自主協商，動態調整——商業性個人房貸利率將實行新定價機制

來源：經濟日報

10月31日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等多家銀行發佈公告，從11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。這意味着中國人民銀行一個月前發佈的完善商業性個人住房貸款利率定價機制要求正式落地。

中國人民銀行公告提出，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。與此同時，房貸利率重定價週期最短爲一年的限制取消，可調整爲最短3個月。

偏離幅度的設定是調整規則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能引發提前還貸，不利於建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。記者從有關商業銀行了解到，爲兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定爲30個基點。

“在存量房貸與新增房貸利率偏離度超過30個基點時，允許借款人與商業銀行協商調整加點，有助於緩解潛在購房者的觀望情緒，降低借款人房貸利息支出。”招聯首席研究員董希淼說，總體而言，在利率下行週期，縮短重定價週期、動態調整加點幅度等兩項措施，將有助於進一步降低借款人住房消費負擔，提振居民住房消費意願和能力，促進金融與房地產良性循環，推動房地產市場止跌回穩。

重定價週期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整爲最近一個月貸款市場報價利率（LPR）所對應的數值。現在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告取消對個人住房貸款重定價週期最短爲一年的行政性限制。

記者梳理商業銀行公告發現，11月1日以後，新發放房貸借款人可以自主選擇重定價週期，存量房貸借款人也可與銀行業金融機構協商，重新約定重定價週期。大多數銀行提供的重定價週期共3個選項：三個月、半年、一年。重定價週期爲三個月的，每年重定價4次；重定價週期爲半年的，每年重定價2次；重定價週期爲一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數銀行規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價週期只能調整1次，不能多次調整。

由於房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款週期看，重定價週期長短對借款人的影響是中性的。東方金誠首席宏觀分析師王青說，在LPR下行週期內，重定價週期越短，借款人可早享受降息紅利。在利率上行週期內，重定價週期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價週期只能調整1次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好選擇的權利。

當前，存量房貸利率批量調整已基本完成。此次調整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經調整過加點幅度的存量房貸，調整力度和覆蓋面均超去年。記者從中國人民銀行獲悉，初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行在10月31日完成批量調整。

業內人士表示，由於房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整後的房貸利率會有所差異，重定價後都將是一樣的，存量房貸利率調整的效果將分步實現。目前有一部分重定價日在10月21日以後的借款人的存量房貸利率已經降至3.3%，隨着其餘房貸陸續重定價，絕大多數參與批量調整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網公佈的2024年第三季度全國新發放個人房貸利率3.33%的平均水平。