房貸利率新機制來了：哪些情況可調加點值？重定價週期要不要調？

近日，中國銀行（601988.SH）、工商銀行（601398.SH）、農業銀行（601288.SH）、建設銀行（601939.SH）等多家商業銀行發佈公告明確，自11月1日（含）起，將陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。本輪房貸利率定價機制調整距離各家商業銀行批量完成存量房貸利率調整僅過去一週時間。上述兩項調整均是對中國人民銀行公告〔2024〕第11號文件（以下簡稱“文件”）相關要求的積極響應。

文件提出，自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。同時，合同約定爲浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。在利率重定價日，定價基準調整爲最近一個月貸款市場報價利率。

據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心於10月21日公佈的2024年10月貸款市場報價利率（LPR）顯示：1年期LPR爲3.1%，5年期以上LPR爲3.6%，兩個品種均較上月下降25個基點。這是今年以來LPR第3次下降，也是2019年8月LPR形成機制改革以來降幅最大的一次。此外，據10月31日中國人民銀行官網公佈，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率爲3.33%。

銀柿財經向部分商業銀行方面瞭解後獲悉，隨着新的定價機制實行，現已有一批重定價日（爲貸款發放日）在10月31日後的借款人的存量房貸利率降至3.3%左右，後續參與批量調整的存量房貸利率大多也將降至這一水平，新老房貸利差進一步收窄，但具體調整結果將根據市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。

在實際操作過程中，銀行工作人員舉例解釋，假設有杭州市某存量房貸借款人，此前房貸利率爲4.75%（2024年1月1日LPR+55基點），2024年10月25日，發放貸款的商業銀行通過批量調整將其房貸利率在LPR上的加點調整至-30基點，利率調整爲3.9%；若12月公佈的5年期以上LPR維持在3.6%，2025年1月1日，該借款人的房貸利率將調整爲3.3%（LPR-30基點）。

現階段，大部分商業銀行已在手機APP、微信小程序上設置了“存量房貸利率調整”功能模塊，客戶可直接點擊查詢是否滿足加點值調整條件，符合條件的借款人可在線提出申請，也可與貸款經辦行協商申請，經銀行審批通過後，新的利率加點值即日生效。

值得注意的是，工商銀行鍼對客戶關心的問題進行解答時指出，10月25日銀行方面已批量調整了存量房貸利率，大部分房貸利率調整至LPR-30BP，加點值（-30BP）較全國新發放房貸利率加點值（-52BP）高22BP，暫不符合調整條件，當前您無需提出申請。建設銀行方面則補充說明，部分固定利率貸款及採用基準利率定價的貸款，如轉換爲浮動利率貸款後，加點值高於-22BP，可以申請調整；北京、上海、深圳符合條件且成功辦理二套轉首套的部分貸款，可以申請調整。

中國建設銀行杭州某支行客戶經理徐先生還向銀柿財經解釋道，若借款人的重定價日爲2025年1月1日，待至當日，房貸利率將自動調整，無需提出申請。另一方面，銀柿財經注意到，現階段申請將重定價週期縮短爲3個月的借款人，並不會早於1月1日享受到調整後的貸款利率。

銀柿財經還注意到，目前大部分借款人更爲關注重定價週期的調整。此前，房貸利率重定價週期存在最短爲1年的限制，借款人可選擇重定價日爲次年1月1日或貸款發放日。換言之，這一年內，即便5年期以上LPR多次下調，借款人也需等到下個重定價日才能享受到實際的房貸利率下降。但由於今年以來房貸利率整體下調幅度加大，爲了儘早享受到更低的利率，多數借款人產生了縮短重定價週期的想法。

銀行方面表示，近期有不少存量房貸借款人在線諮詢是否應該將重定價週期從1年縮短爲3個月或6個月。對此，各家銀行的客戶經理都會主動提醒，借款人在每筆房貸結清前“有且只有一次”調整重定價週期的機會，調整後無法撤銷，應當審慎決策。一旦確認縮短重定價週期，如果後續5年期以上LPR在一年內多次上調，選擇短週期的借款人，月供壓力或在更短時間內上升。但決定權在借款人手中，最終要基於他們的實際貸款情況以及對現階段或長週期貨幣政策的預期和對地產行業發展形勢的判斷。目前，部分銀行已開放重定價週期調整申請，預計將不晚於11月15日開始受理。

銀行方面還提醒，對於固定或基準利率的存量房貸，若要參與此次加點值或重定價週期調整，借款人應先向銀行申請轉成浮動利率，以最近一個月LPR轉換爲加點形式，加點值等於原合同利率水平與最近一個月相應期限LPR的差值，然後再按照現行規則進行利率加點值或重定價週期的調整。

本文源自：銀柿財經