觀點直擊｜冠君產業信託持續應對下行風險

觀點網 香港報道 8月19日，冠君產業信託舉行2024年中期業績傳媒簡報會。

資料顯示，冠君產業信託持有香港花園道3號花旗銀行大廈及朗豪坊兩幢地標級物業，總樓面面積達293萬平方呎，擁有零售及寫字樓業態。

會上，冠君產業信託行政總裁侯迅表示，由於寫字樓物業供應充裕，加上疫後消費行爲的變化，料信託的經營環境仍可能面對挑戰。

中報顯示，冠君產業信託上半年物業收益淨額按年減少4.1%至9.54億港元，可分派收入減少11.9%至5.44億港元，每基金單位分派減少12.7%至8.09港仙。

期內租金收益淨額減4.5%至11.15億港元，當中花園道3號租金收益減少9%至5.71億港元，截至6月底出租率爲82.3%。朗豪坊辦公樓租金收益下跌4.5%至1.66億港元，出租率降至87.1%。

侯迅稱，2024年上半年業績繼續受到高息環境所影響。雖然整體旅客人數穩健增長，但港元偏強遏抑消費，促使本地人大舉外遊。

同時，雖然市場普遍預期利率將於2024年下半年開始下跌，但減息幅度仍存在不確定性。由於寫字樓物業供應充裕，加上疫後消費行爲的變化，料經營環境仍可能面對挑戰。

她提到，香港寫字樓供應充足，但是市場並沒有出現足夠的需求吸納目前供應。又指，花園道3號附近新落成的寫字樓項目預租率並不高。

但她相信寫字樓爲防守性的市場，即使未來有不少新供應落成，但基於租戶搬遷成本高，選擇搬離旗下項目的商戶不多，信託會繼續秉持彈性及靈活處理每個租戶過案。

在市場需要時間消化寫字樓供應的背景下，該信託租金收益將持續面對下行風險。

期內，花園道三號項目租金受壓，至6月底平均呎租跌至89.5港元，去年底平均呎租爲91.7港元。而大部分於2024年到期的租約已處理完畢，信託爲應對2025年到期租約相對集中的情況，已主動接觸明年租約到期的租戶，以開展續約磋商。

目前，已有逾20%於2025年到期的租約確認續約，而朗豪坊寫字樓平均呎租亦跌至44.2港元。

朗豪坊商場方面，於報告期內的表現繼續優於香港整體零售市道。

上半年，香港零售銷售下跌6.6%，朗豪坊商場租戶銷售額錄得2.3%升幅，而美妝美容類別繼續成爲增長動力。但受本地旅客淨流出影響，商場零售銷售增長趨勢在第二季開始放緩。

侯迅表示，零售銷售的增長動力不斷減弱，由於受制於強港元的因素，令不少消費外流，或是出現遊客選擇到訪其他地區的情況，但整體對前景審慎樂觀。

另外，高息環境令信託利息開支繼續受到影響。

她稱，若果美國息口如市場預期一樣於九月減息，信託將有六成浮息借貸可以受惠，但由於上半年到期的利率掉期合約利率較低，導致平均實際利率於到期後隨之上升，令利息支出增加，預期全年利息支出將同比輕微上升。

冠君產業信託於報告期內簽訂一筆50.5億港元銀團貸款作再融資。於2024年6月30日，信託共有40億港元已承諾備用信貸額度，可足以應付2024和2025年所有再融資需求。

隨著名義金額爲29億港元的利率掉期合約到期，該信託的固定利率債務比例由去年底的54.5%降至於2今年6月30日的35.1%。

另外，冠君產業信託已於報告期後簽訂新的利率掉期合約，目前的固定利率債務比例爲40.6%。現金融資成本因平均香港銀行同業拆息上升而增至3.09億港元。其目前借貸平均利率爲4.2%，負債比率爲23.1%。

本文源自觀點網