豪宅業主住毛坯房！幾千萬買的北京三環準現房，竟無預售證？
（原標題：豪宅業主住毛坯房！幾千萬買的北京三環準現房，竟無預售證？）
11月4日張貼在小區其他樓棟的法院查封令，對已經住進毛坯房的30多戶業主來說無疑又是一盆冷水。因爲如果一直任由事情發展，到時候被查封的就是這些業主們的房子了。
一年多前，這些業主花了少則六七百萬元（首付），多則幾千萬元，有的甚至挪騰了購房資格，購買了北京東三環豪宅區的山水文園五期九御二段的房子。
在距離交付日期延後一年之際，業主們發現，自己當時買的準現房不僅完不成網簽過戶，竟然還沒有預售證，還被開發商用來抵債。
如今，開發商情況不明，債權方死守抵押物並申請了強制執行，事情陷入了更大的困境。
北京市朝陽區不動產登記事務中心工作人員向《每日經濟新聞》記者回復表示，目前沒有接到針對山水文園的相關政策信息。
準現房竟無預售證
北京東三環弘燕路綿延數公里幾乎是山水文園的天下，沿途整整齊齊分佈着21世紀不動產、鏈家、麗茲行、麥田、中原等多家中介，山水文園是它們的主打項目，掛牌總價千萬級起，其中一家門店還掛出了山水文園一處儲物間的售賣信息，16平方米報價20萬元。
山水文園分西園、中園、東園3個小區，《每日經濟新聞》記者現場看到，自西園起始，一路建設有山水文園美術館、山水珍寶博物館等等，而山水藝術大道上的底商基本處於關閉或歇業狀態，略顯蕭條。售樓處早已大門緊鎖，透過玻璃依然可見部分華麗內飾，左側辦公桌還散落着一些文件。
大門緊鎖的售樓處 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝
2019年7月，在付完600萬元首付款買下山水文園五期（屬於東園）九御一套155平方米的房子後，嚴革（化名）覺得自己終於可以舒一口氣了，但萬萬沒想到，“現房也爛尾，也會收不了房，這誰信呀？”
嚴革表示，當時買完之後說今年春節後網籤，結果碰上了疫情，但疫情緩解了，售樓處卻人去樓空了。大家開始找人，然後事情就各種不可控了。
據記者瞭解，山水文園五期九御從2014年開始建設，2016年主體8棟樓就已經基本建成，但趕上又一波房價大漲，董事局主席李轍想捂捂，搏一搏開盤12萬元+/平方米，而當時周邊的房價大概也就是每平方米6萬~7萬元的水準。
這一捂卻捂出了問題。此後由於大手筆做文旅，山水文園的資金出了點問題，嚴革和一些業主發現，自己的房子不僅網籤遲遲沒下來，正式的售樓合同也遲遲未給到手。
來源：北京市住建委官網
嚴革告訴《每日經濟新聞》記者，山水文園五期九御分三段開發，此次受波及爛尾無法交付的是二段共8棟樓，涉及約120戶。用他的話說，二段所有房子都出了問題，只有一棟樓有預售證。
記者在北京市住建委官網看到，山水文園五期九御去年新開的項目有預售證的樓棟爲19號樓共52套，備案均價約10.5萬元/平方米，其中只有20套已經簽約。
來源：受訪者提供
根據嚴革提供的北京市朝陽區房屋管理局回覆函，其所在的二段17號樓並沒有任何官方預售、現售信息。“這結果還是很令人震驚的，當時在售樓處銷售人員說有預售證，我們也沒有這麼仔細地看是哪棟樓的預售證。”
對此，北京市朝陽區不動產登記事務中心工作人員向《每日經濟新聞》記者回復表示，目前沒有接到針對山水文園的相關政策信息。如果業主和開發商之間有糾紛，建議業主走司法流程。此後如果有判決書、調解書、協助致執行書等相關法律文書，其可以依據這些文書，來協助業主處理相關事宜。
記者根據北京市住建委官網公示信息聯繫上一名九御項目的銷售人員，後者表示去年就已經離職，這段時間經常能接到類似的諮詢電話，不過自己與山水文園已經沒有關聯。
外立面已完工的九御二段8棟樓 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝
業主欲花百萬打官司確權
對嚴革和一些業主來說，好好的現房買了一年多，但眼看着就要爛尾。
事實上最初山水文園傳出破產、跑路，嚴革是不太相信的，確切說，也是不太願意相信的。他坦言：“栽進去，兩個最大的原因，一是覺得山水文園是大開發商，並且買的時候樓盤已經建完封頂了；二是覺得在北京，爛尾這種事情都沒太去想。”
項目現場的工程概況牌 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝
去年12月，面對愈演愈烈的裁員、破產等傳聞，山水文園曾派了一位負責人出來向媒體表態：集團沒有大範圍裁員，下一步將引入合作伙伴，處置優良資產，加快存量樓盤的銷售去化，包括部分輕資產輸出的嘗試，加速現金迴流。
遺憾的是，這個五證也沒拿全的項目，已經是文山水文園非常優質的資產了。
今年9月，在延期交房一年、與開發商交涉遲遲無果後，嚴革和一批與他有着類似遭遇的業主們開始四處奔波，希望維護自己的合法權益。與此同時，也有30多戶購買這個改善型住宅的業主硬着頭皮住進了當時沒水沒電的房子，上演“北京版別樣幸福城”。
據嚴革介紹，目前有90多戶業主自發集合到了一起，住進去的接近1/3，16層都有業主居住。“我們的房子應該是精裝交付的，現在的情況是已經封頂但剩餘工程無法完工，大堂等還處於毛坯狀態。沒有電梯，建材運不進去，沒有裝修公司願意接活兒。”
《每日經濟新聞》記者在現場看到，九御二段8棟樓附近顯得有些清冷，外立面確已處於完工狀態。提起內部情況，現場工作人員表示“開發商跑路了，這裡邊的幾棟房子產權證有問題，早不賣了”。大門外的施工指示牌上，“開工時間2007年3月1日，竣工時間2019年12月30日”很是醒目。工地外側的圍擋上，“中國豪宅的門與面”“紫金銅、漢白玉”等字樣依然清晰可見。
山水文園五期九御外的圍擋 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝
過去這幾個月，業主們多方奔波、投訴，但仍未取得理想結果。9月22日，嚴革終於下了決心，再花巨資簽了律師的委託合同。“各種方法都用上了，山水文園總部也去過很多次，沒有用，人家自己都很久不發工資了。這就是一場持久戰，現在很多業主都在打官司，以期確權，確權了可能會好些。”
而爲了打贏官司，不少業主爲此甚至不惜再砸下幾十萬元甚至超百萬元的律師費用。
嚴革自己也是去維權的時候才知道，自己交的那幾百萬元的首付款還只是小打小鬧，業主裡面多的是上千萬元甚至幾千萬元的大戶。
多方困局如何解？
《每日經濟新聞》記者在採訪中瞭解到，2016年11月，山水文園與長城新盛信託成立了一隻單一資金信託項目，規模是38億元，期限5年，而抵押物正是九御二段多處資產。
根據長城新盛信託今年3月的公告，當時其債權本金餘額31.4億元，其中包括2019年11月21日山水文園到期應還尚未歸還的本金1億元。抵押情況方面，山水文園五期九御二段86229.69平方米在建工程及相應的43982.72平方米住宅和地下車庫用途國有出讓土地使用權（其中17、18、19、20、31號樓已辦理現房抵押，合計46699.69平方米）恰在其中。
來源：長城新盛信託公告
也就是說，目前這筆債務山水文園逾期已近一年，明年到期後需要償還的餘額超過30億元，但問題是山水文園已經出現了極其嚴重的資金鍊危機，啓信寶標註已經加上了“破產案件”。
來源：啓信寶
事實上，對於有抵押的房子，錢款必須打入債權人即長城新盛信託的監管賬戶，在還完借款之後，山水文園才能使用監管賬戶裡的資金。
今年9月，嚴革所在的業主羣裡陸續有業主傳出自己房子被查封的消息，如果沒有異議，後續將面臨被拍賣。到了10月，有業主對自己被法院查封的房子提出了執行異議，但最終被駁回。
“長城新盛信託拍賣房子，這很正常，畢竟是抵押物，而現在山水文園是私下收取了我們的購房款。我們有一位付了7000萬元全款的業主，當初錢進了開發商的非監管賬戶，現在也和我們一樣，打官司，確權，再搭上至少兩三年時間，不然還有什麼辦法呢？”嚴革表示。
記者瞭解到，目前信託公司已經申請強制執行公證，並且已經進入執行階段。記者輾轉聯繫上了此案一位代理律師，後者表示案子還在推進中，不便於接受採訪。
多處底商門上張貼的北京市三中院的執行公告 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝
在售樓處附近的多處底商，記者看到了北京市三中院的執行公告，落款日期是11月4日，執行標的是1號樓16套，2號樓和3號樓各9套房。
記者向嚴革做了覈實，其表示這些房源不涉及自己所在的五期九御二段，這是開發商的抵債行爲。但一旦嚴革和這批業主的房子也進入這一程序，就會出現錢房兩空的局面。
來源：阿里拍賣
另據《每日經濟新聞》此前報道，今年7月，李老闆在山水文園最得意的作品遊艇?錨別墅被掛上了拍賣平臺。當時據法拍經理介紹，這套別墅是山水文園名下的房產，還是個樣板間，由於欠了銀行百餘億元，名下許多資產都在拍賣。不過最新消息顯示，這次拍賣已經因被執行人提出異議而撤回。
記者留意到，目前在貝殼、鏈家等多個平臺均有不少山水文園五期的掛牌房源，均價約8萬~9.5萬元/平方米。一位中介告訴記者，“五期就二段這幾棟有問題，其他都正常交易，不受影響。”
數據來源：貝殼找房
現在嚴革等業主和山水文園面臨的似乎是一個死局。
一方面，長城新盛信託不可能願意直接解除抵押，讓九御二段的業主們辦理網籤和過戶，因爲這是其能夠收回借款的最大保障。另一方面，山水文園也沒有足夠的資金來還錢，所以無法爲業主們辦理解除抵押手續。
據啓信寶，目前山水文園涉及的司法訴訟信息已經達到了781條，幾乎天天都有新增的開庭公告，越來越多關聯方將其告上了法庭，其中也包括九御二段的建設方。
來源：啓信寶
孫宏斌曾經是山水文園的白衣騎士，不過那是個正好踩在融創發展節點的文旅項目。這些住宅的業主們還能等來新的救世主嗎？九御二段這8棟樓，到底什麼時候可以正式復工呢？