去年成交逾3萬套創新高 北京限競房去化進入尾聲

2021年以來，北京地區限競房成交呈現加速趨勢。中原地產數據顯示，一季度限競房成交高達7200套，遠超近年同期成交數量。截至4月中旬，北京地區限競房自2018年以來成交總套數達到64445套，限競房住宅去化進入尾聲。成交明顯提速的限競房項目在很大程度上也提升了北京整體新房市場的活躍度。

去化進一步加大

從成交套數來看，2021年1月至4月中旬，北京地區合計成交限競房8778套，延續了2020年下半年的井噴態勢。2018年，北京地區成交限競房4441套。此後，受限競房土地加速出讓、項目扎堆入市大力度促銷等因素影響，限競房出讓套數逐年走高。2019年成交20617套；2020年成交30609套，創下歷史新高。

從目前限競房新增數據看，限競房出現了供小於求的局面，一改前期扎堆積壓態勢。2021年以來，北京地區新增供應套數僅爲3443套，新增供應面積爲31.5萬平方米，新增供應擬售均價爲42873元/平方米，新增供應擬售金額爲135.04億元。同一時期，北京地區成交金額達到434.42億元，成交套數達到8778套。

從成交均價看，最近幾年北京地區限競房保持平穩態勢。2021年1月至4月中旬，北京地區限競房成交均價爲47854元/平方米；2018年至2020年，成交均價分別爲49208元/平方米、48501元/平方米和47490元/平方米。

經歷了近3年多的去化，北京地區限競房可售存量趨於低位。截至目前，北京地區可售存量套數爲25387套，可售面積爲315.85萬平方米，遠低於2020年和2019年。2020年，可售存量套數爲34453套，可售存量面積爲413萬平方米。2019年，北京限競房可售存量套數爲33607套，可售存量面積爲406.04萬平方米。

延續漲價態勢

持續增長的限競房成交量一定程度上也提升了北京樓市的整體活躍度。

中原地產數據顯示，一季度，北京限競房累計成交7200套，遠超往年同期。同期，北京成交新建住宅網籤合計達到1.3萬套，達到近8年來最高點，同比2020年上漲明顯，甚至相比疫情暴發之前的幾個年度，也出現了較大幅度增長。

中原地產首席分析師張大偉分析認爲，一季度北京樓市整體相對活躍，從市場數據看，成交量刷新了調控後的新高。從調控政策角度看，一旦市場過熱就會有調控的預期長期存在，一定程度上抑制了市場過熱。當下北京樓市處於“暖冬”，遠遠未到“小陽春”。但考慮到經營貸嚴查等因素影響，整體市場預計見底企穩是主流趨勢。

張大偉指出，北京樓市經過持續4年的低迷，在2021年逐漸企穩，新房成交量放大，以學區房爲代表的二手房價格出現明顯上漲。在全球量化寬鬆背景下，北京地區房地產市場景氣度有所提升的苗頭已經顯現。從分區域看，北京五環內房價上漲相對明顯，但五環外，價格戰依然明顯。不論是新房還是二手房，五環外的房價今年很難看到上漲，特別是亦莊、順義、房山等地區。但對於購房者來說，期望這些地區的房價明顯下調也不太可能。

不限價地塊增多

“全國其他城市房價普遍上漲，而北京已連續跌了多年。從全國範圍看，北京地區樓市的性價比也開始顯現。”張大偉強調，“回顧過去4年的北京房地產市場，熱點肯定集中在中小戶型的限競房上，井噴供應給了購房者較低的購房門檻。但是，目前北京地區市場供應結構出現了一定變化，不限價地塊出讓增多、不限價項目建設和出售逐漸代替限競房成爲市場主力，使得新房市場成交均價企穩回升。二手房方面，以學區房爲代表的核心區域二手房出現明顯異動，出國留學人數減少導致學區房需求增加，帶動二手房均價走高。”

近日，北京市自然規劃局網站發佈今年第一批集中供地的名單。據統計，本次集中供地共有30宗經營性土地，總用地面積超過168萬平方米，建築規模高達344.6萬平方米，起拍價總額高達1035.81億元。在30宗地塊中，位於中心城區項目有15宗，建設用地面積約73萬平方米，佔比約43%。其中，朝陽區10宗，建設用地面積約41萬平方米；海淀區兩宗，建設用地面積約11萬平方米；豐臺區兩宗，建設用地面積約17萬平方米；石景山區1宗，建設用地面積約4萬平方米。

與前幾年佔據北京土地市場的限競房項目不同，此次集中供應的項目中首次引入了房屋銷售價格引導機制，未來上市房價作爲重要政策工具之一，由過去預售環節引導前置到土地出讓環節，由住建、規自部門、區政府組成聯席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導意見，並在公告期對外告知，開發企業在土地競買環節將提交房屋銷售的價格承諾，作爲未來辦理預售的前置條件。

此外，針對位於朝陽、海淀、副中心區位條件較好的6宗地塊項目，採取了競報政府持有商品住宅產權份額的交易方式，引導開發企業理性競買，通過政府和個人共有產權的方式，有效減輕購房人負擔，充分滿足居民自住需求。