龍頭房企業績承壓，保利、中海營收利潤再受挫

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道縮表週期之下，無一房企能夠抵擋趨勢。

10月28日，保利發展發佈2024年第三季度報告。根據報告，保利發展第三季度實現營業收入435.25億元，較去年同期下降21.62%；歸母淨利潤爲3.93億元，同比下降63.31%。這是保利發展營收和利潤在2024年內首次下跌，且下跌幅度猛烈。

與保利發展類似，另一家龍頭房企中國海外發展（下稱“中海地產”）第三季度也有明顯轉淡的信號。根據其財報，中國海外發展第三季度營收226.5億元，同比下降19.82%；營業利潤21.3億元，同比下降39.66%。

保利發展、中海地產是近兩年銷售規模居前的房企，且在2021年多數房企暫緩拿地之時均保持擴張的趨勢。受到市場持續下行的影響，保利發展與中海地產也未能成功將逆勢摘得的地塊轉換爲利潤。

當龍頭房企也進入縮表週期，房企業績何時企穩成爲當前市場關注的焦點。多數接受21世紀經濟報道記者採訪的業界人士均認爲，由於土地供應也進入縮量週期，如果未有新增利潤點，房企的營收和利潤表現仍將承壓。不過，由於當前土地價格已迴歸理性，當消化完高價地之後，房企的毛利率或可較快實現修復。

業績轉向

無論是當期表現或者結算業績，保利發展均出現明顯轉向。

今年前三季度，保利發展實現營業收入1827.74億元，同比下降5.06%；歸母淨利潤爲78.13億元，同比下降41.23%。以此推算，保利發展的淨利潤率僅4.2%左右，與過往10%左右的淨利潤率相去甚遠。

保利發展在三季報中解釋利潤下滑時表示，這主要是由於結轉收入和項目的毛利率下降所致。從房企結算的週期來看，保利發展今年前三季度結算的項目多數於2022年前後拿地，其時土地市場並未明顯降溫，但隨着房價的波動可能已經爲去化帶來一定的阻滯，保利發展也因此受到影響。

與此同時，保利發展今年前三季度的銷售表現也開始下行。2024年前三季度，保利發展實現簽約金額2416.86億元，同比減少27.89%；簽約面積1349.62萬平方米，同比減少29.66%。

不僅是結算、銷售的業績表現普通，代表未來的指標同樣未有明顯的好轉。今年前三季度，保利發展新開工面積856萬平方米，同比減少20.0%；新增容積率面積223萬平方米，總獲取成本415億元。去年同期，保利發展新增容積率面積654萬平方米，總獲取成本是1082億元。

受到銷售與投資出現“剪刀差”的影響，保利發展今年前三季度的經營活動產生現金流量淨流出159.8億元，同比下滑334.2%。保利發展解釋稱，這是由於銷售回籠規模下降，以及支付上一年度拓展項目的土地款同比增加。

不僅是保利發展，另一家龍頭房企中海地產的境況也沒有走出獨立行情。

根據中海地產發佈的三季報，今年前三個月，中海地產實現合約銷售額爲1988.5億元，同比下滑16.81%；實現銷售面積約763.04萬平方米，同比下降26.1%。

作爲利潤表現最好的房企之一，今年前三季度中海地產的淨利潤持續下滑。今年前三季度，中海地產實現營收1095.8億元，同比下滑6.7%；實現營業利潤181.8億元，同比下滑19.6%。

中海地產是行業中投資紀律嚴苛的房企，今年前三季度，中海地產共拿下12宗土地，支付總地價款是202.8億元。

何時企穩？

保利發展、中海地產業績尚且未能企穩，更多的房企業績表現或許也未能有明顯起色。

據21世紀經濟報道記者多方瞭解，多數房企三季報業績表現持續承壓，“財務數據上，積極的指標幾乎沒有。”一位中型房企的總部人士對21世紀經濟報道記者表示。

一位龍頭房企的人士更是告訴21世紀經濟報道記者，“今年大多數房企投資拿地都很謹慎，貨值儲備都不多了，目前還有地塊的還可以撐一撐規模。而且目前新拍賣的地塊地價相對較低，這會重構周邊在售項目的價格體系，可能也會影響房企的利潤表現。”

不過，隨着中央明確發出“促進房地產市場止跌回穩”信號，房企的財務報表修復速度或許會加快。9月26日召開的中共中央政治局會議強調，“要促進房地產市場止跌回穩”“要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式”。

此後，北上廣深四座一線城市宣佈優化限購政策，房地產市場成交再度活躍。以廣州爲例，合富研究院公佈的數據顯示，廣州出臺樓市政策滿月（10月1日~10月28日），廣州全市商品住宅網籤面積95.5萬平方米，環比增長106%，同比增長48%。

深圳熱度體現得更加明顯。根據中指數據庫監測，今年10月1日至10月26日，深圳新房住宅成交2843套，成交面積爲28.17萬平方米，成交套數環比上漲101.63%，成交面積環比上漲95.63%。

一位不願具名的房企分析師對21世紀經濟報道記者表示，根據他們所調研及統計的數據，今年“黃金週”期間各地的樓市都有非常明顯的飆漲，“雖然黃金週過後這三個星期數據有不同程度的回落，不過整體的成交量都在較好的水平。我們預計成交量穩定在較高水平，有望持續到12月。”

如果房地產市場價格體系能夠企穩，成交量也保持活躍，房企的營收、利潤表現或可受此帶動築底成功。申萬宏源在近期的一份研報中就分析認爲，預計中國房地產加速出清後格局優化，集中度和盈利能力將進一步提升，優質房企也有望獲得更大發展空間。

中指研究院在此前的一份研報中表示，當前房地產政策發力方向已經明確，未來推動各項政策落地落實將是關鍵。從市場趨勢來看，“銀十”開局表現“超預期”，核心城市市場呈現“回穩”態勢，住建部也表示市場已經開始築底，預計短期內新政將繼續顯效。中指研究院預計，四季度若政策持續發力、經濟加快復甦，核心城市市場量價或將築底企穩，從而對全國市場築底提供重要支撐。