，產品有望在今年第三季度完成發行上市。
另據21世紀經濟報道記者瞭解，在首隻奧萊消費REITs的發行中，監管部門也希望獲得較好的市場反響，並給投資者切實帶來利好。爲此，首創下調了兩個項目的估值。
輕資產轉型“抓手”
近年來，基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點不斷擴圍。在2023年3月發文“預告”後，10月，證監會將公募REITs試點資產類型正式拓展至消費基礎設施。
當月，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、嘉實物美消費REIT以及中金印力消費REIT首批申報，目前4只產品已經上市發行。12月，華夏首創奧特萊斯REIT、華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金也已申報。
對於商業地產運營商來說，REITs產品在打通“投融管退”的閉環中，有着積極意義。
謝洪毅表示，過去多年來，首創一直在探索如何打通資產投融管退的閉環，但在政策擴圍前，退出渠道較爲有限，只能賣給私有型基金或產業資本。
公募REITs試點的擴圍，則提供了一個新的退出渠道。謝洪毅表示，房企完全靠自有資本來實現滾動發展是不現實的，公募REITs在提供退出渠道的同時，也有助於緩解重資產壓力，使企業有更大的餘力實現轉型發展。他透露，發行所獲的一部分資金，也會投入其他商業地產的開發和建設中。
同時，通過發行公募REITs實現資產上市之後，資本市場會倒逼企業提升管理能力和運營能力。
謝洪毅透露，首創並不會完全從兩個項目中退出，而是保留1/3左右的股份。但同時，未來優先考慮把北京房山項目放到第一批的擴募資產中。
平安證券指出，消費基礎設施REITs擴圍，優質資產將吸引更多資金參與，有助於企業構建商業地產“投、融、管、退”商業閉環，將流動性較低的不動產項目轉換爲金融產品份額，提升資產和資金的運營與運轉效率，降低負債水平。
在樓市去槓桿帶來的金融紅利減退背景下，這一政策通道的打開，相當於爲房企打開了一條融資渠道，並有利於其向輕資產的運營模式轉型。
根據中國百貨商業協會發布的《2023-2024中國奧特萊斯行業白皮書》，2023年奧萊業態銷售額達到2300億元，同比增長9.5%。到2025年，中國奧特萊斯市場銷售額將在2600億元左右，雖然增幅有放緩的趨勢，但仍將優於大部分零售業態。
前述報告顯示，在存量商業時代，市場上沒有太多的紅利，沒有促使企業快速增長的外部因素，經營能力和服務能力成爲決定性因素。
分析人士指出，華夏首創奧特萊斯REIT的獲批，對於奧特萊斯這一商業品類的發展也有積極意義。一方面，資產有望由“重”變“輕”，該品類也將獲得快速發展的機會。另一方面，資本市場將更好地發揮篩選和定價作用，使更多的優質項目脫穎而出。