壽險資金縮手 首季商用不動產衰退6成

根據《財訊》報導，新光人壽出清新光一號持股後，取得主導權的市場派即將進行清算標售；六棟位處精華地段的標的，能否順利脫標，將成爲今年商用不動產市場的關鍵指標。(圖/財訊提供)

《財訊》報導指出，已發行18年的REITs 「新光一號」即將進行清算及標售，名下位處精華地段的6棟標的，5月30日起陸續開標，合計標售底價約3百億元。這將成爲國內第4檔清算的REITs，目前掛牌REITs僅剩六檔。

2005年，由新光人壽所發行的新光一號，近幾年受到市場派積極介入，管理機構已從原來新光集團的新昕國際，更換爲晶華公寓大廈管理維護公司；股務代理機構也從原來新光金子公司元富證券，更換爲永豐金證券。去年4月，新光一號更名爲「樂華一號」，緊接着第2季新光人壽就悄悄出清持有新光一號的所有部位，8月即傳出將要清算的消息。

市值翻倍　底價創歷史新高

根據《財訊》報導，新光一號的不動產類型包括辦公室、商務住宅、商場與百貨，區位有臺北市中山商圈、永康商圈、南京復興商圈、天母、大安森林公園周邊，以及臺南市火車站商圈。當中兩座地王：天母地王「新光天母傑仕堡大樓」，底價爲114.5億元；以及公告土地現值最高的臺南地王「臺南新光三越百貨大樓」，底價43.7億元。此外，還有新光中山大樓、新光國際商業大樓、臺證金融大樓及新光信義華廈部分樓層。不僅有穩定收租的現金流，也兼具開發都更危老重建效益。

世邦魏理仕資本市場董事林敬超指出，新光一號標售價格創下過往幾檔REITs歷史新高金額，從當年發行113億元的規模到目前資產市值利得等於翻倍，因此受益人決議出售。至於誰是最大的受益人？林敬超說這並非公開訊息，財報上也沒有揭露。

《財訊》報導指出，即將清算的新光一號有兩大觀察指標：一是國內的REITs氛圍；另一是商用不動產的市況。業內人士指出，這是國內第4檔清算的REITs，從過去的案例顯示，當REITs股價明顯低於淨值，加上採取過於被動的管理，導致收益分配長期低迷的情況下，受益人爲了保障自身的投資利益，在沒有其他可以積極改善REITs基金表現的選項時，纔會走上清算下市之路，這屬於較爲極端的決定。

另一方面，也因爲有出場機制，使得臺灣的REITs市場能夠維持一定的流動性，不會是死水一攤。至於下市清算更啓示受託機構及管理機構，未來必須要更以受益人的利益爲前提來管理手上的REITs基金。