觀點直擊   建發物業“走鋼絲”

觀點網 規模增長放緩，拓展與服務品質已成爲物業行業當下重點。

“如何保持規模效益與服務品質之間的平衡，是我們將長期面臨的問題。”建發物業執行董事兼行政總裁喬海霞如是說。

這家項目覆蓋63個城市的物企，審慎地表露出對未來的展望。

8月26日，建發物業召開2024年中期業績發佈會，公司董事會主席林偉國、執行董事兼行政總裁喬海霞、財務總監李婷等人出席會議。

從業績端來看，建發物業上半年收入與利潤錄得雙增，經營規模穩步增長，但應收賬款規模增速加快，回款問題顯著。

宏觀經濟環境下行，行業競爭加劇，開發商背景或成掣肘，建發物業也走在追求獨立發展的道路上。

迴歸“主業”

與目前已發佈中期業績的各物企相比，建發物業今年上半年經營情況勝在營收利潤增長。

截至2024年6月30日，建發物業錄得收入16.02億元，較上年同期增長約16.7%；利潤爲1.95億元，同比增長10.6%；期內毛利4.03億元，同比增長14.6%。

毛利率方面略有下降，較上年同期下滑0.4個百分點至25.2%，總體波動不大。

同時，建發物業物管規模也在擴大，合約建築面積爲1.05億平方米，較年初增長約3.4%。

分業態看，業務重心仍放在基礎物管服務，社區增值服務、非業主增值服務及商業物業運營管理服務營收也有不同幅度上升。

報告期內，建發物業物業管理服務收入約爲8.59億元，同比上升31.4%，得益於在管總建築面積的增長。

其中，住宅物業在管建築面積爲6117.4萬平方米，同比上升約32%，收益達6.96億元，佔物管服務業務收入比重爲81%，較上年提升1.5個百分點；非住宅物業在管建築面積則提升25.75%至636.3萬平方米，收益1.63億元，收入佔比19%。

以此來看，基礎物管服務的全面提升在建發物業穩健的營收表現中扮演“壓艙石”重要角色。

社區增值及協同服務方面，建發物業錄得收入3.61億元，同比微增1.4%。貢獻最大的是建發物業持續投入並重點發展的家居生活服務，收入1.08億元，佔該部分收入比重爲29.9%。

近年來，建發物業在社區增值及協同服務方面下了不少功夫。但相較2023年底“扛大旗”的局面，建發物業社區增值及協同服務在今年上半年的表現較爲黯淡。

儘管家政服務訂單量及復購率有所提升，但房屋硬裝業務交付體量同比下降，再加上房地產行業供需發生變化，建發物業該方面的收入增長有所放緩。

建發物業管理層於業績會上表示，房屋硬裝業務截至2023年交付5個項目，結轉收入7.1億元；2024年承接2個體量較小的項目，收入約2500萬元，其中上半年已經轉結2000萬元。

此外，建發物業表示房屋硬裝業務是房地產行業特定時期下的附加產品，具有不確定性。

反映到各業務線收入上，建發物業物業管理服務業務營收佔總收入比重提升，由去年同期的47.7%升至53.6%；社區增值及協同服務板塊收入佔比則從去年同期25.9%降至22.5%。

增值服務向來是物企高毛利的業務板塊，社區增值服務收入放緩，一定程度上也影響了建發物業的毛利率。

在毛利增長14.6%的背後，因爲本期交付的房屋硬裝業務毛利率所有下降，建發物業整體毛利率向下波動0.4個百點。

不過，建發物業與關聯方相關的非業主增值服務實現收入3.45億元，收入佔比降低2.6個百分點至21.5%。

在獨立性被高度強調的時節,建發物業與業績會上主動提起非業主增值服務營收佔比下降的情況，表示“公司的營收結構整體穩定性進一步提升”。

此消彼長

上游行業下行週期漫長，當開發商幫扶能力下降，物業行業的關鍵詞便從關聯交易變成外部拓展。

建發物業與廈門建發集團仍保持着緊密的業務關係，截至2024年6月30日，建發物業就物業管理服務與廈門建發集團簽訂的合約建築面積約爲6450萬平方米，較年初增長約4.7%。

項目佔比中，建發物業來自廈門建發集團的在管建築面積佔總面積比重爲63.5%，較上年同期增長4.1個百分點，來自獨立第三方的在管建築面積佔比下降至36.5%。

上半年，建發物業與獨立第三方簽訂的合約建築面積約爲4080萬平方米，較2023年底增長約1.5%。

不過，建發物業選擇的擴展戰略並非關聯性與獨立合約之間的此消彼長，而是保持現有優勢同時加強外部拓展的雙管齊下。

業績會上，建發物業表示將在堅持利潤與規模兼備的前提下開展外拓工作。

過去半年，建發物業就安置房及保障房等優勢領域，簽訂廈門湖濱安商房和廈門新陽保障房2個千萬級合同金額項目；通過做好大客戶資源維護，推動成都高投、江陰城發、張龍集團等多個大客戶旗下優質項目轉化落地。

除了拓展情況，投資者還關注到了建發物業增幅較高的應收賬款規模。

截至2024年6月30日，建發物業貿易及其他應收款項約爲9.61億元，較年初增加約77.4%。中報內給出的理由爲公司管理規模擴大導致應收物業管理服務款項增加，以及部分增值服務收入尚未達約定結算期。

對此，公司管理層表示應收賬款規模受到行業收費特性影響，受制於小業主年底繳費習慣，以及大業主款項結算週期問題，物業收費高峰期在下半年。

從賬齡來看，建發物業94%的貿易應收款項都在一年內，其中近八成是在180天以內。

應收款規模偏高是很多物企都面臨的難題，而宏觀環境與房地產行業持續走弱，處於產業鏈下游的物業行業還面臨行業調整的整體挑戰。

喬海霞在業績會上指出，目前物業企業在生存和發展面臨着多方位、多角度的激烈競爭。

從發展趨勢看，物業行業正在從野蠻增長向高質量發展轉變，由橫向擴張向縱向深耕轉變，由多元發展向細分聚焦轉變，由人力驅動向科技驅動轉變。

新的趨勢帶來新的挑戰，喬海霞表示物業行業還面臨着規模增長放緩，收繳壓力增大，經營成本上升以及規模效益與服務品質間的平衡問題。

但喬海霞仍舊對未來發展抱有樂觀期待，認爲物業行業是整個地產產業鏈中以強現金流和抗週期表現，保持較強韌性和增長的一環。

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