存量房貸利率動態調整機制來了：四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度，重定價週期只能調整一次

10月31日，國有六大行率先公佈完善存量個人住房貸款利率定價機制的公告。自2024年11月1日（含當日）起，符合條件的借款人可通過手機銀行或貸款經辦行，申請調整利率加點值；各家銀行將不晚於2024年11月15日開始受理重定價週期調整申請。

公告顯示，調整範圍包括已發放的以貸款市場報價利率（“LPR”）爲定價基準的浮動利率商業性個人住房貸款（包含首套、二套及以上個人住房貸款，公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款部分）借款人，可申請變更借款合同中的定價條款約定，包括：調整貸款利率在LPR基礎上的加點值（可爲負值）；變更重定價週期的約定。固定利率或參考貸款基準利率定價的房貸，需先轉換爲以LPR爲定價基準的浮動利率房貸。

根據9月29日公佈的中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。

考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。

兼顧合理讓利與可持續性經營，偏離幅度約定爲30BP

偏離幅度的設定是調整規則的關鍵內容。據瞭解，爲兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定爲30BP。

也就是說，當浮動利率房貸客戶的利率加點幅度與最新的全國新發放房貸利率平均加點幅度偏離高於30BP時，可向銀行提出利率加點幅度調整申請。重新約定的加點幅度不低於最新的全國新發放房貸利率平均加點幅度+30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸利率加點下限（主要爲北京、上海、深圳等城市），具體加點值根據市場供需、客戶風險溢價、擔保變化等因素確定。

具體調整規則爲，以央行最新發布的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30BP爲門檻值，若存量房貸的加點幅度高於門檻值，則可與銀行協商調整爲門檻值。對應的加點幅度爲中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。

中國人民銀行官網“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公佈上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

10月31日，央行最新公佈的2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率爲3.33%。5年期以上LPR均值爲3.85%，則對應的加點幅度爲3.33%-3.85%=-52BP，則調整門檻爲-52BP+30BP=-22BP，即所有加點幅度高於-22BP的存量房貸借款人可與銀行協商，將加點幅度調整至-22BP。

考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。

未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。

業內人士指出，本輪批量調整後，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大於30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低於3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。

重定價週期只能調整一次，不能多次調整

自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。也就是說，11月1日，部分存量房貸借款人可以縮短重定價週期，儘快享受到10月LPR下調優惠紅利。

所謂重定價週期，是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整爲最近一個月貸款市場報價利率（LPR）所對應的數值。現在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號則取消對個人住房貸款重定價週期最短爲1年的行政性限制。

從公告看，大多數銀行提供的重定價週期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價週期爲三個月的，每年重定價4次；重定價週期爲半年的，每年重定價2次；重定價週期爲一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數銀行規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價週期只能調整一次，不能多次調整。

例如，小王的貸款原重定價日爲3月8日，如選擇3個月，就有3月8日、6月8日、9月8日、12月8日這4個重定價日；如選擇6個月，就有3月8日、9月8日這2個重定價日。貸款適用的LPR將在每一個重定價日調整爲最近一個月的LPR水平。

需要注意的是，如果縮短重定價週期，在利率下行週期，可以更早享受LPR下調減少的利息支出；在利率上行週期，也將更早承擔LPR上調增加的利息支出。整個貸款合同存續期內，重定價週期只能變更一次，變更後不可撤銷。個人住房貸款合同期限普遍較長，合同期內，可能會經歷不同的利率週期。

有關專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款週期看，重定價週期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行週期內，重定價週期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行週期內，重定價週期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價週期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。