海外置產 透過銀行最安全

文/藍文強

提到海外置產,除了找到一個正派經營的不動產仲介業者外,還有一個非常重要的夥伴,那就是銀行。尤其是在國外有分行的銀行,更是許多海外投資人在投資時不可或缺的重要推手。就以我們最熟悉的日本不動產來舉例,相信你看完後應該會覺得還是和幾家主要的銀行保持好關係比較好。

東京不動產的崛起約在六、七年之前,從2011年開始就有許多投資人着眼於國內許多打房政策臺北房價已到高點,另外尋找投資標的;後來發現一片新藍海,就是沉寂20多年的東京不動產,當時敢勇於投資日本的海外投資人並不多,物件任君挑選,不但房價低,投資報酬率還高達8%以上,一切都很美好,偏偏當時的日幣匯率卻是高到每臺幣大約只能換到2.63-2.85日圓,對比現在一塊臺幣可以換到3.5日幣左右,如果純粹以現金投資日本房地產,光是匯損損失了30%以上,所以有許多抱着現金投資日本小套房的海外投資人,還真的被匯率給逼進套房。

因此,對將來想要投資日本不動產的朋友幾項建議

1、選擇銀行能夠貸款的物件:

最簡單的辨別方式就是東京23區內的物件以及選擇新的耐震法之後建造的物件;銀行在貸款前一定會審慎評估不動產,等於對我們的投資做了第一道的把關!

2、選擇超過五千萬日幣的物件:

銀行的房貸放款通常有門檻限制,爲了滿足最低門檻大約就是五千萬日幣左右的物件,當然門檻越低的話,物件總價當然可以更低囉。

3、一般銀行的房貸目前來說可以達買賣價格的五到七成,所以你的投資有大部分是不會受到匯率影響的。

4、投資國家匯率在高點時使用,現金質借:

扣除貸款的成數之後,其實自備款也是一筆相當大的數字。若是當時匯率很高,投資人也承擔相當大的匯率風險;投資人可以準備比自備款在多一成左右的現金當作擔保,然後選擇借貸日幣在日本的分行放款。

這樣有甚麼好處呢?你所準備的現金只是擔保品,用來擔保在日本的放款而已,未來靠着收益慢慢的把房貸及現金質借的放款一起慢慢償還,如果匯率往下降,絕對不會受到損失,本公司也有許多客戶使用這種作法,成功避開匯率風險,相較同期現金購買物件的投資人真的是賺很大。

在海外置產時,除非有另外的想法,只要花少少的貸款利息,就可以降低大大的匯率風險,有效地透過銀行來操作,做最安全的海外投資。

●藍文強:不動產經紀人考試及格現任國際東京不動產業務經理,幫助想要在日本置產或投資的朋友找尋心目理想的日本不動產;並協助已經有日本房地產的朋友,迅速銷售在日房產。

原刊於國際東京不動產投資顧問公司,授權轉載