房屋“養老”加快試點，千億存量房檢測市場待釋放

經過多年改革探索後，“房屋養老金”制度正式被推到臺前。日前住建部表示，要研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制。

房屋養老養什麼？錢從哪裡來？一時間成爲熱點。在這股熱潮中，最受關注的話題之一，無疑是“房屋檢測”。近日來，多家上市公司公開回應投資者，透露房屋檢測業務佈局情況。

一直以來，我國檢驗檢測服務行業呈現“小、散、弱”的特徵，房屋檢測此前也屬於較爲“小衆”的賽道，市場上機構分散且具有地域性，業務體量較大的上市公司並不多見。如今，房屋養老金的試點，讓房屋檢測成爲短期內最有望受益的賽道。

“房屋養老金的一個重要用途就是投向房屋體檢業務，房屋檢測等領域勢必迎來較大的市場機會，這也會帶動傳統房屋檢測機構、新型房屋檢測機構、專業細分領域檢測機構的業務提振。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴第一財經。

房屋養老金加快試點

作爲當下行業熱點話題，“房屋養老金”實際上已探索多年。

易居研究院表示，房屋養老金制度的改革，至少經歷了7年的漫長改革探索期。從制度的發展歷程看，源於2018年的城市體檢工作，並在最近三年房屋安全事件基礎上，探索出房屋安全管理理念，同時逐漸形成“體檢、養老金和保險”三項基本制度。

我國雖已有住宅維修資金制度，但基於其總體量不適配需求、提取使用難度高、大量老舊小區資金缺位、住房公共安全問題突出等，現有制度需要進行優化。

而政策探索的“房屋養老金”，主要着眼於房屋安全領域重大事件、小區急難愁盼的日常問題、存量房地產市場發展需要這三大背景，通過個人賬戶和公共賬戶，共同維護住房安全。

“建立公共賬戶是此次房屋養老金制度的最大創新點。”易居研究院表示，此類資金將更好發揮統籌作用，對支持房屋體檢、房屋保險金認繳、房屋維修支出等發揮積極作用。

作爲正在探索的新物種，房屋養老金公共賬戶的錢從哪裡來？投向哪裡去？成了重點問題。

近日，天津公佈了房屋養老金制度的試點情況，透露了一些資金來源問題。據悉，天津市濱海新區正在加快推進房屋養老金制度試點工作。今年6月，《天津市濱海新區房屋養老金管理辦法（徵求意見稿）》已向社會公開徵求意見。

意見稿稱，濱海新區存量住房具有數量大、時間跨度長、安全隱患多的特點，老舊住房佔比持續攀升，2000年前建成的房屋約佔現存房屋總量的25%，部分老舊房屋存在明顯功能短板。

據測算，濱海新區全區房屋養老金公共賬戶資金需求爲5000萬元/年，該區擬計劃通過在土地出讓底價的基礎上，按每平方米25元標準增加土地收益籌集，並在財政預算中增列房屋養老金專項資金預算，用於試點期間房屋養老金兜底。

從天津試點情況看，地方土地出讓收益，將是公共賬戶資金歸集的重要來源之一。據易居研究院，除了土地出讓金，其他方式還可能包括老舊小區改造資金注入、財政支持、稅費支持、建設單位繳納、住宅維修資金增值收益、住房公積金增值收益等。

資金或最先投向房屋檢測

房屋養老金公共賬戶建立後，資金如何使用？

“房屋養老金的資金投向很關鍵。”易居研究院表示，從當前試點情況看，房屋體檢和檢測領域會成爲房屋養老金最先投入領域。從房屋類型來看，房齡較長的老舊小區、經營性自建房、社會公共用房、燃氣管道老舊小區等，都將是優先投入領域。

光大證券也表示，房屋養老金制度旨在對相關房屋提供體檢和安全檢測等公共服務，保障業主的人身財產安全。目前22個城市正在試點，若效果較好，後續有望向全國推廣。

而隨着房屋養老金制度的推出，老舊小區更新改造有望進入“常態化、全面化”，原來沒有物業的小區，或引入物業公司進行管理；房屋將定期體檢，微小問題及時修，大問題會變少。

據國盛證券測算，當前我國存量房面積超300億平米，且老舊住房佔比持續攀升，安全隱患突出，參考《深圳市既有房屋結構安全隱患排查辦法》，假設建造滿20年起需進行定期檢測，對應待檢存量房面積約132億平米，按照檢測單價7元/平測算，存量房檢測市場規模約924億元。後續房屋養老金制度落地，有望爲定期檢測提供資金支撐。

嚴躍進對第一財經表示，若要持續開展全國性的房屋養老金政策，至少需要4.4 萬億的資金規模投入，若剔除個人賬戶資金，單純考慮公共賬戶，大約每年需要投入 1300 億的資金規模，或者說每年政府公共賬戶資金約需籌資1300 億元。

“房屋養老金一年將釋放出1300 億的資金規模（指公共賬戶資金），若按 3%的比例進行計算，那麼對房屋檢測行業將帶來約 39 億元/年的市場機會。”嚴躍進稱，按照每年39億元的市場機會計算，如果持續檢測25年，整體市場規模大約975億元。

簡而言之，如果對存量房屋進行規模化“體檢”，對應的市場規模近千億元。

值得注意的是，上述數據系大致推算結果，當下政策仍在探索，更多細則有待明晰。

中國銀河證券表示，房屋養老金的重點是“房屋體檢”和“房屋保險”，定期體檢需要資金，體檢頻率和內容將決定資金規模，這就要去使用房屋養老金，而保險可能涉及額外的資金，參考美國，房屋維護資金與房屋保險是分開繳納的。

上述機構表示，當下政策的執行仍需要商榷，比如：未來“房屋體檢”是否強制？誰來“體檢”？如何定價與收費？“體檢”後如何進行後期維護？房屋保險誰繳納？未來房屋養老金如何管理，是全市統籌管理還是各小區分開管理?

易居研究院表示，後續各地或將建立“N個個人賬戶+1個全市公共賬戶”模式，發揮好社區公共安全和全市重大隱患的治理功能。在現有房管局房屋資金管理中心基礎上，或整合新房預售監管資金、二手房監管資金、住房公積金等一系列資金，形成全市範圍的房屋資金管理中心或部門。從全國層面來看，也可以探索設立全國房屋養老金管理機構。

多家上市公司已有佈局

雖然政策細則有待明晰，但市場對房屋檢測的熱情不減。近期，多個房屋檢測概念股發生異動，也有上市公司公開回應業務佈局問題。

據東方財富網數據，目前房屋概念板塊成分股有26只，截至發稿，今日板塊內有9家公司股價下跌，另有15家公司股價上漲，包括華測檢測、建科股份、深圳瑞捷、上海建科等。

9月3日，有投資者在互動平臺提問華測檢測稱：公司什麼時候取得房屋安全鑑定資質，業務開展情況如何？對此華測檢測表示，華測子公司華測工程檢測有限公司，多年前已經取得房屋安全鑑定資質，主要在廣州開展房屋安全鑑定業務。

該公司稱，2019年至今，子公司陸續承接完成了廣州市某互聯網智慧示範區房屋結構安全性鑑定項目、廣州某汽車主機廠車間結構安全性鑑定項目、廣州市某醫院樓宇結構安全性鑑定及抗震鑑定項目、廣州市某廣場結構安全性鑑定及抗震鑑定等項目。

日前華測檢測還表示，房屋檢測是華測建築工程及工業服務的一部分，華測在建築領域的服務主要包括新建工程檢測和既有工程鑑定評估兩大板塊。“目前該部分業務在公司營收中佔比不大。華測堅持以市場需求爲導向，持續關注外部市場變化。”

國檢集團日前也表示，公司擁有檢驗檢測、認證、檢測儀器及智能製造、計量校準等五大綜合業務平臺，檢驗檢測業務爲公司的核心業務之一，主要包括工程檢測、材料檢測等細分領域，既有房屋檢測鑑定業務，僅爲工程檢測板塊的細分領域之一。

經覈查，該公司涉及房屋檢測鑑定業務的成員單位12家，2023年公司工程檢測中既有房屋檢測鑑定業務收入佔公司整體收入約爲4%，收入佔比相對較小。“鑑於各地房屋檢測鑑定相關政策細化標準尚不明確，短期內公司收入結構不會發生重大變化。”

此外，羅普斯金、深城交、寧波建工、蘇博特、建科院等上市公司，均迴應投資者稱，此前已佈局了房屋檢測業務，且多由下屬子公司進行業務開展。

在今年的中期報告中，建科股份提到了檢測行業相關情況。該公司表示，我國檢驗檢測服務行業“小、散、弱”特徵較爲明顯，近年來，我國規模以上(年收入高於一千萬元)的檢驗檢測機構數量不斷上升，市場正在通過資本、技術、客戶等多重壁壘，篩選出頭部機構。

相關部門亦陸續發佈了各類規範性文件。2022年，住建部發布《建設工程質量檢測管理辦法》第57號令，用於代替原住建部第141號令。相較於141號令，新令出現的一個變化爲，建設工程質量檢測機構資質分爲綜合類資質及專項類資質兩類。

專項資質包括建築材料及構配件、主體結構及裝飾裝修、鋼結構、地基基礎等九大領域，綜合資質機構整體要求更高，可承接所有專項資質中已取得檢測參數的檢測業務。專項資質僅可承接所取得專項資質範圍內已取得檢測參數的檢測業務。

建科股份表示，綜合類資質的標準要求較高，頭部檢測機構基於人員、能力、規模等優勢將有更大的機會通過資質審批。該標準的實施，有利於進一步優化行業資質管理，區分綜合檢測機構及中小型檢測機構，強化頭部機構資質壁壘優勢，提升議價能力。