95後：對房地產最失望的一批人

95後可能是對房地產最失望的一批人。

相比70後抓住了房地產黃金期，80後抓住了房地產黃金期的尾巴，95後對房地產多少都有點怨念。

95後（1995-2000年）出生在互聯網行業形成初期，伴隨着房地產的轟轟烈烈長大，在成長的路上看到的都是日新月異，眼看着到了找工作、買房的年紀，移動互聯網增長見頂、房地產開始走下坡路，一個帶來了就業焦慮，一個帶來了資產縮水焦慮，兩大紅利齊齊消失。

當他們進入社會，想買房的時候，聽到的故事是這樣的：

案例來源於雪球

而當他們攢了首付，咬牙上車之後，真實的故事是這樣的：

案例來源於小紅書

以及這樣的：

案例來源於小紅書

早先買房的一批人，收穫的是財富，而95後買房收穫的是：學會了“好好愛自己”，區別只在於“上車”時間點不同。

在相當長的一段時間內，靠買房賺錢一直被認爲是一個不太有技術門檻的事情（如果有足夠的啓動資金），它不太挑投資標的，新房或是二手房、城區或是郊區，無非是賺多賺少的問題；不用刻意擇時，只要買入並持有三年以上，基本上沒有賠的。

更準確地說，這個時間段在2000-2018年。

2000年之前，買房只是少數人蔘與的遊戲，據國家2000年第五次人口普查的數據，當時住商品房的家庭佔比只有9.2%，經適房佔比6.5%，兩者合計只有15.7%。而自建住房的比例高達26.8%，住公房的家庭比例更高，爲29.4%。

2000年之後，城鎮化提速，住房市場化提速，福利分房全面取消，買商品房才逐漸成爲解決居住需求的主流選擇。

2000年第五次人口普查數據

在這個時期內，全國各地都在開發新區、城區擴容，以便能拿出更多的土地蓋房子，2018年、2019年的房地產高峰期，全國房屋新開工面積增長到了2000年的10倍。

2000年我國城市存量住房總面積爲65億平方米，而2000-2023年的十四年間，房屋新開工面積合計313億平方米，相當於所有城市“膨脹”了4.8倍。

單位：億平方米

這個時間段內的房價，如果以北京市爲例，則增長了約15倍。2019年，中國人民銀行調查統計司專門成立了一個“城鎮居民家庭資產負債調查課題組”，對全國30個省（自治區、直轄市）的3萬餘戶城鎮居民進行訪問調查，得出的統計學結論是：

城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，住房佔比近七成，住房資產約等於222萬元。

房產市場規模和房價的“雙膨脹”，產生了一個史無前例的買房紅利期，很多人因爲買房而“一夜暴富”，有了人生第一筆被動收入。

那麼，95後是如何錯過這一波大紅利的呢？還要從95後的年齡說起。

以第五次人口普查數據爲依據，新中國第一波人口出生高峰出現在1962年-1976年的15年間，期間每年的出生人口都超過2000萬，到了2000年，這批人的年齡來到了24-38歲。他們的人數，合計約3.6億。

這批人是進城的第一波主力軍。

之後，出生人口短暫下降到2000萬人/年之下，1982年再次上升，進入第二波生育高峰，這一次持續了10年，到1991年。2000年時，他們的年齡在9-18歲，人數合計約2.3億。

這批人是“進城”的第二波主力軍。

爲什麼這麼說呢？

2000年，我國的城鎮化率約爲36.1%，城鎮常住人口不到4.56億，農村人口超過8億。

到了2021年第七次人口普查，城鎮人口超過了9億，居住在鄉村的人口約5.1億。

二十年間，城市人口多了4.5億，農村人口少了3億，城市/鄉村的人口比例，正好顛倒過來。

而前述兩波生育高峰的人口合計6億人，按2000年之前約1/3的城鎮化率粗略計算，其中有2億人在城市，4億人在農村。假設這4億人流向城市，則與2000年之後的城鎮化率數據大致吻合。

所不同的是，第二波生育高峰的人，在成長期伴隨着九年義務教育普及和大學擴招，等到他們大學畢業的2004年至2013年，又是社會工業化進程最快的時期，農村人口選擇“進城”是人生髮展的必然。

而第一波生育高峰中的“農村人”，在24-38歲的年齡，正好進入“已婚已育”階段，碰上了房地產被定位爲支柱產業，市場化進程加速，前者需要“養娃”，後者需要大量的勞動力，再加上工業化發展加速同樣需要工人，所以，他們進城務工也成爲必然。

而從農村進入城市，從小城市進入大城市的人，對於樓市就是“剛需”，因爲他們在本地城市中無房。

大量的“新增”買房需求因此產生。他們無法享受“福利分房”和經適房的配給式福利，只能通過購買商品房在城市安家。

他們不僅會涌進新房市場，也會在城市存量房中購買“老破小”，爲城市“老破小”房主提供了置換改善的啓動資金，剛需帶動改善的傳導鏈條也由此形成，進一步爲樓市規模添磚加瓦。

2000年住房情況，數據來源：第五次人口普查

但2000年之後，房地產開發一直在加速，出生人口卻進入了“瓶頸期”，一增，一降，兩者走出反差曲線，供需逐漸被拉平，而這個“拉平”的轉折點就暗藏在95後的出生期內。

2000年-2023年，單位：億平方米，百萬人

95後一代的5年時間內，只有約9000萬人出生，每年出生的平均人數比第二波生育高峰少了近500萬，相當於每年少一個特大型城市人口。

更重要的是，第一波生育高峰和第二波之間，只間隔了6年，而此後，出生人口不僅反彈緩慢，切總量較低，2017年之後更是快速下跌。

出生人口趨勢

兩條曲線走勢反差加速的節點，大致在2018年至2020年，地產行業銷售規模再創新高，但暗藏風險。

而這個時間點，95後的年齡來到了18-25歲，正好是第一批新生代走上社會，考慮買房的時期。

而我國的新房實行的是期房預售制度，買了新房的95後們，簽了合同之後，還需要再等2-3年才能拿到房子，等房子交到他們手裡的時候，等到的是2021年之後漫長的樓市寒冬，房價進入下行期。

2021年之後，全國新房市場的交易量每年下降30%左右，房產價值的下降幅度要低於交易量降幅，但均數約在5-15%區間，兩年時間約等於跌掉一個首付，會導致家庭資產下降10-20%。

與此同時，近20年的房地產高速發展，培養了購房者加槓桿買房的習慣，2000年至2022年，我國住戶部門槓桿率從7%左右上升至71.8%，翻了約10倍。

當房價上漲超過銀行貸款利息，房主就能獲得超額的槓桿收益，但如今房價減值，再加上貸款成本，讓坐在槓桿上的房主們感受到了資金的加速消耗。

於是房主們紛紛通過去槓桿優化家庭資產負債表，2022年末，我國住戶部門槓桿率爲71.8%，2024年一季度，這一數據下降至64.0%（中國人民銀行數據）。

野村證券首席經濟學家陸挺說，“中國居民槓桿率的上升主要是由於‌房貸和其他消費貸款的增加。這種快速的上升在一定程度上反映了居民部門對貸款的依賴，尤其是在房地產市場中的投資行爲。然而，也有觀點認爲，中國居民儲蓄率世界第一，但實際上，大部分儲蓄是由少數人貢獻的，而大部分人實際上並沒有多少錢。”

對多數人來說，“房子是用來住的”怎麼強調都不過分，但它更是一個普通家庭資產中最重要的組成部分。

房地產的作用，除了直接影響一個家庭的財富之外，還與社會資本的流動和上億人的收入水平息息相關。

據第五次人口普查數據，2000年時，在城市的就業人口中，建築業與房地產業就業人口合計佔總就業人口的6.57%，合計約195萬人。

根據國家統計局的數據，2021年全國農民工總量達到2.9251億，其中從事建築業的農民工比重爲19%，數量達到5557萬人，相比2000年增長30倍。

房地產業直接就業人口約1012萬人，比2000年增長約64倍。兩者合計近7000萬人。

如今，從各家地產企業上市公司公告數據來看，“縮編降本”是普遍趨勢。據CRIC統計的64家上市房企員工人數來看，2023年末64家上市房企總人數爲118.6萬人，同比減少6.5%，對比員工人數最高峰2021年，則減少16.6%。

伴隨縮編的，降薪範圍則更加普遍，更有部分企業存在欠薪現象，員工收入預期轉向悲觀。

因此，95後不僅越來越不願意買房，甚至也不願意進入房地產行業工作，地產開發企業都在感慨：留不住年輕人了！

2000年建築業與房地產就業情況統計，資料來源：五次人口普查

在房地產加速時期，產業對GDP和就業的帶動作用非常明顯，2000年時，佔就業人口比例不到1%的房地產，增加值佔GDP的比重已經達到1.86%。

此外，房地產還有一個非常重要，但經常被忽略的作用：拉動地方投資，甚至是地方政府對科技創新的投入。

衆所周知，我國很多城市的發展是投資驅動型，投資的錢從哪裡來？土地出讓金起到了非常重要的作用，也就是俗稱的“土地財政”。

在房地產高峰期，2021年土地出讓金8.7萬億，科技企業扎堆的北上廣深等地區，都是土地出讓金收入“大戶”，像杭州、蘇州、南京、合肥、長沙這些主要二線城市，土地財政依賴度也都徘徊在100%左右。

土地財政依賴度高和土地出讓金收入高的城市畫像，與科創發展快、勇於投入的城市畫像高度重合。

但過熱的房地產是把雙刃劍，陸挺認爲：“放到中國2021年這樣一個背景下，也許可以做一點點類比，我們當時不是要面對高通脹，那時候通脹確實也不低，但是我們那時候是想解決國內的房地產問題。我們可能認爲房地產價格過高，上漲過快，吸收了太多國內的資源。我們那時候也是希望執行一定的產業政策，要讓中國不僅是富起來，還要強起來，我們要花更多的資源，放到核心的硬科技方面，我們要在芯片產業上有所建樹。這樣的背景使得我們在那時候推出了三道和兩道紅線。”

於是，在人口趨勢和政策考量之下，房地產開始下行，從全民買房，轉向對房地產“怯魅”。

房地產市場規模下降之後，也對這些地方政府尋找新的拉動經濟增長點和財政收入來源提出了新的挑戰。與此同時，依靠產業健康發展拉動就業，避免卷向同質化，卷向人效和成本，也是我們面臨的新問題。

同時，這也是“奔三”的95後在虧本賣房、拒絕內卷之後，在即將“而立”的人生階段，不得不重新理解社會經濟運行的新邏輯和新趨勢，也要重新思考，不靠房產投資，如何才能積累家庭財富。