華潤綠汀路退地烏龍 杭州還容得下一座萬象城嗎？

觀點網 杭州是中國目前經濟活動最活躍的城市之一。

數據顯示，杭州2023年GDP突破2萬億元大關，增速爲5.6%，經濟總量位列全國第八。同期，社會消費品零售總額7671億元，同比增長5.2%，消費熱情高。

第三方機構統計數據顯示，杭州全市主流商場接近8成實現了銷售額增長。

沒有一家商業地產投資和運營商不想在這樣的城市落子。

但火熱的市場，意味着競爭者魚貫而入，也意味着在杭州做MALL是一條異常擁擠的賽道。

據不完全統計，2023年杭州共有14個購物中心開業，而2024年這個數字相信要達到20個，令杭州城內大小商場數量接近300座。

這也令近日於坊間流傳的華潤置地杭州退地傳聞，顯得不是那麼容易分辨真假。

退地烏龍

近日，關於華潤置地杭州綠汀路TOD萬象城“停工”、“退地賠錢”等消息流傳於網絡。

據瞭解，華潤綠汀路TOD萬象城即爲餘杭區未來科技城三站換乘綜合體項目（地鐵綠汀路站TOD項目）商業部分。

早在2017年，華潤置地（杭州）發展有限公司就與浙江杭州未來科技城管委會有過意向合作簽約，擬共同建設華潤杭州未來科技城城市公共中心項目。

2021年5月8日，勾地最終成行，當日華潤置地以最高限價111.61億元競得該地塊，樓面價16499元/平方米，溢價率29.91%，自持4%。

資料顯示，該地塊規劃爲商業用地、商務用地、住宅用地、公共交通場站用地，容積率2.5-3.55，出讓面積19.04萬平方米，建築面積67.65萬平方米，起始價85.91億元，樓面起價12700元/平方米。

項目地塊分爲四期開發，前三期擬建住宅和商辦公寓，四期則爲商業綜合體和一棟樓高180米的寫字樓。具體爲22幢層高18-26F的高層住宅，以及4幢商辦樓，3幢自持住宅樓。商業部分則規劃定位爲一座萬象城，即現時報道中提及的“綠汀路TOD萬象城”。

同時，根據地塊的監管協議，地塊商業商務總投資額不低於65億元。劃歸第四期建設的購物中心，要求建設爲地上計容建築面積17萬平方米、地下1.8-2.2萬平方米的集中式商業。

項目還需在簽訂土地出讓合同後5年內（2026年5月21日前，華潤繫於2021年5月21日正式就地塊簽訂土地合同）實現開業，並且開業三年內零售額需達到50億元，5年內需達到100億元。

華潤置地對項目寄予厚望，據官方早期資料，項目將以奢潮趣享爲主題，融合杭州獨特的西溪溼地及人文特色，打造全新的萬象商業組合形式，旨在成爲長三角乃至全國範圍內最具影響力、創新力的重磅商業綜合體之一，建築面積18.92萬平方米，定於2025年開業。

據悉，華潤置地曾稱其將成爲“華東首個現象級商業項目”、“萬象城4.0產品”。

因此當“退地”傳聞於近日出現，華潤置地隨即進行了闢謠。

5月28日，項目公司杭州潤汀商業地產有限公司，就在杭州片區公司華潤置地會官微上發佈《關於未來科技城綠汀路商業地塊的情況說明》，表示：“從未有退地意願及相關行爲，將按照土地合同持續推進項目建設，直至項目商業順利開業。”

傳聞背後

“退地”傳聞擺了烏龍，但綠汀路TOD萬象城的落地似乎沒有想象中那麼順利。

如上所述，華潤置地對該項目前期的規劃開業時間爲2025年。直至2022年年報公佈所披露的“2023-2026年購物中心開業計劃”，華潤仍堅持這種說法。

甚至在2024年2月公開的《餘杭區商業商圈提升規劃》中，綠汀路TOD萬象城(暫名)的建成時間仍定在2025年。

但僅僅一個月後，隨着華潤置地2023財年業績發佈“2024-2027年購物中心開業計劃”，杭州未來科技城項目（綠汀路TOD萬象城）的開業年份已變爲2027年。

意味着華潤置地對這個項目產生了新的顧慮，這種擔憂也並非無的放矢。

資料顯示，杭州第一座萬象城早於2010年便在錢江新城落成。此後，華潤置地“萬象系”商業對杭州的佈局進入了一段相對緩慢時期。10年時間，除蕭山萬象匯在2018年開業外，別無其他進展。

時間來到2020年，自這年起，華潤置地持續推動經營性不動產板塊擴容。杭州被認爲是華潤全國商業版圖中重要一環，並得到集團內部極大的關注。幾年下來，華潤置地對杭州進行了超高強度的投入。

目前，隨着2020年東站萬象匯落成，以及城北萬象城、杭州中心在2023年相繼開業，華潤置地在杭州已運營有5個商業項目。

建設中和規劃中的項目更達到6個，包括綠汀路TOD萬象城、杭州亞運村亞奧萬象天地、華豐項目（和睦萬象天地）、華潤吳山廣場地下空間項目、OPPO項目、偉業路項目。

最終令華潤置地在杭州的商業項目超過10個。如此短時間內飽和式佈局，將會產生怎樣的問題是個未知數。

如今在經過幾年高強度投資後，華潤置地對杭州的佈局正適度放慢腳步。

在最新的“2024-2027年購物中心開業計劃”中，除綠汀路TOD萬象城延期至2027年開業外，另兩個建設中的項目亞奧萬象天地、華豐項目（和睦萬象天地），開業時間也分別從2024年延期至2025年，及從2026年延期至2027年。

而將角度拉到商業定位上觀察，按華潤商業產品線分類，杭州已確定落地的項目中就有3個萬象城、2個萬象天地、1個萬象匯。

其中“萬象城”是華潤商業地產旗艦高端品牌，定位是高端商業產品線，屬於重奢行列。然而杭州城內的重奢市場，在一定程度上已較爲擁擠。

資料顯示，目前杭州有杭州大廈、杭州萬象城、湖濱銀泰IN77三座重奢商場。預期往後3年能竣工開業的，還有杭州恆隆廣場、杭州K11購物藝術中心、杭州IFC國際金融中心和杭州SKP。

一般而言，重奢項目客戶覆蓋範圍比一般商業項目更大，而且在同一個區域內，因“排他性”會出現爭搶高奢品牌的情況。大量重奢商場扎堆開業，必然造成“僧多粥少”的局面。

或許是意識到這個問題，華潤置地2023年對新開業的城北萬象城、杭州中心兩個“原重奢”方向項目，做了一些定位上的調整。

其中，2023年11月開業的杭州第二座萬象城——城北萬象城，就沒有重奢業態，引入商家品牌向下一等級靠攏，例如無印良品和UR，同時也加強了餐飲業態。

而同年12月開業的杭州中心，作爲華潤置地、綠城中國與杭州地鐵聯合打造的非標產品，雖然同樣走高端路線，但也更多是高端餐飲+潮奢定位。

據此，綠汀路TOD萬象城未來定位的取捨，亦將是個值得關注的問題。