股份行、城農商行跟進：存量房貸利率加點值及重定價週期調整 專家預計新發房貸利率將跟進下調

財聯社11月1日訊（記者 史思同）自昨日國有大行率先宣佈重定價後，各大中小銀行迅速跟進。

11月1日，平安銀行、華夏銀行、恆豐銀行、渤海銀行等多家股份行及不少城農商行接連發布關於完善存量個人住房貸款利率定價機制的公告，對於利率加點值及重定價週期調整等具體情況進行了明確。

據財聯社記者不完全梳理，截至發稿，全國12家股份行以及北京銀行、寧波銀行、成都農商行等至少10餘家城農商行均已係數披露相關公告。此外，安徽農信聯社更代表安徽全省農村商銀行宣佈了這一調整。

在業內專家看來，此次政策落地對銀行淨息差會有一定下拉作用，但長期來看不同的重定價週期對銀行淨息差的影響爲中性，同時提前償還房貸的必要性也會顯著下降。預計11月新發放居民房貸利率會跟進大幅下調，2025年新發放房貸利率也還有一定下調空間。

中小銀行密集跟進，利率加點值及重定價週期調整細則明確

具體來看，存量房貸利率加點值調整方面，各家銀行所公佈的觸發條件均爲“高於全國新發放房貸利率平均加點值加30BP”，如不高於則無法調整。同時，調整後的利率也應不低於這一標準。其中，全國新發放房貸利率平均加點值=人行最新公佈的全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月公佈的5年期以上LPR的算術平均值。

據悉，根據央行相關規定，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。爲兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定爲30BP。

與此同時，除利率加點值調整外，新發放房貸借款人還可以自主選擇重定價週期，存量房貸借款人也可與銀行業金融機構協商，重新約定重定價週期。

整體來看，大多數銀行提供的重定價週期共三個選項：三個月、半年、一年。也就是說，重定價週期爲三個月的，每年重定價4次；重定價週期爲半年的，每年重定價2次；重定價週期爲一年的，每年重定價1次。

不過就調整時間來看，各家銀行則略有不同。如寧波銀行表示，11月1日（含當日）起可受理客戶申請調整存量房貸利率加點值和重定價週期。華夏銀行、北京銀行等銀行於11月1日起可申請調整利率加點值、15日起（或不晚於15日）開始受理重定價週期變更申請，以及也有如浙商銀行般“不晚於11月25日開始受理重定價週期調整申請”。

此外，需要注意的是，對於固定利率或基準利率定價的個人住房貸款，如需申請變更借款合同定價條款約定，須先轉換爲以LPR爲定價基準的浮動利率貸款。同時，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價週期只能調整一次，不能多次調整。

未來房貸利率仍有下調空間，三個重定價週期如何選擇

“各大銀行陸續發佈存量房貸利率定價規則，屬於定價規則的創新。”在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，此次調整有助於進一步促進存量房貸合同和利率的靈活性，穩定存量房貸規模；同時，進一步降低了還貸成本，對於購房者釋放購房需求、增強市場信心等都有積極的作用。

“上述政策落地，特別是加點值調整部分，意味着存量房貸利率會較快跟進新發放房貸利率同步下調，這樣基於新、老房貸利率差的提前償還房貸的必要性就會顯著下降。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。

在他看來，對銀行來說，存量房貸利率較快跟進新發放房貸利率下調，對淨息差會有一定下拉作用。就不同的重定價週期而言，同樣基於整體房貸期限普遍較長，其間可能要經歷幾輪利率上行及下行波動，因此長期來看不同的重定價週期對銀行淨息差的影響爲中性。

而對貸款人來說，考慮到房貸期限普遍較長，利率（LPR報價）可能要經歷幾輪上行及下行波動，因此上述三個重定價週期對借款人來說差別不大。不過，對於存續期較短的房貸，鑑於接下來利率還有下行趨勢，選擇較短週期更爲有利，這樣就能更早更多享受到利率下調帶來的優惠。

談及未來房貸利率走勢，王青認爲，10月5年期以上LPR報價大幅下調25個基點，儘管5月之後在全國層面房貸利率下限與5年期以上LPR報價脫鉤，但其仍是包括居民房貸在內的銀行中長期貸款利率的定價基礎，因此預計11月新發放居民房貸利率會跟進大幅下調。同時，考慮穩樓市政策正在全面加碼，預計新發放居民房貸利率下調幅度平均會超過25個基點。

“再往後看，綜合考慮樓市走向，特別是當前計入物價因素後的實際居民房貸利率還處在偏高水平，我們判斷2025年新發放房貸利率還有一定下調空間。”王青進一步指出。