北上海，真的要被時代拋棄嗎？
不管心理上能不能接受，北上海確實發展的慢。
上海現代化開發的起點是外灘、南京路，通常以國際飯店爲座標原點。
我們發現，南部確實更加成熟。
向北5公里是大寧，地段能級不如南部的徐匯濱江。
西北5公里是真如、甘泉，能級不如西南部的徐家彙、定西路。
向東北5公里已經跨過瑞虹新城，到達和平公園、東外灘一帶，能級大致相當於後開發的浦東。
標在中央活動區規劃圖上，能級一目瞭然。
簡單來講，向南五公里基本在CAZ內，向北5公里基本出了CAZ。
向北10公里是寶山共康，向南10公里是前灘，能級差距更大。
巧合的是，西南10公里是漕河涇開發區地鐵站，西北10公里是桃浦核心祁連山路地鐵站。
漕河涇與桃浦，幾乎是外環內兩個極端。
東北10公里是三門路、復興島，最近互聯網企業過來，發展的還算不錯。
西南10公里西郊賓館、漕河涇一帶，發展更早更成熟。
15公里基本到外環，西南外環和北外環的差距不講了，肉眼可見。
北上海掉隊，主要是1992年後。
一些朋友認爲上海政治中心在康平路，本來西南部發展就早。
有一些道理，但是城市邊界的擴張主要還是經濟發展決定。
1957年上海地圖
1957年時，人民廣場是絕對的地理中心，南北均衡。
1988年，上海建成區地理中心還是人民廣場。
1988年上海地圖
1992年浦東開始大開發，上海整體上了快車道，南北差距才真正拉開。
北上海是如何跑輸的？以後會不會反超？
北上海跑輸，原因之一是黃浦打敗了靜安。
黃浦、靜安原來並駕齊驅，是上海這座城市的靈魂和凝結核。
黃浦選擇了向南，合併了南市、盧灣。
靜安選擇了向北，合併了閘北。
現在明顯黃浦發展更快，南市、盧灣、黃浦融爲一體。
在董家渡、老城廂買房的人，不會再覺得這裡是南市。
閘北的印記卻始終存在。
新房價格就能看出地段差距，整個黃浦都站穩了16萬，上海絕對的一線。
蘇州河除了蘇河灣其他地方只敢批10-13萬，二線價格。
上海的地段一環一環擴散，最核心的地帶北上海跑輸了，次級地段能級跟着下降。
西藏北路如果跟老城廂地段一樣，大寧就能對標徐濱。
九十年代南市區、閘北區都不太發達，爲什麼現在南市區完全融入黃浦，閘北卻還頂着新靜安的帽子？
有一個原因就是靜安閘北合併太晚。
黃浦2000年就吞併了南市，那是上海發展最快的黃金年代。
黃浦出錢南市出地，開發了一大批樓盤。
2011年合併了盧灣，老城廂一帶跟新天地慢慢靠攏。
盧灣、南市南部相對薄弱，又趕上了世博大開發，地段整體擡升。
完全參與了上海的黃金20年，黃浦全境中央活動區。
2015年底靜安才合併閘北，2017年上海開發速度就慢了下來。
該來的資源基本都來了，靜安-閘北組合錯過了攻城略地黃金時期。
爲什麼2015年才合併，可能因爲運氣吧，上海各區的發展運氣成分本來就很大。
再加上一些不能說的原因，靜安發展一直不太順利。
合併之前不夜城、大寧一帶就不錯了，華僑城蘇河灣已經奠定了一線豪宅地位。
靜安到底給閘北賦能了什麼？
黃浦2000年合併南市，現在主流購房者當時還沒成年或還沒來上海，完全沒感知。
2015年的事情大家基本都有印象，也影響了兩區的融合。
可能20年後，大家也不記得閘北的事情。
你覺得接下來這20年，閘北哪些地段能成長起來？
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靜安跑輸了黃浦，虹口、楊浦又跑輸了長寧、徐匯。
長寧的崛起 ，又是運氣太好。
改革開放後我們決定吸收外資，最終選址在虹橋經濟技術開發區，成就了古北，成就了長寧。
爲什麼選這裡？
有個說法是，爲了不佔外商便宜。
外商在虹橋機場落地，往東走7公里，我們在人民廣場出發，往西走7公里，剛好在虹橋開發區這裡匯合。
野史的說法都挺野，不過選址長寧肯定跟虹橋機場有關，近水樓臺。
到現在長寧依舊是涉外氛圍最濃厚的區域，機場真的給了很大貢獻。
虹口、楊浦自然沒這個優勢。
徐匯運氣也不差，拿到了上海最早的地鐵1號線，1993年就通車了。
2號線本來要去楊浦，兩區各拿一條重磅線路也不錯。
偉人突然要搞浦東，領導只好讓2號線去了浦東，楊浦錯失機會。
直到2007年楊浦腹地才迎來第一條地鐵8號線，還是趕在世博前通車降低了運力，比徐匯晚了十幾年。
世博的故事不講了，楊浦濱江、北外灘一帶確實也是備選方案之一，後來就選黃浦、浦東、徐匯一帶，這運氣差距真沒辦法。
徐匯、長寧現在是發展最迅速的市區之一，差距越拉越大。
想想上海這段時間的機會，開放外資、上汽、互聯網、房地產、金融、世博會、央企總部、長三角一體化甚至現在的未來產業先導區，都跟虹口、楊浦、閘北關係不大。
現在互聯網企業去了楊浦，算是扳回一些運氣，希望未來擺脫墊底標籤。
南北兩區各自老大差距拉開，下游地段差距自然拉開。
南北小弟的差距，也影響了大哥們的發展。
1958年上海發生了一件大事，吞併了江蘇10個縣城，面積擴大8倍以上。
這些區域起點不如上海，但是版圖的擴張極大的影響了上海發展。
2000年上海劃了4個副中心，初心是做凝結核，帶動東北（五角場）、西北（真如）、西南（徐家彙）、東南（花木）各自的開發。
反過來講，各個片區的經濟實力，也決定了各個副中心的上限。
徐家彙的下游小弟，太能打了。
一號線下去有莘莊，向南輻射奉賢。
黃金時期上海版圖上四分之一的區域，居民進城第一站都是莘莊。
上海南站對接金山小火車，搶了金山客流。
九號線下去是七寶，向西收割整個松江。
五角場最多輻射一下淞南，真如輻射嘉定，腹地還是不如徐家彙廣闊。
沒辦法，合併的10個縣城西南部居多。
有小弟衆星捧月的支持你，你纔是中心。
上海的發達，根基還是江浙的繁華；徐家彙的成就，也離不開西南的大片郊區。
北上海本來有崇明島這個大殺器，空間極大，可惜2017年定位成生態島。
東外灘20年，還處於開發初期；前灘10年，全部建成。
前灘崛起有運氣成分，也離不開腹地的資源支持，廣大的浦東南部、閔行浦江、奉賢等，都可以將前灘作爲進城第一站。
上海南部的優勢，現在看起來是全方位的，從核心到邊緣，全面的領先。
歸根到底，還是得了地利。
天時大家共有，人和網上不能講，地利就成了拉開差距的主要原因。
看操盤細節，北上海犯了很多錯誤，諸如浪費了中原地區、三號線資源的抽離、東外灘拆遷困難等等。
其實很多都是土地資源不足導致的無奈。
地理條件，仍舊是決定城市命運最大的因素。
你覺得北上海未來會追上乃至反超嗎？