杭州“第一學區房”跌落神壇，市場正緩慢築底回升

杭州西湖區紫金港耀江文鼎苑因學區和房價被稱爲“杭州第一學區房”，是杭州學區房市場的風向標。現在，在市場調整下，文鼎苑房價跌落神壇。

界面新聞從中介處獲悉，耀江文鼎苑近期成交了一套89平米的房子，單價4.8萬。但2021年杭州房價巔峰時，文鼎苑成交單價一度高達12萬。

也就是說，三年時間，文鼎苑房價跌了60%。

文鼎苑首開於2005年，首開價格7900元/平米，總建面約70萬方，分二期開發，共有38幢高層住宅，約3264戶。

開發商耀江房產創始人汪曦光操盤了很多杭州政府福利房。文鼎苑開盤時的銷售賣點是杭州老牌學軍小學，宣傳語是“以文化問鼎未來”。

一位文鼎苑業主對界面新聞記者表示，小區裡住了一些浙大老師，業主素質偏高，經常自發組織一些學習和體育鍛煉活動。

過去幾年，因學軍小學和杭州房價整體上升，文鼎苑房價像坐上火箭般扶搖直上。

貝殼網數據顯示，文鼎苑2021年3月14日成交了一套180平米的房子，房價是10.52萬/平。同年3月18日，文鼎苑又成交了一套58平米的房子，房價是12.84萬/平。

根據浙報傳媒地產研究院丁建剛，彼時，房地產預期持續向好，公民同招、民辦鎖區、民辦搖號等政策也讓學區房迎來新一輪漲幅。

但之後，隨着房地產市場整體下行，貴爲學區房頭牌的文鼎苑未能倖免。

目前，文鼎苑掛牌的在售房源有180套，5月掛牌均價6.83萬/平米，成交均價5.24萬/平米。單這一年內，小區房價就跌了15.9%。

文鼎苑作爲學區房風向標房價大跌，其它學區房更是如此。

有數據統計，比起2021年房價最高點，杭州大部分學區房降價幅度已超過30%，部分甚至接近40%。

以這幾年同樣因競舟二小學區風頭很盛的蔣村次新房融創河濱之城爲例，房價距離高點也跌了近40%。

近日，河濱之城成交一套119.34平米的法拍房，經過24輪競價，22次延時，以603.9萬成交，成交單價約爲5.06萬/平米。

融創河濱之城分爲一期和二期，一期水瀾軒是精裝交付，二期雨瀾軒是毛坯交付，全盤主力戶型約89-185方。整個項目於2014年時樓盤開啓銷售，單價約2.4萬/平米，之後推出二期毛坯，小戶型價格大約200萬左右。

2021年學區房高點時，水瀾軒成交價高達9萬/平米，雨瀾軒成交價也有8萬/平米。

也就是說，河濱之城次新學區房距離高點也跌了36%。

值得關注的是，在央行新政和杭州新政的雙重利好下，以文鼎苑爲首的學區房正在以價換量，成交向好。

杭房數據顯示，文鼎苑近90天成交了28套房子，本月成交就有8套，去化週期19.9個月。

根據小雞選房數據，在剛剛過去的3-5月，杭州二手房成交量過百的學區有21個。其中位於拱墅區的杭州市青春中學（珠碧校區）以295套的成交量位居榜首。三個月賣出295套，平均一天賣出三套還要多。成交量超100套的學區房中，拱墅區最多，佔了8個。西湖區有4個，濱江區4個，上城區4個，錢塘區1個。

以拱墅區學區頭牌文瀾實驗學校爲例，手邊買房數據顯示，文&實驗學校憑藉約4.72萬次瀏覽量穩居第一。目前，該學校學區房掛牌數量1487套，掛牌均價5.11萬。瀏覽量其次的是學軍小學（求智），該學校學區掛牌量281套，掛牌均價7.75萬。

上述中介人士稱，新政前後，文瀾實驗學區帶看量暴漲，文瀾實驗學校90天內已成交191套，成交均價約4.7萬/平米。

杭州一位市場人士對界面新聞記者表示，學區房是剛需，市場調整已經使學區房房價探底，新政下，一些學區房剛需購買者回歸市場，預期學區房成交仍會有行情。