房產合同律師：子女借父名買房，父將房過戶他人，此行爲有效與否

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件詳情

（一）原告訴求

原告趙君、趙剛向本院提出訴訟請求：

1. 判令確認趙明強（已故）與陳霞 2016 年 3 月 1 日簽訂的關於趙明強將其坐落在北京市西城區 X 號房屋贈與陳霞的《轉移協議》無效。

2. 判令陳霞在判決生效 7 日內向房地產權屬登記部門辦理將北京市西城區 X 號房屋產權變更登記在趙明強名下。

3. 訴訟費用由被告承擔。

（二）事實與理由

原告趙君系已故趙明強之子，趙剛系已故趙明強之孫。西城區X 號房屋由趙君出資以趙明強之名向某單位購買。依據宣武區政府住房制度改革辦公室《關於某單位出售現住房方案的請示》的批覆，涉案房屋只能以原分配房屋人即趙明強名義購買。根據趙明強與某單位於 1998 年簽訂的《房屋買賣合同》約定，房屋價款爲 38204.35 元。但當時趙明強無力支付購房款，故自願讓原告趙君與趙剛購買此房屋。

趙明強與原告協商一致於1998 年 3 月 11 日簽訂名爲《字據》的合同，其中約定：由原告支付 4 萬元購買涉案房產，並保證趙明強在此房屋居住不負擔租金，房屋所有權歸屬原告所有。原告支付趙明強 4 萬元購房款後，趙明強購得該房產，爲讓老人安度晚年，一直未辦理房屋過戶手續。

2018 年 10 月 21 日，趙明強因病醫治無效去世。2018 年 11 月 9 日，原告趙君攜趙明強死亡證明、親屬證明等資料到西城區不動產登記事務中心諮詢涉案房屋過戶手續，卻被告知：2016 年 3 月 1 日趙明強和陳霞以夫妻間房屋轉移方式將房屋登記在趙明強、陳霞名下。

“無權處分權人處分他人的財產，經權利人追認或無權處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效”，涉案房屋的實際所有權人爲原告，且原告並未追認，趙明強未取得處分權，屬於無權處分他人財產。被告趙鑫系趙明強之子，被告陳霞爲趙明強之妻，亦爲無償轉讓的受贈人，且陳霞的受贈行爲存在惡意。故屬於“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”，“當事人惡意串通，損害第三人利益的，因此取得的財產返還第三人”。爲維護原告合法權益，特訴諸法院。

（三）被告辯稱

1. 被告趙鑫辯稱

房屋分配給我父親，房改期間我工資低，我弟弟在國外，收入高，我們一家人，包括我妹妹，我父親和我繼母協商，我繼母的房屋由我妹妹出資購買，我父親的房屋由我弟弟出資購買，我也同意。4 萬元在當時是很大一筆錢。我弟弟買了房，讓我父親一直住到老。不知道什麼情況，房屋就登記到陳霞名下。我弟弟買房後，房屋就應該是我弟弟的，我父親是暫時使用，百年後應該歸還給我弟弟。我父親年齡大，腦部受到嚴重傷害，做過手術，有時候糊塗。房屋過戶的事情我們不知情。房產應該歸還購買人，不應該另行給他人。

2. 被告陳霞辯稱

是老爺子自己買的房。20 多年也沒過戶。原告也沒照顧老爺子，一直是我照顧。案由和訴請不匹配。贈與協議當事人是趙明強、陳霞，不是原告。原告認爲侵害了他的利益，應該起訴確認合同無效糾紛。原告理由是無權處分，和惡意串通損害第三人利益，是矛盾的。合同效力待定和合同無效不能並存。房產真實權利人是誰，在提起訴訟時，應該先確認物權，現在沒有確認權利人是誰，就要確認合同無效。房產之前登記在趙明強名下，2016 年變更爲趙明強、陳霞 共同所有，從來沒有登記在原告名下。

現在原告提起訴訟，唯一證據就是一份字據，這個字據是打印件，效力不強。當時是再婚組合家庭，完全存在可能性，父母立字據房屋給子女。字據裡諸多跟事實不符的情況。原告所述是趙鑫拿不出錢，趙君拿錢照顧老人，但字據裡沒有這個表述。這個字據多處存疑。房產1998 年 4 萬元，在當時對已經工作幾十年老人來說不是大問題。趙明強退休了還包工程，4 萬元拿出來很輕鬆。房款不是一次性交清，是 1998 年交了一次 3 萬多元，2002 年交了一次 6000 多元。字據是趙明強單方作出的，不是合同。

（四）第三人陳述

第三人黃梅、黃江、黃菲述稱，我的母親張潔與我的繼父趙明強於1985 年再婚，婚前各有一套某單位分配的樓房。1998 年房改時母親與繼父約定，由於房改僅能分別以母親和繼父的名義購買，所以，各自的樓房由各自的兒女買下，歸出資者所有。繼父的房子由他的小兒子趙君出錢（4 萬元）以繼父的名義買下，房屋的所有權歸趙君所有。這件事母親在世時與我詳細講過。

作爲本案訴訟第三人，我完全同意並支持原告的全部訴訟請求，因爲這些請求合理合法，並且與我的利益相符合。

（五）法院查明事實

趙明強與張潔於1985 年 5 月 30 日登記結婚，雙方均系再婚，婚後未生育子女。趙明強與前妻李芬育有趙輝、趙鑫、趙君三子，趙輝於 1967 年 2 月 24 日因死亡註銷戶口。張潔與前夫黃濤育有黃梅、黃江、黃菲三女。趙剛系趙君之子。

北京市西城區X 號房屋（以下簡稱訴爭房屋）原系趙明強單位某單位分配給趙明強居住的公房。1998 年，某單位進行房改售房，與趙明強簽訂房屋買賣合同，將訴爭房屋出售給了趙明強，房價款爲 38204.35 元。2003 年 11 月 12 日，趙明強取得了訴爭房屋的所有權證書。

張潔於2004 年 10 月 28 日死亡註銷戶口。趙明強與陳霞於 2013 年 9 月 23 日登記結婚，雙方婚後未生育子女。

2016 年 3 月 1 日，趙明強與陳霞簽訂《轉移協議》，《轉移協議》約定：產權人趙明強在西城區 X 號有不動產一處，配偶爲陳霞。該不動產爲趙明強個人單獨所有，經協商雙方同意將該不動產的產權人趙明強轉移登記爲趙明強、陳霞共同所有，共有方式爲共同共有。如有糾紛，由夫妻雙方承擔一切法律責任。同日，趙明強與陳霞依據《轉移協議》在房管部門辦理了轉移登記手續，訴爭房屋所有權轉移登記至趙明強、陳霞二人名下，爲二人共同共有。

趙明強於2018 年 10 月 21 日死亡。

庭審中，趙君、趙剛主張趙明強、張潔均系某單位的職工，二人均分配有住房，房改時趙明強、張潔約定二人的住房分別由各自的子女購買，歸出資子女所有，訴爭房屋由趙君出資購買，產權歸趙君所有。趙鑫、黃梅、黃江、黃菲對趙君、趙剛的主張均予以認可。

審理中，趙君、趙剛向本院提交了名爲《字據》的書面文件，內容爲：“我與我現在的妻子同是某廠職工，婚前各分單位樓房 1 套。我們於 1985 年再婚。按照北京市購房政策，須交 4 萬元購房。因我再婚前共有兩個兒子，大兒子在京已有住房，次子及孫子在北京尚無住房，故自願讓他們將房產買下。此次購房全部費用均由他們承擔，我以後居住不再付房租，房產權歸我次子趙君及孫子趙剛所有。立字人：趙明強。1998 年 3 月 11 日”。

趙鑫、黃梅、黃江、黃菲對《字據》均予以認可。陳霞認可《字據》上的簽字爲趙明強所籤，但認爲《字據》系趙明強單方作出，不屬於合同，且《字據》中的內容與事實不符。陳霞向本院提交了趙明強的《遺囑》一份，趙君、趙剛、趙鑫、黃梅、黃江、黃菲均主張《遺囑》主文及簽名的字跡均非趙明強本人書寫，對《遺囑》的真實性不予認可。趙君、趙剛申請對《遺囑》進行司法鑑定。

現趙君、趙剛訴至本院，要求確認趙明強與陳霞簽訂的《轉移協議》無效並要求將訴爭房屋產權變更登記至趙明強名下。趙君、趙剛主張《轉移協議》無效的理由爲：一、趙明強患有老年癡呆，2013 年後就沒有民事行爲能力；二、其爲訴爭房屋的實際權利人，趙明強未經其同意擅自處分房屋，構成無權處分；三、陳霞知道或者應當知道其是訴爭房屋的實際權利人，陳霞與趙明強之間構成惡意串通，損害了其合法權益。

審理中，趙君、趙剛向本院提交了趙明強的病例材料用於證明趙明強在簽訂《轉移協議》時不具有民事行爲能力，本院釋明趙君、趙剛是否要求對趙明強簽訂《轉移協議》時的民事行爲能力進行鑑定，趙君、趙剛明確表示不申請鑑定。針對陳霞與趙明強惡意串通的主張，趙君、趙剛未向本院提供證據予以證明。

二、裁判結果

駁回趙君、趙剛的訴訟請求。

三、案件分析

（一）證據規則與本案關鍵問題

在民事訴訟中，“誰主張，誰舉證”是基本原則。當事人需要對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實提供證據加以證明。對於一些特殊事實，如欺詐、脅迫、惡意串通等，需要達到能排除合理懷疑的證明標準。本案的關鍵問題在於原告主張的《轉移協議》無效是否成立，需從幾個方面分析證據。

（二）《字據》的性質與效力

原告提交的《字據》雖只有趙明強一方簽字，但從內容看，是關於訴爭房屋購買事宜的約定，應認定爲合同。陳霞雖質疑《字據》內容與事實不符，但未提供充分證據，因此法院認可《字據》是原告與趙明強的真實意思表示，合法有效，由此可確定原告是實際購房人。

（三）趙明強民事行爲能力問題

原告主張趙明強簽訂《轉移協議》時無民事行爲能力，僅提交病例材料，在法院釋明後又不申請司法鑑定，證據不足。僅憑現有病例材料無法認定趙明強在2016 年 3 月 1 日簽訂協議時不具備民事行爲能力，這是原告主張的一個重要漏洞。

（四）無權處分與惡意串通問題

1. 無權處分

儘管原告是實際購房人，但房屋登記在趙明強名下。在未變更登記至原告名下前，趙明強在法律意義上是房屋所有權人，其有權對房屋進行處分，將部分產權贈與陳霞不屬於無權處分。原告在此問題上的理解錯誤，導致其主張缺乏依據。

2. 惡意串通

原告主張陳霞與趙明強惡意串通，但未提供證據。現有證據無法證明陳霞知曉趙明強與原告之間的借名買房約定，因此無法認定存在惡意串通行爲。

（五）綜合判斷

綜合上述各點，現有證據不能證明《轉移協議》存在無效情形，故原告要求確認協議無效以及基於此要求變更房屋產權登記的訴訟請求，均不能得到法院支持。此外，陳霞提交的《遺囑》與本案核心爭議無關，本案無需對其真實性進行認定，原告的鑑定申請也不應准許。

四、辦案心得

（一）重視證據收集與分析

在整個案件過程中，對證據的重視是勝訴的關鍵。對於被告方而言，雖然原告有《字據》這一證據，但仔細分析其內容和形式上可能存在的問題，如字據爲打印件、內容存在爭議點等，並在庭審中提出合理質疑，能有效削弱原告證據的證明力。同時，對於原告提出的證據不足的主張，如趙明強的民事行爲能力問題和惡意串通問題，被告通過指出原告缺乏證據這一點，引導法官對案件事實進行客觀判斷。

（二）準確把握法律要點與邏輯

理解和運用民事訴訟的證據規則以及相關法律概念是成功辯護的核心。明確原告對其主張的事實負有舉證責任，特別是對於惡意串通這種需要較高證明標準的事實。在分析案件過程中，從法律角度剖析原告主張的無權處分不成立，因爲房屋登記在趙明強名下，他依法享有處分權。通過清晰的法律邏輯分析，使法官認識到原告主張缺乏法律依據，從而支持被告的觀點。

（三）庭審策略與應變能力

在庭審中，要根據對方的陳述和證據靈活調整策略。例如，針對原告提出的趙明強老年癡呆問題，通過強調其證據不足且不申請鑑定這一情況，讓法官對原告主張產生懷疑。同時，對於原告對《遺囑》真實性的質疑，指出《遺囑》與本案核心爭議無關，避免被原告的無關主張干擾，確保庭審圍繞核心問題進行，維護被告的合法權益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！