房企的最後一批血條，快供不上了嗎？

近年來，伴隨房地產行情變化，物業開始從“邊角料”變成房企“供血條”的角色。

在多家房企的業務板塊中，物業已是爲數不多、能夠實現盈虧平衡甚至正增長的“優質資產”。

隨之，越來越多物企被迫花式向地產公司輸血。例如恆大物業、鑫苑服務的存款被地產股東暗自融資抵押。

然而，物企也面臨着維持上市地位、地產標籤重、股價低融資難等各種生存問題。物企，作爲房企眼中的“供血包”，物企也開始在回購、分紅等方面“內卷”起來，爭取着最後的生存機會，希望“不斷供”。

高管隱秘交易被扒

上市物企被地產“坑了一把”

在物企獨立發展的當下，高管的日子似乎不那麼好過了。人事換防，成爲過去幾年物企渡劫的註腳，越來越多的高管隱秘交易被扒出。

11日晚間，銀城生活服務（01922.HK）發佈公告，罷免執行董事李春玲，並暫停其總裁職務。

起因是，銀城生活服務接到了一封對李春玲的舉報信。信中稱，2019年-2023年間，李春玲未經董事會批准，促使公司向其發放賬外花紅，每年金額不超過約200萬元。

按此預估，五年時間裡，李春玲或違規收到額外花紅不超過約1000萬元。

總裁剛被舉報，實控人黃清平和財務總監黃雪梅也陷入了指控中，且指控電郵中有一封據稱李春玲提供的函件。

據函件，黃清平被指控挪用公司上市所得款項、唆使黃雪梅挪用公司運營資金、約50萬元個人支出走公司賬等等。

受此影響，銀城生活服務股價盤中跌幅一度超過17%。

類似銀城生活服務這般受地產及高管牽連的上市物企，在過去幾年間並不少見。而上市物企往往需要較長時間來消化物企與地產之間的這筆“糊塗賬”。

2022年11月16日，鑫苑服務（01895.HK）在年末資產審查過程中發現，子公司存置於鄭州銀行、華夏銀行共約4.02億元的定期存款，已被質押，融資款最終輸送給了鑫苑置業。

其後，鑫苑服務開展獨立調查，並將鑫苑置業告上法庭，然而直到一年多後，鑫苑服務獲賠4.3億元。其行政總裁、首席財務官等多位高管因此被辭。

6月12日上午九時，鑫苑服務在停牌了一年半後，纔算正式恢復買賣，重回牌桌。

同樣的還有恆大物業（06666.HK）134億元存款被多名“恆大系”高管聯手操作質押，融資款項被用於恆大集團及相關公司。最終，恆大集團及物業多名高管被辭。

然而，恆大物業的百億損失卻至今沒有着落，股票更是一度淪爲“仙股”。

回購、分紅、換馬甲

物企花樣百出挽人心

儘管地產相關公司及高管侵蝕公司利益之事尚未消化，但爲了“活下去”，銀城生活服務與恆大物業做出了相似的選擇：改頭換面。

5月10日，銀城生活服務方面爲強化獨立品牌公告擬更名爲“瑞森生活服務”。

而在過去一年時間，如銀城生活服務這樣改頭換面、弱化地產關聯方對其發展的影響，成爲了不少物企的選擇。

比如，恆大物業公衆號更名“金碧物業”、旭輝永升服務三年兩次更名“永升服務”（01995.HK），奧園健康變爲“星悅康旅”（03662.HK）、東勝智慧城市服務（00265.HK）擬變爲“港譽智慧城市服務”等等。

物企拋棄地產之“姓”，目的是能夠在品牌上實現“去地產標籤”，減輕地產行業大調整對企業的影響。但僅從已更名物企的股價表現上，效果似乎並不太明顯，後續其對企業品牌及發展的作用，仍有待觀望。

更名之外，部分物企也在試圖通過回購、分紅等“市值管理”的手段，維持其上市地位，向市場展示企業未來發展的更多可能。

6月4日，萬物雲公佈了58億港元物企最大金額回購計劃；6月12日，金科服務公告，公司在香港交易所回購11.10萬股。這已經是自4月18日以來，金科服務披露的第35次回購。

密集的股權回購，一定程度上也使得其股價在金科股份破產重整之際，得以維持橫盤震盪的表現。

此外，德信服務、萬物雲、越秀服務、綠城服務等多家老牌物企也都公佈了回購計劃。

據克而瑞研究院監測數據，2022年，上市物企回購92次，累計回購9919.68萬股，回購金額約3.98億元；2023年上市物企回購259次，累計回購2.91億股，回購金額達10.10億元，均創新高。

分紅同樣是“市值管理”的常用手段。截至2024年5月3日，34家上市物企分紅共計92.21億元，創下了歷史新高（中指研究院）。

掙扎中的資本圍城

上市物企向左還是向右？

有的物企在市值管理的圍城中耗費大量真金白銀“內卷”，而有的物企則選擇離開牌桌，掙脫這場資本遊戲以謀求更多的生存空間。

5月27日，華髮物業服務（00982.HK）發佈公告，宣佈華髮股份境外全資子公司鏵金投資有限公司提出私有化建議，旨在撤銷華髮物業服務的上市地位。

在物企IPO本就困難的當下，華髮物業的反常舉動背後，或許隱藏着上市物企之殤：

股價低、融資難。

中物智庫最新研究顯示，上市物企中高達八成最新收盤價低於首發價格，六成物企收盤價較之折半。市值上，超半數的上市物企市值低於10億港元，而百億以上的上市物企數量也只有7家。

股權籌資活動是公司上市最爲關鍵的目的及優勢，但目前物企PE估值幾乎處於2018年以來的最低水平。這對於上市公司而言，無論是對外融資，亦或是被收併購，都談不上“好時機”。

在此等情況下，華髮物業服務的私有化會否帶來新一輪上市物企的“退市潮”？鳳凰網風財訊將持續跟蹤報道。

“自2014年物業公司開啓上市之路以來，陸續和市場講了兩個故事：第一，社區增值服務，但沒做成，傷了投資人；第二，地產大哥高增長，但大哥斷崖了，大家就都摔地上了。”

萬物雲總裁朱保全在業績會上的這句感悟，成爲了過去十年間物企的真實寫照。

過往，物業管理更多被看作是房地產企業的“附屬品”，是房企開發業務“錦上添花”的存在。它們曾共饗房地產行業最後的盛宴，創下了超50倍PE的畸高估值；也在地產深度調整週期中，被一起拉入房企債務的泥淖，逐漸被資本所拋棄。

當物管企業開始剝離自身地產的標籤，它們的奮力一搏，仍值得關注！