置換客二手房出手難？上海郊區新盤推出“首付分期”

近日，廣州、深圳等一線城市紛紛放寬住房限購條件，包括首付比，普通住房標準，土地限價等，而上海的購房政策依然“風聲大雨點小”。

由於上海新房市場去化放緩，尤其是郊區的新盤，去化壓力陡增。對此有售樓處“變相放鬆”認購條件，甚至有不少樓盤打出了“延期付首付“的購房策略。近日有消息稱，部分郊區樓盤接受業主首付分期，最長可以延長半年以上。

郊區樓盤去化難，首付分期鎖定客戶

據瞭解，寶山區有數個樓盤打出了首付延期支付的規則，其中一處是位於15號線豐翔路地鐵站由央企打造的新盤，就執行該購房政策。該樓盤的首付週期最長可以延期數月或半年以上之久，購房者最低能以10%的首付預定房源，半年甚至更久的週期內將手上的二手房出售，待湊齊了首付後，再來支付剩餘的首付。

不僅如此，該房企在上海還與中介鏈家合作，凡是置換房屋的客戶，可以先交一筆定金，再由中介承諾幫忙賣掉老房子，並會大力推廣這類業主的房子，比如增加頁面推薦等。

本站房產詢問了一名從事該新盤分銷業務的鏈家客戶經理，得知他們在不久前也簽了幾單這樣的客戶，畢竟市場有這一類的需求，不過都是個別的案例。

另據瞭解，購房者通過售樓處去購房，也能與開發商協商首付週期，具體的支付時長是不定的，還要依據業主的首付比例來判定。如果業主通過合作中介購房，首付可以等到老房子售出再補齊，首付週期能拉得更長，這個週期裡中介機構會盡力幫業主把老房子成交掉”。

本站房產部分溝通截圖

在與該中介人士深入溝通後獲悉，當業主在支付完定金後，期間鏈家並不能承諾一定能幫業主把房子售出，一旦房源沒有售出，相關的定金是可以退還，不過在這段時間內開發商不承諾保留房源。

當然，如果業主要保留房源，就需按照正常的購房流程支付房屋首付，最低10%起，並在承諾的相應時間內支付剩餘首付。

而一名現場置業顧問則表示，首付分期就和正常買房流程類似，主要是針對在上海打算置換房屋的家庭，但目前二手房尚未賣出，就相當於是一個首付延期支付的活動。

其實早在今年上半年，上海新房市場就有類似的營銷策略，位於青浦華新的一處新盤，就曾打出10%首付買房，最長12月付款週期的廣告，該政策主要也是針對置換的客羣，而本次寶山央企樓盤釋放的首付分期的購房策略，也是如出一轍。

綜上來看，這和以往的情況截然不同，在過去2年，很多樓盤要求購房者能在指定時間，以1-2周爲主，也有部分項目放寬到1個月的週期內完成首付款的支付。如今，上海二手房市場成交表現不佳，很多打算置換的房東無法在第一時間將房屋進行賣一買一的操作，因此開發商通過首付分期支付的方式，先鎖定購房者。

而對於置換的購房者而言，可以先行支付首付並選到中意的房源，隨後在較長的週期內出售自己的房源，不僅可以緩解因短期內賣不掉房子而降價甩賣的焦慮，同時還能減少購買期房後的等待時間。不過這樣的操作也會存在一定“賭博成分”，當業主沒有在接下去的時間內出售房屋，若要退還首付款或定金，不排除要承擔一部分的違約金風險。

據業內人士分析稱，目前實行分期支付的樓盤大多是位於郊區，體量較大的樓盤，面臨較高的去化壓力，爲了促進成交做出的營銷策略。從另一方面來說，從近2-3年上海新房市場的供應來看，供應量維持在約1000萬方左右，上海的正常需求在800-900萬方之間。

如今供應量依然處於高位，而購房需求放緩。數據顯示，今年上海前10批次入市的新房觸發積分率僅約28%，較去年大幅下降近10%。二手房市場行情也是如此，掛牌量持續走高而購房客源很稀少，買家觀望情緒加重，導致了市場出現供需明顯不平衡的情況。

廣、深動作頻頻，上海購房新政即將公示

一線城市樓市已全面步入下行模式，對此有城市再次放鬆了住房限購，11月23日，深圳開始調整二套住房最低首付款比例：二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%調整爲40%；非普通住房從原來的80%調整爲40%。

同日，深圳住建局發佈了最新的普通住房認定標準通知。深圳取消了成交總價低於750萬的要求。二套首付不再需要7-8成，直接砍半，只要4成，二套1000萬的房子，首付直接700萬降低到400萬，大大降低了首付門檻。

這比認房不認貸刺激要更強，尤其對於市場的置換羣體，降低2套首付比例，對購房者是真正實用的利好。此外，深圳這次還取消了750萬的界限，這爲很多改善羣體省下了個稅和增值稅。

廣州也不甘示弱，成爲首個放開土拍限價的一線城市，恢復“價高者得”。北京、上海依然是全國限購政策最嚴的城市，自放開認房不認貸政策後，上海僅做了小幅的限購政策調整，例如公積金跟進認房不認貸，提升老舊小區貸款年限，金山區放鬆非戶籍購房年限，而其他新城的購房政策仍尚未出臺。

奉賢新城實拍

目前，上海除了金山部分放鬆了購房限購，其餘區域均出臺相關政策。最新利好消息是，上海人才購房新政或即將出臺。在11月28日的2023“賢商大會”上，奉賢區管理部門表示，奉賢區也正在積極爭取新片區人才購房新政，預計很快會有利好消息。

與此同時，該區在住房需求方面，目前已籌措各類人才安居房源2.6萬套，租房可以享受最高每月2000元的補貼，買房可以享受最高80萬元的購房補貼。由此來看，五大新城的人才購房政策即將官宣，究竟能否利好上海樓市一起來拭目以待。