觀點直擊｜嘉裡建設要以上海勾勒增長藍圖 增加1100萬平方呎投資物業

觀點網 8月21日午間，嘉裡建設發佈2024年中期業績公告，並於晚間召開簡報會。

2024年上半年，嘉裡建設合併收入60.39億港元，同比減少37%。發展物業的合併收入爲23.25億港元，按年下跌59%，主要歸因於發展物業的合約銷售與收入確認之間的短期時間差距。

相比之下，投資物業及酒店的合併收入更顯穩定，爲37.14億港元，按年微跌3%。其中，租賃物業的合併收入爲26.49億港元，按年減少3%；酒店業務表現於去年大幅復甦後回覆正常，期內錄得合併收入10.65億港元，按年減少3%。但以相同匯率計算，租賃物業及酒店業務收入大致與去年同期相若。

在僅持續了約三十分鐘的業績簡報會上，該公司主席兼行政總裁郭孔華、首席財務官鄭慧善就相關問題與機構及媒體展開交流。

對於後市，鑑於持續疲軟的營商和消費者情緒、不利的供求狀況以及香港高利率環境，嘉裡建設預期香港和內地對住宅物業的整體需求將持續疲弱。

但同時，郭孔華在會上表示，來自內地的高淨值人士、專業人士及家庭紛紛移居香港，這些人士也有迫切的自住需求，需要購買已經建好的物業，由此對於高端豪宅方面的需求亦非常強勁。

整體而言，嘉裡建設對核心市場的長期前景仍然樂觀。

合約銷售貢獻主力翻轉

數據顯示，期內，嘉裡建設合約銷售額爲70.44億港元，按年下跌14%，其中內地的合約銷售減少，部分被香港合約銷售改善所抵銷。

香港地區合約銷售58億港元，去年同期爲16億港元，同比提升262.5%，佔合約銷售總額的比重也由19%提升至83%。內地合約銷售12億港元，去年同期爲66億港元，同比減少81.82%，佔合約銷售總額的比重由81%降至17%。

受益於房地產政策放寬，香港物業部於2024年上半年錄得應占合約銷售總額58.40億港元，去年同期爲15.75億港元，主要歸因於高端項目緹外錄得合約銷售額48.07億港元所致。

由投資物業Resiglow–Happy Valley改造而來的The Aster則錄得合約銷售額5.15億港元。此外，位於黃竹坑港鐵站的項目揚海及海盈山，合共錄得應占合約銷售額5.16億港元。

內地物業部的應占合約銷售額爲12.04億港元，去年同期爲65.95億港元。2024年上半年，內地推出的銷售項目規模較小，且主要限於二、三線城市。業績主要來自武漢·江城府及瀋陽的雅頌閣，以及福州、秦皇島、天津及昆明的其他項目。

事實上，今年上半年嘉裡建設在香港和內地城市的主要市場，房地產行業均面對持續的嚴峻挑戰。

香港方面，自政府撤銷房地產收緊措施後，3月至4月的住宅成交量大幅增加，然而，整體營商及消費者信心持續疲軟，加上利率高企，導致住宅成交由5月起顯著放緩。內地方面，由於缺乏信心，住宅購買情緒仍然普遍疲弱。

但在過去六個季度中，來自內地的高淨值人士及專業人士紛紛移居香港，其中大多數是通過“高端人才通行證”計劃來港。此等人士代表了一股強大的購買力，而優質、地理位置優越且隨時可入住的住宅尤受青睞。

數據顯示，截至期末，嘉裡建設內地及香港待售發展物業的應占樓面面積爲1010萬平方呎。內地將帶來應占樓面面積合共850萬平方呎，香港應占樓面面積約160萬平方呎。嘉裡建設表示，這些儲備足以滿足未來五年及其後銷售所需。

問及土地投拓相關問題，管理層表示，無論市場好壞，都會密切留意當地市場一手或者是二手的一些投資機會，會持續尋找合適的機會使得物業能夠持續發展。

隨後，管理層補充道，最近一次投地還是上海黃埔地塊，現在的主力是想做好這一項目。同時提及，目前項目的施工進度正在按照時間表走，希望住宅方面在2025年下半年預售。暫時還是會謹慎控制建設開支，也會密切監控確保整個都在預算範圍之內。

今年上半年，上海對土拍市場競買規則等做出若干調整，在7月9日的第三輪土拍中，楊浦區平涼社區地塊經過60輪競價，以22.03億元成交，溢價率21.18%，創造了上海土拍近三年最高溢價率，也刷新了四年前由金隅創造的8.58萬/平方米的樓板價紀錄，成爲新的“楊浦地王”。

此外，5月27日出臺“滬九條”之後，6月份上海二手房成交量創下近三年來最高單月成交紀錄。

對此，嘉裡建設表示，現在（上海）樓市是比較正面的情況，也希望能夠持續下去，而嘉裡建設會盡快結束建設工作，希望能夠把握到這一時間窗口。

截至期末，嘉裡建設的負債比率（借貸淨額除以總權益）於完成支付上海黃浦項目的最後一期土地款項後由去年末的34.1%上升至40.9%。

內地零售業務增長預期

截至2024年6月30日，嘉裡建設旗下主要投資物業及酒店組合應占樓面面積合共1860萬平方呎，包括香港和內地的辦公室、零售、公寓、酒店及貨倉資產。

在香港和內地的投資物業及酒店組合中，內地佔83%，香港則佔17%，分別爲該集團貢獻1550萬平方呎及310萬平方呎的應占樓面面積。

未來六年，嘉裡建設預期通過一系列的主要綜合用途項目，爲投資物業及酒店投資組合增添1100萬平方呎的樓面面積，其中包括辦公室樓面面積約580萬平方呎，零售樓面面積約460萬平方呎，以及酒店物業及公寓樓面面積約60萬平方呎。

而在其中，增長藍圖的主要貢獻城市爲上海，當地項目分佈浦東及黃浦區，另武漢及杭州亦有項目在建。

投資物業方面，回顧今年上半年，嘉裡建設於香港持有涵蓋辦公室及零售資產的投資物業組合，主要包括綜合用途發展項目MegaBox/企業廣場5期、嘉裡中心，以及以中半山住宅組合爲主的出租公寓。

截至2024年6月30日，MegaBox與企業廣場5期的出租率分別爲89%、81%，去年末爲95%、82%。嘉裡建設表示，MegaBox出租率下降，主要由於商場兩個樓層正進行翻新工程，影響約14%淨可出租面積。

此外，香港嘉裡中心出租率由去年末的89%降至84%，中半山組合的出租率由93%升至95%。

管理層坦言，當前經濟環境下寫字樓市場需求疲弱，在供求失衡的情況下，相信未來寫字樓市場還是會有一定壓力。

數據顯示，2024年上半年，嘉裡建設內地的寫字樓出租率爲90%，與上年末持平。但香港市場的寫字樓出租率爲82%，並較上年末下降2個百分點。

中期業績公告提及，期內，香港辦公室物業按現行市場價格下調每平方呎租金，以維持出租率水平。這也成爲香港租金收入減少的原因之一。

不過，首席財務官鄭慧善在業績發佈會上解釋稱，香港寫字樓物業僅有約78萬呎，其中超五成爲嘉裡建設自用，也因此，儘管市場疲弱，但於公司整體業績而言影響輕微。

而導致香港租金收入減少的原因主要由於出租住宅項目Resiglow–Happy Valley轉爲待售發展物業The Aster，不再錄得租金收入。此外，MegaBox的兩個樓層及中半山住宅組合的一幢樓宇正進行翻新工程，亦對租金收入造成影響。

據悉，儘管本地消費情緒低落，MegaBox因其定位爲本地家庭導向的購物中心，仍取得良好表現。MegaBox收入略降，主要由於若干樓層正關閉以進行翻新。

整體而言，2024年上半年香港投資物業組合於附層公司層面產生收入5.42億港元，去年同期爲5.78億港元，毛利4.20億港元，相應毛利率爲77%，同比下降3個百分點。出現減幅部分歸因於配合現行價格而下調續租租金。

投資物業的合併租金收入（包括聯營公司及合營公司的貢獻）爲5.96億港元，去年同期爲6.40億港元。

反觀內地，2024年上半年，嘉裡建設內地投資物業及酒店組合在附屬公司層面的收入爲27.06億港元，去年同期爲27.71億港元。

除酒店外，內地投資物業在附屬公司層面貢獻租金收入18.84億港元，毛利14.02億港元，毛利率爲74%，同比下降1個百分點。

內地投資物業的合併租金收入（不包括酒店，但計入聯營公司及合營公司的貢獻）爲20.53億港元，去年同期爲20.86億港元，同比微降。

嘉裡建設在內地的投資物業組合整體出租率變化不大。其中，辦公室、公寓部分的出租率與上年末相比持平，分別爲90%、92%，零售部分的出租率較上年末提升2個百分點至87%。

在內地主要城市的主要綜合用途發展項目整體出租率均有輕微波動。上海靜安嘉裡中心出租率由上年末的98%降至95%，北京嘉裡中心出租率由91%降至89%，深圳嘉裡建設廣場由92%降至89%。

而上海浦東嘉裡城、杭州嘉裡中心的出租率分別提升1個百分點，至中期末爲97%、92%。

儘管經濟前景不明朗，嘉裡建設的零售分部表現略爲改善，客流量及租戶銷售增加。該公司表示，主要受惠於物業資產的優越地理位置及良好質素，加上爲提升資產吸引力而進行資產升級。

但對於下半年市場，管理層在業績發佈會上提及，會比較謹慎。管理層表示，嘉裡建設在內地的零售物業，起點也比較低，所以公司計劃在未來的數年升級零售產業，也希望能有一個比較合理的增長。

辦公室分部仍爲嘉裡建設投資物業組合的主要收入來源，主要資產保持穩定的出租水平。

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