深圳琅玥灣佳園開盤在即 南山集團的對手是誰？

觀點網 近幾年來，在深圳樓市各大“降價排行榜”當中，南山赤灣歷來是繞不開的片區。最近，這裡又迎來新盤入市。

市場消息顯示，南山1978·半島擎峰（備案名：琅玥灣佳園）項目獲得預售許可證，批准銷售住宅370套，預售總面積爲47736.24平方米。

據瞭解，琅玥灣佳園由兩棟樓組成，戶型建築面積從113平方米的3房2衛到167平方米的5房3衛不等，高層住宅可享海景。項目備案均價爲7.8萬元/平方米，目前凍資啓動，折後單價從6.5萬元/平方米起，預計11月15日開盤。

資料顯示，琅玥灣佳園位於深圳南山區招商街道赤灣三路與赤灣六路交匯處，地理位置屬於南山邊緣。該項目爲南山集團獨資打造，此前經常被視作南山控股赤灣開雲府項目的二期。

截至11月11日，據深圳市房地產信息平臺，開雲府項目預售總套數413套，已備案及已簽約合計僅10套。

兩期互爲“表親”的項目將在赤灣直接競爭，背後也能看出上市平臺與非上市平臺的不同考量。

赤灣摸底

赤灣樓市行情已經過一輪下探。

憑藉產城一體、背山面海、雙自貿區等概念，赤灣樓市也有過高峰期，2021年6月開盤的半山臻境均價約10.14萬元/平方米，開盤當天即售罄。但隨着市場下行，後續新盤爲了去化陸續採取折扣促銷策略。

如2022年6月入市的前海宸灣，備案均價10.43萬元/平方米，但後續折扣打到9折以下，單套返傭數十萬，秒殺房源價格低至7.26萬元/平方米，讓片區價值護城河出現鬆動。

上文提到的開雲府則在去年10月開盤，入市即85折，折後單價8.2萬元，入圍客戶僅107批，入圍比1:0.26，一年過去銷售幾無進展。

本土開發商金衆集團的雲山海項目今年3月入市，同樣開盤85折，折後單價約7.5萬元，開盤當天官宣去化約53%，在如今的赤灣已屬於較高水平。當時項目銷售還向觀點新媒體表示，成交即送800克或1000克黃金。

整體來看，落子赤灣的房企們主要分爲兩種策略，第一種是價格讓利一步到位，第二種則是保持觀望步步爲營。

赤灣從早年間十萬起跳的豪宅定位逐漸滑落，一定程度上源於房地產調整時期，市場對片區價值重新審視，如“產城一體”意味着周邊不乏工廠與泥頭車，“背山面海”意味着交通相對不便，周邊赤灣匯購物中心、太子灣K11等商業配套也尚未開業。

此外，赤灣片區近年供應量在整個南山也位居前列，如前海宸灣備案246套房源，金衆雲山海共810套房源，開雲府413套房源，深鐵熙府更是高達2080套房源。

其中，深鐵熙府此前供應534套人才房，最高限價6.05萬/平方米，是目前深圳在售單價最貴人才房，而赤灣也成爲深圳商品房與人才房價格最接近的片區。

就在上個月，深圳市規劃和自然資源局還公佈了一宗赤灣片區居住用地項目清單，新供應一塊用地面積爲1.37公頃的二類居住用地。根據公告，該地塊將以掛牌形式出讓，容積率爲2.8。地塊位於天后宮北面，大概率是目前金衆雲山海旁邊的空地。

隨着琅玥灣佳園開售以及新地塊掛牌，內卷行情或仍將繼續。

此前觀點新媒體向金衆雲山海一位銷售經理表示擔心房子買在“半山腰”時，對方回覆，“沒有的，我們這裡是赤灣，靠近海邊“。

大小南山

赤灣背靠大小南山，三面環海，看好片區未來的房企在此競逐求存，並採取不同的定價策略。

其中，最新獲批的琅玥灣佳園直接把價格打到“六字頭“，開雲府則未見後續進一步促銷手段。

如果說定價策略只是表面參差，開雲府和琅玥灣的股權結構則存在本質區別。

股權穿透顯示，琅玥灣佳園開發商爲深圳市海越錦實業發展有限公司，海越錦由南山集團全資持股。

開雲府開發商則是深圳市海城錦實業發展有限公司，僅一字之差，海城錦由上市平臺南山控股持有51.0204%，南山集團則持有48.9796%。

一家是上市公司主要操刀，另一家則是集團直屬，在融資途徑和利益分上就會存在微觀區別。

南山控股所持有的海城錦股份，是2021年以自有資金增資30.78億元所得，當時南山集團承諾，如海城錦在盈利預測補償期結束時實現的累計淨利潤未能實現累計預測淨利潤，則南山集團應以現金方式向南山控股支付補償，應補償金額=（累計預測淨利潤-累計實現淨利潤）×51.0204%。

後來由於地鐵建設、辦證延後等客觀原因，開雲府無法按原計劃在2023年度完成交付，因此這份業績承諾期限也從2021年至2023年調整爲2024年度到期。

因此有投資者提出疑問：“以赤灣匯廣場項目（開雲府）來說，目前大股東的利益和小股東是矛盾的。”

他表示，一期開雲府或不願在業績補償承諾期內大力促銷，因爲這樣會影響到淨利潤，“計提減值或者虧損可以，但要到今年以後，這樣大小股東就一起背了。”

今年9月份，也有投資者在交流平臺對此表示關切，而管理層回覆：“海城錦盈利預測期及補償期爲2021年至2024年，目前尚處於期限內。公司持續關注、積極推動海城錦住宅項目銷售與交付，與控股股東共同努力實現經營目標。如期限屆滿未能實現累計預測淨利潤，則控股股東中國南山將按協議約定履行義務。”

體現在業績成面的淨利潤不一定是正數，財報顯示，前三季度南山控股實現營收41.35億元，同比減少55.92%，主要系本期房地產業務項目結轉收入減少；歸屬於上市公司股東的淨利潤爲-3.48億元，同比減少-1,829.76%。

頗爲巧合的是，有項目銷售向觀點新媒體透露“目前一期開發商不賣了，鎖盤了”，至於具體原因無從得知。

據該名銷售反饋，開雲府八月份僅售出三套，“目前主要銷售琅玥灣佳園，比一期性價比更高，使用率也更高，可以看海景，且是一梯一戶。”

庫存去化階段，開雲府和琅玥灣佳園的對手不僅是周邊同行的新舊樓盤，有時血緣關係緊密的公司與項目之間，或許也存在利益博弈。