《傳產》Q3商業不動產交易額突破千億元 最大金主現蹤

科技業爲本季商用不動產買氣的最大推手，投入總額399億元，佔比達7成，本季前5大交易之中，前三筆全由半導體囊括，包括臺積電、臺灣美光以及日月光半導體等大廠，皆購置廠房擴大在南臺灣的產線規模，其中臺積電以171億元購入羣創南科廠房，成爲今年商用不動產最大筆交易。第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，2020年臺商大舉回臺設廠之時，臺積電曾斥資100億元在臺南購置瀚宇彩晶等多家企業的廠房，今年這波半導體擴廠動能更勝當年，穩固臺南作爲南臺灣科技聚落的地位，同時也反應時效性對於半導體產業佈局的重要性，因此除了向公部門申購產業用地建廠外，購置符合規格需求的現有廠房也是擴廠策略之一。

今年前三季商用不動產交易金額累計達到1249億元，科技業以566億元位居最大買方，第二名與第三名分別爲建設業與專業投資機構，投資金額爲263億元與99億元。由於都市更新與危老重建不受限貸令與土建融成數限制，也使得建商積極佈局主要都會區的整棟老舊商旅、辦公大樓以及舊廠房。不動產類型以廠房交易最熱絡，金額約589億元，佔比47%，其次爲辦公室與廠辦，分別爲278億元與257億元。

保險業在商用不動產市場維持低調，前三季僅投入38億元，受限於投資性不動產最低投報率門檻提高到2.97%，北臺灣跟臺中都會區的投資機會難以符合要求，多家壽險業者轉投入開發型不動產，參與公辦都更案與公部門土地標售，臺灣人壽在9月底斥資137億元標得桃園航空城5.7萬坪產專區土地，預計打造結合體育場館、商場、星級旅館的體育複合園區，也成爲繼高雄特貿三公辦都更案、高雄舊市議會公辦都更案後，再次參與大型開發案。

受惠於住宅市場與預售市場的亮眼表現，建商推案信心大增，推動土地市場買氣在第三季大幅增溫，交易金額突破千億元。其中，建商獵地金額達到706億元，購地動能呈現倍數成長。臺中市成爲各大建商積極佈局的縣市，單季成交金額爲347億元，西屯與南屯區更吸引新美齊、興富發、亞昕與遠雄等建商，購入單筆超過30億元的土地案，也顯示雖然央行對於建商土地融資成數仍嚴格控管，大型建商在住宅銷售暢旺與看好後市發展的基礎下，積極擴充土地庫存，儲備未來推案機會。統計今年前三季建商購地動能，多家建商包括亞昕、遠雄與興富發集團，獵地已突破百億元規模。丁玟甄指出，央行宣佈第七次選擇性信用管制才短短兩週，大型土地交易累計達379億元，但高雄、桃園與臺中市府所舉辦的大型土地標售則少見建商購地身影，顯示隨着資金與住宅買氣緊縮，以及信用管制影響尚不明確的清況下，短期內建商購置土地速度減慢。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然央行採取緊縮市場資金與加強信用管制等措施，但企業自用需求爲今年商用不動產主力買方，貢獻超過6成5的交易，因此對於市場衝擊則有限，整體買氣與國內外景氣連動性較強。隨着臺積電積極擴廠以及建廠計劃逐步推進，上下游產業鏈的帶動效果將陸續發酵，科技業買氣穩定成長，科學園區內以及周邊現有廠房將持續受惠，第四季陸續有不少傳產製造業啓動廠房活化計劃，供需雙升將持續推升工業不動產交易動能。投資買氣方面，央行貨幣緊縮政策導致投資人保守觀望，然而在利率仍維持相對低點的情況下，賣方沒有出售急迫性，短期內買賣雙方的期待需要更多時間磨合。