觀點直擊｜金融街物業持續爬坡

觀點網 物業行業繼續行進在風浪中，增收不增利的情況延續到了金融街物業身上。

處在行業中游，身有國資背景，金融街物業的爬升更傾向於穩健。只是，受到宏觀經濟因素及市場競爭影響，金融街物業的穩健如今也顯得不太從容。

8月29日，金融街物業召開2024年中期業績會，公司管理層有執行董事、董事長孫杰，執行董事兼總經理宋榮華，執行董事兼常務副總經理薛蕊，副總經理兼董事會秘書陳曦等人出席會議。

從業績端看，金融街物業收入持續提速，在管規模穩步擴大，但期內利潤與歸母淨利再次錄得下跌，毛利率第三年錄得下降，宣告重返增利挑戰。

面對下半年的經營，金融街物業透露出一絲樂觀，預計全年營收增長能夠維持在10%或以上，淨利潤較去年同期維持在大致相等的區間。

毛利率持續承壓

金融街物業的穩健反映在數據上，截至2024年6月30日，錄得收入8.14億元，同比增長約14.23%，增速較上年同期的6.39%翻倍有餘。

同時，金融街物業的在管規模也加速擴張，由2023年同期的3612萬平方米，增加21.69%至4396萬平方米，增速較上年同期的3.78%有了大幅提升。

但引起投資者高度注意的是，金融街物業毛利率已經第三年錄得下滑，趨勢仍未剎車。數據顯示，上半年整體毛利率爲15.71%，較2023年同期下降2.05個百分點。

此前，其2023年毛利率較2022年的17.9%下滑至16.85%，而2022年相較於2021年的21.24%下降了約2個百分點。

儘管每年只是微幅下滑，但金融街物業如今的毛利率較三年前已累計下滑約5.6%。若短期內仍不能走出毛利率增長困境，低毛利率或將持續壓制盈利水平的正向增長。

相應的，金融街物業的毛利則處在增降波動之中。今年上半年，毛利爲1.28億元，較上年同期微增1.09%。自2022年上半年至今，其毛利增長重返增速。

此次毛利回升，得益於餐飲板塊的毛利率止跌與毛利減虧。

上半年，餐飲服務錄得毛利虧損236.2萬元，毛利率爲-7.97%，較上年同期減虧197.4萬元，毛利率回升3.72個百分點。

相較其他上市物企將餐飲服務歸到增值服務板塊，金融街物業單獨列出餐飲服務，然而該業務並未給物管服務帶來預期增益，反而連續四年陷入虧損。

餐飲服務毛利持續虧損進一步拉低金融街物業本就呈現下滑趨勢的毛利率，成爲其增長困境中的一大痛點。

主業方面，金融街物業物業管理及相關服務中商務物業錄得毛利9616.2萬元，毛利率22.57%，較同期下滑1.26個百分點；非商務物業毛利3406.5萬元，毛利率9.52%，同比下滑3.15個百分點。

業績會上，有投資者問及公司毛利率是否已經見底，金融街物業管理層表示，公司堅持長期主義，進行了一些精細化的成本管控手段，但依然面臨剛性成本的上漲，導致整體成本上漲。

“另一方面，伴隨物業服務市場競爭激烈，公司在競標價格確定上更加謹慎，項目利潤有所降低。同時受到複雜的宏觀環境因素影響，客戶整體在物業服務方面預算有所壓縮，因此利潤空間受到擠壓。”

當下，物業行業市場競爭越加激烈，宏觀經濟及上游行業調整仍在進行中，客戶對物業服務品質的要求持續提升。

金融街物業會上表示，預期這部分因素還會持續對行業產生影響,在未來的一段時間，毛利率還會持續承壓。

長期來看，毛利率承壓不可避免，金融街物業在衆多客觀因素中只能選擇管控成本，從而增大盈利空間。

確定更精細的成本標準，降低能源及人工成本，借力科技賦能，金融街物業降本增效動作頗多，但能否成功將毛利率拉回增長軌道，還有待後續觀察。

業務板塊維穩

金融街物業能維持收入增速，離不開主業穩定增長及積極市場拓展。

報告期內，金融街物業收入主要來自物業管理及相關服務及餐飲服務板塊。其中，餐飲服務板塊收入下降745.3萬元，物業管理及相關服務板塊收入同比增長16.11%至7.84億元，主頁增長支撐起金融街物業總收入增速。

具體來看，作爲核心業務的物業管理服務錄得收入6.32億元，同比增長18.72%；增值服務收入1.47億元，同比增長7.04%；租賃服務增長同比回落10.53%，收入縮減至463.8萬元。

規模方面，與2024年6月30日，金融街物業總在管建築面積約爲4396萬平方米，同比上升21.7%，總在管物業數目爲326個，在管物業種類涉及零售商業大樓及酒店、辦公樓、綜合體、住宅物業及公共物業等。

住宅物業是金融街物業物管服務板塊的主要經營業態之一，期內在管建築面積1858.2萬平方米，佔總面積比重爲42.3%。

作爲金融街物業市場拓展的重心，公共物業、醫院、教育物業及其他服務板塊在管面積達1537.9萬平方米，佔比提升至35%。

非住宅業態一直是金融街物業規模拓展的重點。

截至2024年6月30日，非住宅業態在管面積爲2537萬平方米，同比增加17.4%，管理非住業態項目194個。其中，僅辦公樓和公建業態構成的非住宅業態在管面積佔比爲44.2%，規模與住宅業態持平。

從項目來源看，金融街物業的獨立性進一步提高，上半年新增在管面積中來源於獨立第三方拓展的佔比達91%，來自關聯方開發物業在管面積由上年同期53%下降至45.7%。

針對非住業態的規模化擴張，正在持續爲金融街服務帶來相對穩健的收入增速，市場化拓展也是金融街物業在業績會上表示堅定秉持的發展戰略。

“下一步，公司堅持深耕一、二線城市。已經開拓的城市加密、加深拓展，特別關注還是落在非住業態上；同時深入調研已有項目特點，包括業態、城市、客戶支付能力等方面，多維度明確公司下一階段的拓展標準，確保公司市拓項目高質量持有。”

嚐到甜頭的金融街物業還表示，公司會在合適的情況下通過合資、合作、收併購等多種途徑深挖優質的業務機會，實現有質量的穩步提升。

不過，外部市場環境愈發嚴峻，部分項目趨於同質化和低價競爭當中，金融街物業也提到客戶整體壓縮物業服務項目預算，項目利潤有所降低。

在毛利增長困境與毛利率承壓的背景之下，金融街物業的規模擴張戰略並不如表面所說得那般從容。如何維持規模增長同時提升利潤，纔是金融街物業當下面臨的平衡之問。

業務板塊增長相對穩定，經營壓力主要集中在盈利之上，金融街物業前路仍是一片風浪，還需迎難而上。

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