二手房成交再破2萬套，上海樓市淡季不淡

“滬九條”新政效應還在繼續顯現，7月的上海樓市熱度不減。

在傳統樓市淡季，疊加高溫，上海在“5.27”新政後交出了第二份成績單。尤其是外環內二手房放開了非上海市戶籍單身限購，直接促成了二手房數據不斷拉昇。繼6月份二手住宅成交2.39萬套，環比增加39.8%，創近3年新高後，7月二手房成交再破2萬套。

根據上海網上房地產數據，7月份上海二手房市場累計完成交易量爲20375套（統計口徑包括住宅、商業、寫字樓、車位等），較6月減少22.75%。

業內指出，雖然未能達到6月份成交量，但已超越3月成爲今年成交量第二高的月份。而且，較之去年同期相比，成交量也增長43.66%。

與此同時，從近三年來的數據對比來看，7月的成交表現依然處於相對較高的位置，日均成交約657套。

如果從純住宅來看，7月份成交量約爲1.81萬套，環比6月下降24.27%。

從成交總價階段來看，二手住宅交易量最多的爲200萬-300萬元總價段，佔比高達24.59%；其次是200萬餘元以下價位段，佔比約19.28%，剛需市場佔主導。

分區域，7月份浦東、寶山、閔行穩居成交前三名，此外松江、嘉定、普陀三個區域也分別成交了1000餘套。

上海安居客認爲，二手房成交量儘管有所下滑，但7月份作爲傳統的樓市淡季，二手房站上2萬套，在近幾年樓市中，都算是不錯的成績。2022年7月-2024年7月份，二手房成交2萬套僅有4次。對比前兩年，今年7月份成交數據明顯更好。

也有中介機構向界面新聞表示，7月份二手房市場表現不算好，比如上海1.2萬套的月成交量，他們可以做到成交1億元，但如今2萬套的市場成交量，還是隻有1個億，“具體原因還在分析中。”

整體而言，雖然隨着時間推移上海的政策效應有所減弱，但累計成交已趕超去年同期。

新房市場已恢復到平穩階段。

據上海中原地產數據顯示，7月上海新建商品住宅成交面積54.1萬平方米，環比減少32.8%，同比增加0.4%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，進入7月後成交快速降溫，從交易節奏來看，月初通常低開，成交面積只有10萬平方米，此後繼續在這一水平震盪波動，最後一週在供應支撐下略有反彈，成交總面積爲12萬平方米。

從空間分佈來看，浦東貢獻超過10萬平方米，排名重新回到第一。嘉定表現活躍，成交面積達到7.7萬平方米，排名全市第二；閔行區成交面積爲7.4萬平方米，排名從第一下降到第三。

從成交排名前十項目來看，單價6萬元/平方米以上的中高端產品相對活躍，成交前十榜單中有6個是此類樓盤。

10萬+產品雖然有一定延續性，但只剩下1個上榜，爲位於楊浦區的保利琅譽，均價11.699萬元/平方米，成交178套。此外還有一個均價接近10萬元/平方米的樓盤，新楊思·上園均價約9.92萬元/平方米，成交113套。

值得一提的是，7月份較爲難得出現“4字頭”的首改類產品成交排名第一和第三，分別是松江的招商時代潮派和嘉定的象嶼遠香湖岸，前者均價4.9969萬元/平方米，成交235套，後者均價4.9198萬元/平方米，成交150套。

基於高端產品成交活躍度相對減弱，成交均價進一步下滑，均價爲66591元/平方米，環比下跌13%。

這與供應相關。

據上海中原地產數據顯示，7月入市的新房項目有22個，項目數量比6月減少11個。7月總供應面積爲50.1萬平方米，環比減少44.1%。

供應結構方面較爲均衡，3萬-6萬元/平方米的首次改善產品有11個，中高端產品有10個，剩下1個項目爲剛需項目。從供應來看，針對性較強，剛需項目爲崇明新城的樓盤，遠郊區域去化有壓力，所以針對性在區域內點狀投放，不加重庫存壓力。

盧文曦認爲，7月成交有一定下滑是預期內的事情，過了半年衝業績的時期，7月又是高溫天，傳統淡季，種種情況都不利於交易向上。

“即便有政策利好推動，但市場總要有喘息調整，目前市場中冷熱不均的現象還是比較嚴重，中高端產品沒有特別優秀項目的情況下，成交量不會衝得特別顯著。8月依舊處於淡季壓力中，因此這種不活躍狀態還會延續一段時間。”盧文曦表示。

不過近日，上海又一舉推出多個熱點高端項目，8月將再次上演“神仙打架”局面，預計熱度會有所提升。

7月底，上海推出4個單價10萬元/平方米以上的項目，分別是前灘百合園、融創外灘壹號院、錦園、越秀蘇河和樾府，單價分別爲17.12萬元/平方米、17.1萬元/平方米、17萬元/平方米和10.357萬元/平方米。

一週後，上海再推5盤871套房源，分別位於徐匯、閔行、松江。其中，位於徐彙區的中海領邸備受市場期待，均價14.2萬元/平方米，即將入市120套房源。

以上這些新盤，大部分都會在8月份進行認購、開盤，可以說，考驗上海豪宅市場的時刻再度來臨。

以越秀蘇河和樾府爲例，124套房源4日累計認購超340組，認購率274%，確認觸發積分制。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，從近期國家統計局的監測數據看，上海房地產市場無論是同類城市表現還是歷史數據表現，均呈現積極向好的態勢。這和政策精準到位、市場需求積極釋放、預期持續向好的態勢有關係。

“而且從最近兩個月的市場反饋看，包括市區二手房、改善型樓盤等表現更好，充分說明剛需和改善型住房需求正積極釋放，此類態勢有望延續。”嚴躍進指出。