年報觀察 | 首次盈利的萬科泊寓 開始籌謀REITs上市

觀點網作爲行業內最早涉足住房租賃的開發商，萬科用了十餘年才突破了盈利難關。

3月28日晚間，萬科發佈2023年度報告。

數據顯示，過去一年，萬科租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入34.6億元，同比增長6.8%，年內泊寓業務在成本法下實現整體盈利，業務發展進入新的階段。

從2008年試水住房租賃，到2016年推出“泊寓”品牌，再到2023年首次實現盈利，萬科走過了一段漫長且曲折的旅途。

盈利之外，財報還對外透露了更多消息，比如企業客戶佔比提升，泊寓的出租率得以維穩；自有渠道獲客比例增長，公司成本進一步下探；納保房源翻番，公募REITs“接力”上市……

但與此同時，自2018年“萬村計劃”暫停之後，泊寓新增開業房源規模明顯縮減，在規模快步與利潤產出的平衡當中，萬科選擇了後者。

規模增速放緩

“本集團旗下'泊寓'是全國最大的集中式公寓提供商”，在2023年的財報當中，萬科如是描述其住房租賃業務。

數據顯示，報告期內，萬科泊寓新獲取房間2.28萬間，淨新增開業1.35萬間，截至2023年底，泊寓業務佈局全國31個城市，共運營管理租賃住房23.33萬間，累計開業18.01萬間，開業規模及出租情況位列行業首位。

對比已披露財報的房企系租賃品牌來看，同期，龍湖冠寓開業房源開業12.3萬間、招商伊敦公寓開業房源總數2.95萬間、華潤有巢公寓管理規模爲5.6萬間……

的確，經過前些年的快速發展，萬科泊寓的規模不斷與其他房企長租陣營拉開差距。

不過從縱向對比來看，萬科泊寓近兩年的規模增速不斷放緩。

觀點新媒體瞭解到，2015年，萬科泊寓的開業房源數量僅1000間，隨後，在啓動“萬村計劃”的2017年，該公司累計開業房源數量迅速增長至3萬間。

2019年，是萬科泊寓成立以後開業房源最多的一年，當年，該公司淨新增開業房源數量達到5.6萬間，全年累計開業房源11萬間，規模得到了迅速的擴充。

但自此之後，萬科泊寓的新增規模趨緩，從近三年的數據來看，2021年、2022年及2023年，該公司淨新增開業房源分別爲1.71萬間、0.71萬間及1.35萬間。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

開業規模減緩，主要與萬科住房租賃業務不同時期採用的戰略有關。

據瞭解，2017年，萬科正式啓動“萬村計劃”，簡單來說，就是從城中村房主手中溢價獲取房源，經過升級改造進而出租獲利，而這一計劃起初主要在深圳等大灣區城市推行。

一般來說，城中村的規模較大，房源大多爲連片式租賃與改造，通過這種方式，萬科能夠迅速實現規模的增長，結合財報不難發現，2017年至2019年的三年時間，萬科泊寓規模出現了成倍增長態勢。

然而，現實總是骨感的。在多方阻擊之下，“萬村計劃”啓動不到兩年時間便接連遭遇城中村清客難、改造難、消防管理難等問題，2018年，萬村公司全面暫停新簽約房源。

萬科管理層也曾公開表示，城中村改造比想象中複雜得多。

首次實現盈利

“萬村計劃”成爲泊寓擴張的重要契機，但規模快步的同時，萬科亦吞下了許多收益並不樂觀的房源，帶來了沉重的負擔。

此前，萬科管理層曾表示，“如果沒有城中村二房東業務，長租公寓業務早就可以賺錢了。”

觀點新媒體查閱發現，與萬科泊寓同年成立的龍湖冠寓，於2021年便宣佈盈利，2023年，該公司實現租金收入25.49億元，同比增長6.21%，盈利1.4億元。

相比之下，2020年才正式成立的招商伊敦，亦在2022年年中實現盈利，彼時，招商蛇口管理層表示，招商伊敦公寓是目前爲數不多實現盈利的公司，而去年全年，招商蛇口長租公寓業務實現運營收入爲10.88億元，EBTIDA 6.89億元。

至於萬科，雖2008年便早早借廣州萬匯樓項目切入長租公寓賽道，公司規模亦在經年累月的發展當中逐漸壯大，卻直至2023年才首次宣佈盈利。

在去年10月份萬科媒體交流會上，該公司管理層首次宣佈，泊寓在5月份、6月份開始實現利潤回正，同時預計今年整體利潤回正。

最新的財報數據顯示，2023年全年，萬科租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入34.6億元，同比增長6.8%，前臺GOP利潤率達到88.4%，同比增長0.9個百分點，公司EBITDA達到6.65億元，同比增長32.3%，年內，泊寓業務在成本法下實現整體盈利。

對萬科泊寓而言，“萬村計劃”及時止損，是其盈利的關鍵，但公司企業客戶佔比的提升與自由渠道獲客比例的增長，同樣是其實現盈利的重要一環。

年內，萬科泊寓企業客戶的佔比達到23%，這一數值在2021年、2022年分別爲18.5%、19.1%。

相較於個人租戶，企業客戶租賃房源的需求量較大、集中性高，便於租賃企業進行運營及管理，同時，企業客戶的整體續租率高、增值空間較強，這在很大程度上保障了萬科泊寓的出租水平穩定性。

數據顯示，2020年，萬科泊寓的整體出租率達到95%，而後三年，這一指標基本穩定在95%以上。其中2022年，該公司出租率爲95.60%，2023年這一數值增長0.16個百分點至95.76%。

良好的出租表現，能爲企業產生穩定的現金流及利潤空間。

除此之外，2023年，萬科泊寓自有渠道獲客佔比亦從2022年的80%提升至85%，受此影響，其營銷費用率下降了0.2個百分點至0.6%。

自有渠道獲客佔比的提升，意味着企業的營銷成本能夠進一步下探，從而爲企業利潤增長提供空間。

納保與REITs

規模增長、首次盈利——這是萬科泊寓2023年成績單的最大亮點。

與此同時，查閱財報發現，過去一年，泊寓的各項數據當中，納保房源指標亦出現了較大的變動。

財報數據透露，截至報告期末，萬科泊寓在北京、天津、深圳、廈門等23個城市納保147個項目，涉及房源10.15萬間。

而2022年同期，萬科泊寓的納保項目僅66個，涉及房源5.89萬間，也就是說，一年時間，該公司納保項目同比增長122.73%，納保房源數量則同比提升72.33%。

綜合該公司房源數量來看，期末，納保房源佔已開業房間數的56.39%，佔公司累計運營管理房源的43.51%，

數據來源：企業財報、觀點指數整理

顯然，保租房產品已經成爲了萬科泊寓運營項目當中最重要的一個部分。

積極納保的萬科泊寓，或許也有自身的考慮，畢竟項目成功納保後，企業才能獲得公募REITs上市的首張“通行證”。

據瞭解，早在2023年年中，萬科管理層就曾透露過住房租賃公募REITs的意向。

隨後，在去年10月的媒體交流會上，該公司再度表示萬科商業、物流、租賃住房都在積極準備REITs，有信心取得突破。

爲推動保租房公募REITs的上市，萬科泊寓亦逐步啓動了資產的剝離和整合動作。據市場消息稱，今年3月初，萬科正計劃出售旗下長租公寓公司泊寓部分股權，參與談判的潛在買家包括國企。

彼時，有知情人士透露，萬科正計劃向深鐵出售泊寓部分股權，此舉是爲了推動後續REITs的發行。

不過，當時萬科方面否認了上述消息的真實性。

但在此次財報披露後的業績說明會當中，該公司正式公佈了保租房公募RETIs的推進時間表。

會上，萬科首席運營官劉肖透露：“長租公寓REITs，我們將在兩週左右的時間內正式向國家發改委提交申請材料。”

他表示，擬申報的公寓REITs項目標的主要位於北京、天津、杭州等重點城市，均爲表現優異的保障性租賃住房。

“伴隨REITs的渠道打通，我們相信無論是長租公寓資產、物流資產還是商業資產，公司都能推動這些經營性物業有健康且有質量地發展。”

據瞭解，目前成功上市的5只保租房公募REITs當中，大多源自地方保租房平臺，僅有華夏基金華潤有巢REIT爲市場化企業發行的產品。

如若萬科泊寓能夠成功推動REITs的上市，其將成爲繼華潤置地後第二家發行保租房REIT產品的市場化企業。

不僅如此，萬科旗下的消費REITs當下已進入詢價程序，而萬緯物流REITs亦處於申報狀態，如若保租房公募REITs亦能成功上市，萬科或將成爲同行當中，唯一一家在公募REITs領域佔據三席的企業。