北京二手房東在領漲｜市場觀察

大家好，我是表弟。

1、近幾周以來，市場數據有明顯的起色。但是很多小夥伴還是有顧慮：現在的熱度可以維持多久？樓市真的築底了嗎？

2、先說一組正向數據（具體圖表，後文有所展開）：

①渠道指數：認購-帶看熱度值，連續四周分值在100+；

②案場監測：即使國慶過去了，但盤均成交量持續處於今年小陽春水平；

③新房網籤：截至27日，本月商品住宅網籤3300套+，今年新高；

④二手網籤：截至27日，本月二手住宅網籤1.3萬套+，預計必過1.6萬套、衝擊1.7萬套；在2023年3月的2.2萬套之後，時隔19個月再創套數新高。

※以上網籤爲已剔除退房數據，故與住建部網站及部分公衆號存在口徑差異，特此聲明。

3、以上都是說「量」的情況。價格呢？

不可否認的是，國慶期間一些樓盤所述的「節後漲價」，確實過於自信了。但通過市場瞭解，這幾周各項目的優惠力度，普遍還是維持在國慶期間的幅度。

也就是說，10月以來的熱度，並非是進一步以價換量所帶來的。

同時，我們也關注了一下二手方面。根據綠中介數據庫顯示，近幾周成交價格也維持在5.3萬元/㎡左右，相比9月均價提高了一千多。

更重要的是，更多的二手房主敢漲價了！房源漲價比例連續4周在10%以上，最高時達到23.5%。

要知道，上一次全月漲價比例達到兩位數百分比，已經是一年前的事情了。

4、10月的各種數據，好像要把我們帶回到2023年。但是正是去年，市場很快地轉冷。

很多人都在焦慮：曾經的轉折，會不會再次重複？

5、我們再看一組數據（具體圖表，後文有所展開）：

①渠道超百分的指數背後，到訪數據有所回落；相應地，案場監測也可以看出到訪數據下降。

要知道，某種程度來說，成交轉化是個概率題：到訪多、客池大，成交量不會太差；而到訪量的縮減，說明池子在縮小。

②土拍方面，多宗土地，僅單企業報名兜底成交；經營樓面價比片區前序土地，低了1萬元/㎡左右。一年之前，豐臺三環、通州梨園、昌平小沙河這些地塊，都是各開發商馬甲與玄學起飛、合作伴拼搶必爭的熱點。

對於「麪粉」（土地）冷靜，代表着各位開發商，對於未來「麪包」（樓市）走勢依舊持謹慎的態度。

6、那麼樓市究竟築底了嗎？

表弟認爲，更重要的，其實是現階段處在樓市的你、我、他，應該做些什麼？在此，表弟說一些自己的看法，供各位參考。

7、對於新房客戶，建議可以考慮入手了。

10月因北京宸園網籤，本月價格回升到接近5.5萬元/㎡；刨去這類特殊區位的高單、總價項目，北京新房基本在5.3萬元/㎡左右的價格，回到了2020年左右的限競房時代。

重要的是，產品力，不可同日而語。

接下來，在「止跌回穩」的基調下，房價進一步下調的空間有限。後續伴隨着刺激整體經濟回暖的手段（此處省略展開，但我們都知道還有招數），房地產市場也會有所好轉。

「人生不幸詩家幸」，市場不佳產品佳。等到市場緩過來，開發商是否還會繼續卷產品？

反過來，悲觀一點：假如市場恢復緩慢，開發商們發現，卷產品也不能促進去化了……屆時爲了利潤（國企領導明年開始末等調整，「一利五率」是強考覈項），那時的產品，是不是會減配？

「性價比+產品力」雙優的時刻，很可能正是現在。

具體如何選擇項目，您可以聯繫助理：XGDBJ2022進羣。

8、對於二手房主，如果您有置換需求，建議趁着這現階段，迅速出售手中的二手房；之後的分析，見上一條。

準備繼續住的業主，這裡說一個現象：如果小區區位、物業、產品等質素條件還不錯，但是還是降價了，很可能是由於小區裡有個別業主急需變現（這是難免的）。

而如今二手成交明細難以查詢，所以這類偶發、個例的降價，會被渲染爲普遍現象，造成連鎖反應。

所以遇見這種情況，一是建議業主先別焦慮；另外就是多瞭解情況，越交流、心越明，用信息打敗信息差。

9、對於房企來說，現階段正是快速出貨的好窗口，這點不必多說。

另一方面，現階段或許也是入手土地的好時機。比如前面提到的昌平小沙河、通州梨園土地：

首先，地塊質素還算不錯，從之前是熱點爭搶區位就可以看出來；

其次，越秀、招商在旁邊有在售項目。在哪裡都有「價格戰」風險的時候，以更低的樓面價補倉，意味着可以兩項目平衡利潤，有更大的價格縱深；

最後，這時候拿地的企業，對區裡來說，肯定是展現了「真情」的。那麼反過來，審批尺度、營商支持等方面，肯定也是有「真情」的。

10、顯然，開發商們陸續明白了這點。

10月23日，越秀、金茂、招商剛剛拿完地，豐臺新宮NY-030（南區）-01地塊，重新掛牌預申請。

當天轉正。

本週數據觀察：

1、商品住宅單價環比上升8%‍

北京第43周商品住宅單價爲57173元/㎡，由於北京宸園開始網籤，11萬+的價格拉起了全市均價。

開盤當月網籤第一，誰還質疑北京宸園？！

2、周度渠道認購-帶看市場熱度值繼續拉滿！

由於指標設計時，滿分即100分，故細節數據看不到。‍‍‍‍

相比國慶後第一週（41周），周度認購下降三成（自然到訪成交及企業自渠成交增多），到訪下降5%。

3、第43周案場全量數據，盤均：認購8.6套；到訪189組。

國慶之後，盤均認購也持續維持在小陽春水平。

另一方面，盤均到訪有所縮減。

4、第43周，商品住宅成交套數環比+19%，成交均價環比-8%

5、第42周（數據滯後）綠中介二手成交價格穩定在5.3萬元/㎡左右。

截至27日，住建部二手住宅網籤13156套。根據國慶後平均800+套/天的速度：

北京2024年十月二手房成交可達17000套以上。

6、第42周（數據滯後）帶看量回落，賣家信心（漲價佔比）微降。

7、本週城六區價格上漲10%+，主要由於兩區價格標杆項目：北京宸園、元璽集中網籤。

8、扣除二環這個獨立市場，北京各環線房價上週普遍上漲。

9、庫存套數8.7萬套，去化週期持續回落。

10、各區庫存週期。

各區庫存週期相比上週均有降低。

請再接再厲！銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅爲項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定爲準。

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