REITs觀察   “不確定”市場下的順豐房託

觀點網 在順豐房託最新發布的業績中，體現了其在不確定市場下的經營表現，以及應對方法。

3月13日下午，順豐房託公告披露了2024年經營情況：期內該公司實現收入4.514億港元，同比增加2.4%；物業收入淨額3.612億港元，同比增加1.5%；可供分派收入2.344億港元，同比增加1.9%。

對很多投資者而言，REITs是一種提供穩定現金流和潛在資本增值的投資工具。而順豐房託選擇了下調分派比率，2024年每基金單位分派27.4港仙，同比下降4.4%；下半年分派比率爲90%，全年整體分派比例爲95%，而在2023年分派比例爲100%。

按2024年度最後一個交易日的基金單位收市價3.13港元計算，順豐房託每基金單位分派總額的分派收益率爲8.8%。

該基金稱，這是基於對未來一年前景仍保持審慎態度，調整分派比率也主要是爲預留資金以加強財務穩定性，讓順豐房託站立於更穩定位置，以應對未來挑戰。

在業績會上，執行董事兼行政總裁翟廸強數次提及市場“不確定”，他稱這反映了過去一年的市場變化，以及公司對2025年仍具備不確定性的看法。

他介紹稱，2024年，香港市場受一些大型物流項目落成、經濟活動減少等因素影響，空置率有上升趨勢，但租金持續下跌。他對內地市場的看法則相對樂觀，認爲雖存在不確定性，但內地物流地產新供應高峰期已過，加上跨境電商、新興製造行業對貿易倉需求的增加，未來空置率有望得到改善。

從資產選擇來看，截至2024年12月31日，順豐房託持有位於中國內地及香港的四處物流物業，合計可租賃面積約爲42.79萬平方米，分別是香港青衣物業（可出租面積16萬平方米）、佛山桂城豐泰產業園（可出租面積8.5萬方米）、蕪湖豐泰產業園（可出租面積6.3萬平方米）以及長沙豐泰產業園（可出租面積12萬平米）。

其中，香港物業佔整體收入約73%，期內，青衣物業錄得收入約3.3億港元，同比增長3%。長沙物業錄得收入4473.1萬元，同比增長0.1%；佛山物業錄得收入4789.7萬元，同比增長3.9%；蕪湖物業錄得收入1965.9萬元，同比增長6.3%。

談及運營時，順豐房託管理層指出，於本年度內，房託管理人透過採取策略性政策吸引不同租戶，深入瞭解租戶的業務需求，瞭解租戶的困難，並提供靈活的租賃方案。房託管理人成功續簽及重新出租全部於2024年到期的租約，可出租面積總計約3.67萬平方米。據首席財務官何思婷透露，2025年的到期面積爲可出租面積4%左右。

2024年，順豐房託仍保持穩定出租率，基金在2024年12月31日的出租率維持在98%高位。其中，青衣物業、長沙物業、佛山物業、蕪湖物業的出租率分別爲97.3%、98.9%、100%和95.4%。

這很大程度上得益於與順豐集團的合作。首席財務官何思婷指出，公司與順豐集團的策略性關係是業績的支柱。

對順豐房託而言，其營業收入大部分來源於母公司，這在一定程度上有了業績保障，順豐集團於2024年12月31日租用可出租面積的80.3%，並貢獻了75.1%的年度總收益，順豐房託與順豐集團租戶簽訂的現存租約將於2026年到期。

同樣因市場不確定，順豐房託的物業估值受到一定程度的影響。產城園區評論獲悉，順豐房託於2024年12月31日物業組合估值爲67.314億港元，下跌8.9%。青衣物業及中國內地物業的估值分別爲56.2億港元及11.114億港元（2023年分別爲59.87億港元及14.012億港元）。

可見，香港青衣物業及內地物業的估值均有所下降。具體來看，青衣物業估值下跌6%，長沙物業、佛山物業、蕪湖物業的跌幅分別爲20.4%、19.1%和24.9%。

“估值體現着總估值師對未來市場租金的看法。”順豐房託稱這主要反映了市場租金下跌，以及對公司運營所在各區的經濟及供求情況較爲審慎的展望。

由於投資物業公允價值虧損6.144億港元（2023年:公允值收益5500萬港元），順豐房託於2024年度錄得除稅後虧損2.945億港元，上一年除稅後溢利爲2.195億港元。

在業績會上，管理層進一步談到了順豐房託的收購，翟廸強表示，2025年公司會繼續保持審慎發展，會繼續密切留意市場，等市場比較穩定的情況下，若有合適的機會出現，會認真詳細評估，希望通過收購繼續擴大投資組合，爲投資者帶來更好的回報，將優先考慮華南和大灣區項目。

另截止3月13日，順豐房託收盤價3.2港元/份，總市值26.11億港元，相比於2021年5月17日上市發行價格4.98港元/份有所下滑，但上市後順豐房託最低價曾達到2.2港元/份，現已在築底回升通道當中。

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請覈實。

本文源自：觀點網