大反轉！千人搖號卻有上百人棄選 深圳一手房市場居然不火爆了

“八九百萬元的預算，在深圳可以挑的地方就有很多了，萬科都會四季比起來性價比不高。”

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“糾結了很久，其實當時74平方米的戶型還有可選的低樓層，但最後覺得位置尷尬，沒有地鐵，以後難出手，就放棄了。”

李青是深圳萬科都會四季1306名意向客戶中的一位，這次她搖到了800多號的位置。但跟超半數的客戶一樣，權衡再三的她最終選擇了放棄選房。

6月20日，萬科都會四季線上選房正式開始，1306批選房客戶選購856套房源。下午13:20分左右，線上選房結束，但項目近成交約500套，剩餘300多套仍未售出（具體以官方公示爲準），市場反響平淡。

這個集“深圳西部熱土”“寶安豪宅區”“低總價520萬起小三房”三大標籤於一體的項目關注度極高。

項目自拿地之初，就備受市場關注。2020年11月23日，備受關注的寶安尖崗山地塊在經歷130多輪激戰之後，最終被萬科以59.98億元+配建人才房6.6萬平方米獲得，溢價率達45.02%，可售樓面價約6.51萬元/平方米。這是萬科時隔多年之後，再度出現在深圳招拍掛市場拿地，並首次進入尖崗山豪宅片區。

根據地塊出讓要求，項目建成後，普通商品住房銷售均價不得高於8.33萬元/平方米。可售樓面價與最終限價之間的溢價空間並不大，這也就意味着項目的利潤空間將被擠壓。爲充分發揮高週轉模式，實現利潤最大化，萬科在拿地當天下午就進場動工。

今年3月，項目正式備案名爲“萬科都會四季花園”，並於5月10日開放展示中心。6月8日，萬科都會四季獲批預售許可證，備案住宅856套，分佈於4、11、12、13棟。戶型以剛需小戶型爲主，建面約69-115平方米，均價約8.82萬元/平方米，總價區間在524-1113萬元/套，帶精裝修交付。

去年，尖崗山片區的越秀和樾府項目入市，均價9.1萬元/平方米，相比之下，萬科都會四季在價格上有一定優勢，總價低、上車門檻較低。不過，在以豪宅爲主打的尖崗山片區，小戶型的操盤思路未必能收穫市場認可。

市場消息指出，此次開盤，萬科都會四季74平方米的戶型全部被搶光了，但95平方米左右的戶型卻仍剩大量房源。在李青看來，這部分就屬於富人看不上，窮人買不起。

“八九百萬元的預算，在深圳可以挑的地方就有很多了，萬科都會四季比起來性價比不高。”

定位爲豪宅片區的尖崗山，其優勢在於舒適的環境，擁有尖崗山、平巒山和鐵崗水庫等六山兩水四公園，自然資源豐富。但最大的缺陷是交通不便利，三面環山，主要通過尖崗山大道對外聯繫，直線距離最近的地鐵站有約1.7公里。對於以地鐵爲主要出行方式的剛需而言，未必合適。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認爲，尖崗山片區的主要客羣還是一些中高收入人羣爲主，偏好於產品溢價高的精緻產品。萬科在這個片區選擇做這類洋房項目而不是豪宅項目，跟整個片區的風格並不匹配。

此外，萬科都會四季銷售遇冷與市場大環境也不無關係。

今年以來，深圳住建局連續出臺政策嚴控新房市場過熱現象，從購房資質、升級限價政策、細化積分政策等方面進行精細化調控。在調控組合拳下，深圳新房成交量已連續兩個月下滑。

深圳中原研究中心數據顯示，4月深圳新房市場成交明顯下滑，新房市場共網籤5389套商品房，環比下降23.2%；當月開盤的新房項目均未售罄，市場低迷。5月，深圳新房住宅成交2677套，環比下滑23.6%；成交面積爲26.5萬平，環比下滑24.9%，新房住宅成交量降至近一年最低值。

深圳“打新”熱度也明顯降溫。此前，萬豐海岸城誠意登記客戶名冊中無房類入圍客戶2114批，中籤率僅爲34%。但5月、6月扎堆入市的數個新盤項目，很多項目申請搖號人數未達入圍上線，而搖號的項目認籌中籤率也普遍升至1：2。

李宇嘉認爲，從近期市場的成交量來看，深圳樓市幾乎已經降到冰點。特別是二手房僅有3000套的成交量，更是創下近幾年的新低，業主報價因此開始回調，國家統計局的二手房價指數也時隔22月首次出現下降。而且，從資金鍊來看，銀行仍在不斷收緊信貸，提高利率，降泡沫降槓桿。綜合多方面因素來看，深圳樓市極有可能將繼續回調。

文章來源：時代財經 編輯：張常旺