解讀《中國和力》| 馮侖：換個角度看世界 滿足好奇心

5月8日，由本站新聞和毛鋪聯合打造的泛文化IP節目《毛鋪和文化錄·中國和力》| 馮侖（上）全網開播，知名主持人楊瀾擔綱主持，對話御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖先生，兩人暢聊“後開發時代”的新舊交替、和而不同，解讀關於房地產稅等近期熱點，引發了網友熱議。

解讀《中國和力》| 馮侖：換個角度看世界 滿足好奇心（來源：本站科技頻道）

房價的上漲速度讓人“望而生畏”，2021年是否將“存款變房產”，一直都是人們爭議的話題。馮侖直言，我們已經從閉着眼睛買房都是對的時代，步入了睜着眼睛買房都是錯的。“目前城市人口的移動相對進入到了一個零增長階段，房價上漲的支撐弱了很多，在這種情況下，你睜着眼睛買房，從價格來說可能都是錯的。”

在節目中，馮侖坦言，房地產行業暴利和掙快錢的時代一去不復返。“地產商不再是有錢人，必須變成手藝人，成爲空間的導演，不再研究建築的這些牆，而要研究牆裡邊的人在幹什麼，如何讓每一平方米創造更多價值。”

與此同時，身兼房地產商人、學者、作者等多重身份的馮侖，還分享了自己發射中國首顆私人衛星“風馬牛一號”的背後故事。馮侖坦言，發射私人衛星的初衷源於他的好奇心驅動，“我要從想象力上挑戰馬斯克”。

“現在睜着眼睛買房

可能都是錯的”

馮侖一直是中國房地產的風雲人物，在業界一直享有“地產思想家”的美譽。1991年，他開始領導並參與了萬通集團的全過程創建及發展工作。1993年，馮侖領導創立了北京萬通實業股份有限公司。30多年來，馮侖對於投資房地產有着自己獨到的心得。

2021把“存款變房產”，是聰明還是糊塗？

馮侖曾談到，如果是剛需買房，結婚生子，想安頓下來，不得不買房的話，手裡有錢，那就不要考慮那麼多，什麼時候買房都行。但如果是作爲投資買房，那應該要慎重。

他講，曾經是閉着眼睛買房都是對的時代。從全球經濟和居住房價的關係來看，二戰以後，全球GDP在2000美金-10000美金之間的（國家），住宅產品一直都漲價，全世界都是這個經驗。

但到了今天，城市人口移動相對來說進入到一個零增長階段，房價上漲的支撐弱了很多。馮侖坦言，“在這種情況下，你睜着眼睛買房，從價格來說可能都是錯的，後面還會下來。比如環京，現在不僅腰斬，甚至只有最高點的1/3，也就是說這個時代可能有對有錯，之前都是對的。”

對於徵收房地產稅等近期熱點，馮侖也進行了深度解讀。他講到，“對於中國來說，房地產稅早晚是要開徵的，這件事會對存量的房產影響比較大，現在國內房屋自由的比例接近80%，一百個城鎮人住的房，80%是自己的房，自有率非常高。”

但他也強調，大家不必對這件事太過緊張，徵這個稅並不一定會增加那麼多負擔，因爲同時也會減少很多費用，政府會綜合考慮持有一套房的成本、時間，相信是在大家正常可以承受的範圍內的。

換個角度看世界

科技與未來之和

在馮侖看來，隨着新房增長放緩，2019年以後我們進入了“後開發時代”。

在“開發時代”裡，房地產商主要圍繞住宅去做，競爭重點是成本、規模、速度。但進入“後開發時代”後，住宅以外的產品越來越多，包括辦公、商業、酒店、度假、教育、研發、旅遊、醫療、健康、物流倉儲、政府、物業等等。“我們關注更多的不是拿塊地蓋房子賣，而是把已有的空間如何經營好、管理好，怎麼用比較少的房子，創造更大的收益，這是‘後開發時代’要講的故事。”

今年4月，御風集團旗下首個落地的療愈系度假空間品牌“不是居”正式開放。用馮侖的話說，這是一個“心的目的地”，人不但可以體驗深度療愈調養身心，更能在與自然的對話中放鬆心情，萬般自在，找到自我。“以前開發商的使命是做空間，建好房子好賣就完了。現在不但要蓋房子，更要在裡面填充內容，簡單說，就是運營服務和資產管理。”馮侖講。

值得一提的是，科技在“後開發時代”也將發揮更顯著的作用。

他曾提到，科技對於後開發時代的賦能，主要體現在4個方面：第一是底層的新基建，要打好數字基礎，因爲大型社區、大型城市綜合體的智能化管理，都要依賴於底層的數據基礎。第二是在交易環節，比如貝殼幹掉了大量小型房地產經紀公司、代理公司。第三是智能家居，海爾、小米、華爲等公司都在做，而智能家居和剛纔講的數字基礎是全部打通的。第四，建房的過程被數字化技術改變，製造的過程更加精確節約、環保高效。

事實上，馮侖認爲未來的房地產商要做好角色轉換的準備，不再是有錢人，而是應該成爲空間的導演，來研究這個空間應該裡邊裝什麼內容，做什麼事情，由什麼角色來演，最後來把空間完美的利用好。

“我要從想象力上

挑戰馬斯克”

從南下拓荒，到創辦萬通，再到成立御風，寫書、拍電影、做訪談，“地產思想家”馮侖多元跨界正當時。但他最令人意外的一個身份，則是中國首顆私人衛星“風馬牛一號”的擁有者。

據之前馮侖自己透露，風馬牛一號外形尺寸300mm*100mm*100mm，與鞋盒大小相仿，重量4公斤，功耗8W，衛星預計軌道高度500公里。從研發到最後發射升空的成本，約在100萬美元左右。

馮侖最早萌生髮射衛星的想法，來自於去美國美國國家航空航天局（NASA）的一次訓練，他見識了由350萬個零件構成的航天飛機和曾進入太空的宇航員後，就決定探索商業航天，以仰望星空爲新航向，不僅投資了小衛星，他的御風資本還曾投資過一家火箭公司翎客航天。

2017年，他在自己的微信公號上推送了一篇文章，“馮叔也準備在今年下半年發射一顆‘風馬牛一號’衛星，作爲自己脫離地球的第一步。”在他看來，衛星實際上更多的是帶動媒體內容生產的技術形式。

節目中，馮侖直言，決定做這件事源於他的好奇心。“人類在努力的走出地球，進步是非常快的，地球和太空的故事特別有意思，我發這個衛星確實沒有什麼商業的意義，目前我們的體質也不允許，但滿足好奇心很重要，不管老男孩、小男孩，他有好奇心，你不滿足他，他着急。”

年過六十，馮侖仍堅持去嘗試做有想象的事情，想要從想象力上挑戰馬斯克。

“比如我算了一筆賬，把一百萬人從地球上挪到火星要多重，一個人按一百斤算，一百萬人是多重，你再拿這個算，得有多少火箭，結果是五萬噸，現在的火箭承載根本做不到。”他轉念一想提出了個分身計劃，“你可以想象，就是拔一根頭髮，取一個細胞，裝在一個特殊的膠囊裡，我用一個火箭就能把全部弄到火星上，將來有人過去建工廠，把這些撿起來，再把你造出來。”

30年來的商海浮沉與人生經驗，馮侖依然保存着理想和激情，歸來仍是少年壯志，以及觸摸未來時所留下來的溫度。

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《毛鋪和文化錄·中國和力》是本站新聞與毛鋪共同打造的高端泛文化類訪談節目，由知名主持人楊瀾主持，對話文化、財經、科技、健康、教育等領域12位行業翹楚，一起探尋中國“和”文化思想。

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