商用不動產今年突破千億 大案未見壽險出手

宏大國際資產總經理陳益盛指出，今年的商用不動產交易突破千億元，主因在於資金仍充裕，次爲有好標的釋出。由於國內仍有不少企業持續設廠、擴廠或擴編，因此商用不動產交易仍持續進行中，尤其廠房、廠辦及商辦仍有穩定需求，市場交易合計佔了約81％爲大宗。

此外，臺商近三年資金迴流逾2兆餘元，大有設廠或購置自用辦公的需求，而近幾年臺灣企業的營收及獲利也是近年新高，手上現有的資金也是滿滿。

同時，依據金管會發布上市公司110年度累計營業收入爲新臺幣37兆3,204億元，上市櫃公司110年度實際獲利成長達72.17％; 到了111年度上市公司累計營業收入爲新臺幣39兆2,285億元，較110年度增加1兆8,853億元，營收金額爲歷年新高。陳益盛表示，這些資金除了購置自有廠房或辦公室，也將多餘的錢用來置產，一來至少保值抗通膨、二來選對地點及標的還有增值空間。

有了資金，也要有好標的。以今年交易的前五大商用不動產來看，商辦佔了二件，廠辦、酒店公寓、零售百貨各一件; 更特別的是，「新光一號」REITs就佔了3件。但令人好奇的是，專注在商用不動產投資的壽險業者卻不在買家清單當中！陳益盛從這五件標的的投報率分析，指出了關鍵因素—投報率偏低。這五大標的有四件投報率低於3％，這3％左右正是目前壽險業投資不動產的基準點，因此讓其他非專業投資法人能趁勢進場，它們沒有金管會要求的投報率門檻，只要找對標的、安全下樁。

而目前商用不動產市場，因收益及保值效益優於住宅類，加上平均地權修正案明定法人禁購住宅，因此市場價格仍穩定甚至持續微幅成長，因此投報率無法滿足壽險業者，使得壽險業者目前處於「滿手現金，無法下注」的窘境。