房產糾紛案例：母親房屋借名買房案，部分子女起訴過戶被法院否定

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、引言

在房產糾紛案件中，借名買房糾紛由於涉及家庭關係、房產政策以及證據認定等多方面複雜因素，往往成爲司法實踐中的難點。本案便是一起典型的因借名買房引發的房屋過戶糾紛案件，需要綜合考量各方證據、當事人陳述以及相關政策背景，以確定房屋的實際權利人以及是否存在借名買房的合意。

二、案件背景

李建國與林秀蘭系夫妻關係，育有李華、李芳、李剛三個子女。李建國系北京市某單位職工，於1984 年去世，林秀蘭於 1994 年去世。涉案房屋位於北京市西城區一號，原系李建國所在單位分配住房。1987 年 1 月 1 日，李華與北京市某單位辦公室房產管理科簽訂《房屋租賃契約》承租該房屋。1999 年 3 月 11 日，房屋登記在林秀蘭名下，所有權性質爲優售即成本價出售住宅。

三、原告訴稱

原告李華向法院提出訴訟請求，要求被告李芳、李剛協助其辦理涉案房屋過戶手續，將房屋登記至其名下，並承擔本案全部訴訟費用。其主張的事實與理由如下：

李建國所在單位分配住房後，雖名義上承租人等爲李建國，但實際承租人、交款人和居住人均爲李華，李建國與林秀蘭將該房屋作爲婚房給予李華，李華自1985 年結婚至今一直居住在此，且該房屋爲其唯一住房，30 多年來其他人均未主張權益。1987 年李華簽訂《房屋租賃契約》，1996 年 10 月 15 日對房屋進行購買並於 1998 年 7 月 7 日補交款項，購房手續均由李華辦理並簽署相關文件，購房款亦由其支付，房屋使用過程中的各項費用如水費、電費、取暖費等票據均由李華保存、承擔，房屋所有權證、《房屋租賃契約》等也由李華保管，2002 年單位還開具證明李華實際居住。基於以上事實，李華認爲其與李建國、林秀蘭之間存在借名買房的合同關係，其應爲房屋實際所有權人。

四、被告辯稱

被告李芳、李剛辯稱，不同意原告的全部訴訟請求，請求法院依法駁回。主要理由如下：

1. 關於借名買房合意，1983 年李建國單位分配合租房，1984 年李建國去世後，1985 年因住房緊張，二被告與林秀蘭申請將合租房置換成涉案一居室房屋。直到 1992 年房改時，原告纔有可能與林秀蘭達成所謂“借名買房”合意，但李建國已去世，與李建國客觀上不可能形成合意。且從購房款收據看，三筆購房款均系林秀蘭生前出資，林秀蘭不可能既“出名”又“出資”爲原告買房，可見原告與林秀蘭之間亦未形成借名買房合意。

2. 購房款出資方面，1992 年房改時，原告月工資僅幾十元，需供養妻兒，無能力支付購房款，而林秀蘭退休金加返聘收入每月五百多元且有積蓄，有能力承擔。第一筆購房款 4218 元收據載明交付人爲林秀蘭，第二筆購房款 236.81 元雖有“李華代”字樣，但實際亦爲林秀蘭出資，因林秀蘭當時身患重病委託原告交款，第三筆購房款雖在林秀蘭去世後出具收據，但按當時國企賣房習慣，可能先交錢後補發收據，且林秀蘭生前告知李剛購房款共六千多與三張收據數額對應，故第三筆購房款也可能是林秀蘭交納，即便原告支付第三筆購房款，因其未與二被告溝通商議，不能認定與林秀蘭存在借名買房合意。

3. 原告因與母親產生矛盾搬入涉案房屋居住，相關票據及費用由其支付保管是因其居住使用房屋，但不代表其享有房屋所有權。母親去世後，因二被告已婚搬離，購房款票據才由原告保管。原告雖有《房屋租賃契約》，但不能據此取得房屋所有權。

4. 涉案房屋折價款中折算了李建國工齡，系單位福利分房，二被告未放棄繼承權，應通過法定繼承分割房屋。房改時即使原告欲與母親達成借名買房合意，也應經其他繼承人同意，而本案中原告與母親未告知二被告，二被告亦未放棄繼承權，且 2015 年李芳還出資對房屋進行裝修。

五、法院查明

1. 家庭關係：李建國與林秀蘭生育李華、李芳、李剛三人，李建國 1984 年去世，林秀蘭 1994 年去世。

2. 房屋租賃與登記：1987 年李華與單位簽訂《房屋租賃契約》承租涉案房屋。1999 年房屋登記在林秀蘭名下，爲成本價出售住宅。

3. 購房款支付：1992 年單位開具收據收到林秀蘭交來售房款 4218 元；1993 年收到林秀蘭（李華代）交來售房款 236.81 元；1998 年收到林秀蘭交來補購房成本價款 2171 元。庭審中，原告稱購房手續由其辦理，購房款由其出資，借林秀蘭名義購買；二被告認可手續由原告辦理，但稱購房款系林秀蘭出資，原告無購買經濟條件，1992 年第一筆購房款由母親辦理交納，1993 年母親確診癌症後手續由原告辦理但錢是母親的，且各方均表示原告房改時不具有購房資格。

4. 單位證明：2002 年 11 月 14 日，北京市某公司開具證明，表明單位 1983 年分配住房給李建國，房改時因李建國去世按林秀蘭名義購買，林秀蘭去世後現住房由李華居住，房產繼承過戶手續正在辦理。

5. 居住使用情況：涉案房屋一直由原告及其家人共同居住使用，原告及其家人戶籍登記在涉案房屋所在地址。

六、裁判結果

法院駁回原告李華的全部訴訟請求。

七、律師案件分析

（一）借名買房合同關係的認定標準

在借名買房糾紛中，核心在於判斷雙方是否存在借名買房的合意以及是否有實際履行借名買房的行爲。借名買房合意通常應以書面協議爲最佳證明，但實踐中存在大量口頭約定的情況，此時需綜合各種因素判斷。實際履行行爲包括購房款的支付、房屋的佔有使用、相關票據及產權證書的保管等。

（二）本案分析

1. 借名買房合意

- 從證據角度看，李華與林秀蘭未簽訂書面借名買房協議。李華雖主張李建國、林秀蘭口頭表示房屋將來留給他結婚，但李芳、李剛對此不予認可，李華提交的證據不足以證明存在借名買房的合意。

- 從房屋來源及房改政策背景分析，涉案房屋系李建國單位福利分房，李建國去世後，基於林秀蘭的配偶身份單位才同意其優惠購買，符合當時房改政策下只有林秀蘭具有購房資格的情況，難以認定李華與林秀蘭存在借名買房合意。

2. 購房款出資爭議

- 原告李華主張購房款由其支付，但被告李芳、李剛稱均系林秀蘭出資。雖然部分購房款收據存在“李華代”字樣，但結合當時林秀蘭的經濟能力、患病情況以及國企賣房先交錢後補收據的習慣等因素，不能僅憑收據確定購房款的實際出資人，且即便李華支付了部分款項，在無借名買房合意的情況下，也不能據此認定其爲房屋實際權利人。

3. 房屋佔有使用及票據保管

- 李華雖長期佔有使用房屋並保管相關票據及產權證書，但結合單位證明內容，只能說明其居住使用情況，不能必然得出其爲房屋所有權人的結論。在房屋具有福利性質且登記在林秀蘭名下的情況下，佔有使用和票據保管行爲的證明力相對較弱。

綜上所述，法院在綜合考量各方證據、當事人陳述以及房屋來源性質和房改政策背景後，駁回李華的訴訟請求是合理的。在處理類似借名買房糾紛案件時，當事人應重視書面協議的簽訂，保留好相關證據，以避免日後產生爭議時處於不利地位。同時，法院在審理過程中也應謹慎審查各類證據，準確適用法律，平衡各方利益，維護家庭關係的穩定和法律的公正。

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