Fashionqueen／名媛「錢」進海外置產熱

▲由Rafael Viñoly設計的豪華公寓預計於2015年竣工，將會成爲紐約市最高建築物及西半球最高住宅大廈。

圖、文／Fashionqueen雜誌

TEXT：CHLOE CHANPHOTO：ULIZ HUNG、dbox for CIM Group & Macklowe Properties（主圖）、GHC、信義房屋、東京房東網

近年來，臺灣與國際逐漸接軌，海外不動產逐漸成爲投資趨勢，國內亦不少仲介成立海外事業部，協助臺灣人購置，紛紛吸引許多名媛前進海外置產。因此，《FASHION QUEEN》特別邀請海外投資專家分析最新的投資趨勢，以及提供精闢的投資觀點和秘訣，作爲海外置產的首要參考。

西半球最高住宅大廈

隨着國內房價越漲越高，臺灣人逐漸把眼光投向海外，又以美國、澳洲、日本和馬來西亞等地爲主，尤其以座落於第 56 與 57 街之間的公園大道的美國432 Park Avenue，即將成爲紐約市最高建築物及西半球最高住宅大廈，大部分買家均來自美國，其他則來自中國、俄羅斯、中東、南美洲及英國。

與歐美成熟國家相較之下，臺灣人普遍優先選擇亞洲國家，主要是因爲距離近之外，對於亞洲國家熟悉度高，其中又以日本與馬來西亞最受矚目。由於投資海外房地產比較適合長遠性的投資，因此，大部分國內代理銷售海外房地產的業者，幾乎以高租金報酬率爲訴求。

海外置產以臺灣居冠

◄根據日本信義近一年的熱銷產品，中古屋與新成屋的比重，也從以往的7：3轉爲3：7，顯見新成屋逐漸受到投資客的重視。

日本從首相安倍經濟政策實施以來，幣值大貶，且東京租屋需求龐大且穩定，成爲吸引置產的最基本誘因，再加上近日東京確定取得2020奧運主辦權，爲日本房市注入一劑強心針。

根據日本信義房屋不動產株式會社內部的成交資料顯示，2013年上半年臺灣人赴日購買約115億日圓的房地產，比2012年整年度多出了三成。

難怪日本富士電視臺特別做了一則專題報導，「買日本不動產，臺灣人居第一」，直擊一名年僅38歲專程搭機前往日本看房的臺灣男子，在日語不通的情況下，帶着專屬翻譯，隨着仲介的安排，用兩天時間將東京的高級精華地段走透透。

根據房仲資料顯示，在東京都23區部，步行至地鐵站約10分鐘的地段，30坪的三房公寓房價不到2,000萬臺幣，分租之後平均每年租金投報率約6至8％。

購物天后利菁首次進軍日本房市，與朋友一起買下東京青物橫町站附近一棟四層樓建築，一樓是知名的便利商店，2、3樓爲居酒屋，4樓是不動產商公司。由於該建築的地理位置相當理想，鄰近日本知名的企業「樂天」、「新力」，距離車站也只有一分鐘的路程，讓利菁僅靠賺租金即可繳貸款。

而吳淡如選中東京神樂阪一間5樓公寓的2樓，因爲日本房屋不另扣公共使用面績，所以室內共有16坪大，而且房客還花錢重新裝潢，連浴室都換新，替吳淡如省下一筆可觀的修繕費用。

東京都心五區最熱門

擁有國內不動產仲介業龍頭招牌的信義房屋，在日本合作伙伴的協助下，信義房屋於2010年2月份成立了日本信義房屋株式會社。由於信義房屋是臺灣在日本少數設點的房仲業者，因此日本投資說明會幾乎每場爆滿，連非假日也要加開投資說明會。

據統計，日本信義今年上半年成交177件，超越去年全年的173件，幾乎天天都在成交。同時，除了臺灣客戶，還需面對來自韓國、中國、新加坡以及日本當地居民的競爭。

根據日本信義近一年的熱銷產品，中古屋與新成屋的比重，也從以往的7：3轉爲3：7，且有88%的成交產品位於東京都心五區（涉谷、新宿、中央、港區及千代田等五區），購屋主力朝向「高（總價高）、富（地段號）、帥（賣相佳）」的趨勢發展。

信義房屋 成功開拓東京房市

日本信義駐臺辦公室專案經理李芊億，每隔兩個月就會到日本出差，以瞭解當地房市狀況，同時負責協助臺灣民衆到日本購屋，除了第一線回答購屋問題之外，也會針對客戶提供的預算和條件提供建議。

她透露，之前赴日買房都是屬於「小而美」的包租客羣，金額多在3,000萬日圓左右，偏向租金報酬率高，或是店鋪、商用型物件，但今年開始卻有不少人指明要找地點好、屋齡新的豪宅物件，而這些主要客羣爲50歲以上的企業家、中小企業老闆及高階經理人，明顯日益看好日本房市未來的增值性。

除了投資之外，也有人以自住爲取向，多半是父母爲子女求學購屋、或日後退休旅遊爲考量，其他則包括了經常前往日本出差的高階主管和事業有成的企業老闆，視置產爲度假用途。

▲日本房市交易制度和房市型態與臺灣迥異，建議買家別忽略背後隱藏的投資考量盲點。

買房不能單看總價

爲了讓投資客戶更熟悉東京的交通和地理環境，房仲公司都會強烈要求投資者必須親自前往東京，當地會有專人帶客戶搭地鐵走一趟，瞭解並熟悉房子的優缺點，嘗試從租屋者的角度去觀察物件和狀況，再決定是否花錢投資。

至於投資的內容和條件，李經理提醒投資客買房不能單看總價，還要加上印花稅、契稅（房地產取得稅）、規費（登記許可稅）、每年房屋稅（固定資產稅）、地價稅（城市規劃稅）等。

至於所得稅是以賺錢獲利的淨所得課徵，若虧錢、打平，則免課所得稅。另外，投資客進出日本居住時間若一年不到180天者，免徵住民稅等細節，都需要事前瞭解細節，以免陷入投資的迷思。

另外，由於語言不通的關係，李經理建議應選擇合法的當地業者，請對方提出營利事業登記證，不要找跑單幫的介紹，避免跑單。此外，仲介的手續費將只會收一次，不會在臺、日兩地都收費。