朱辛莊6.2萬/平，2023年的最後機會

這是嚴肅君的第629篇推送

2023年進入倒計時了，嚴肅君回望今年的新房市場，項目的高光時刻，並不多。

但大華·啓宸府，必須算一個。

一是新房企首次進入北京，42中1拿到朱辛莊地塊，大家帶着很高的期待值在等；二是從結果上來看大華確實打了一個漂亮開張秀，開盤基本搶空；

嚴肅君一直強調，銷量一直是檢驗樓市最直接的試金石。

位於昌平朱辛莊大華·啓宸府售賣速度過快，嚴肅君的N個500人置業羣中，好多人甚至都沒搶到心儀戶型。

01

產業是房價的第一靠背

昌平，從熱銷的底層邏輯來說，是距離海淀產業園的距離。

海淀產業價值的核心是中關村科學城，從發展軌跡來看，是逐漸向北擴展的。

從當初的上地、西二旗、後廠村，未來發展向北往永豐、翠湖等區域，甚至輻射到昌平朱辛莊的未來科學城西區。

跟隨產業發展路徑，帶動企業入駐，在海淀西北片區形成互聯網大廠、碼農們的人口紅利。

這也就是，爲什麼昌平的項目，基本會把產品定位鎖定在碼農身上。

按照多年經驗，昌平新房項目，距離海淀各大產業園區越近的，享受到的紅利輻射就越多，房價動力會更足。

佔據產業、距離、交通等優勢的朱辛莊，上能承接海淀產業外溢人羣需求，自身也有產業佈局，這纔是它的大招。

一方面，朱辛莊區域作爲北京自貿試驗區科技創新片區的核心區域，科技創新驅動產業是重中之重；

另一方面，作爲未來科學城西區，目前已經入駐有國家電網、國家能源集團等14家央企下屬的技術研發中心，定位新能源領域開發。

更關鍵的是，目前已有地鐵昌平線、8號線軌道交通，形成雙軌匯聚。大華·啓宸府距離朱辛莊地鐵站500米。

朱辛莊沿着昌平線2站到西二旗，8號線作爲南北大動脈，8站到奧體，沿途北土城站、什剎海站等直接通達瀛海。

已經成熟的生活配套，也給朱辛莊加分很多。TBD萬科廣場700米左右，周邊還有萬達廣場、超級合生匯等商業配套這兩年就會建成運營。

02

朱辛莊指導價漲4000元/平

都把昌平南叫“海淀平替”，朱辛莊板塊屬實是第一梯隊了。

雖然同屬昌平南，但目前也只有朱辛莊能達到首開基本售罄的效果。而沙河高教園、南邵等板塊還做不到。

根據接下來的供地規劃，除了本月20號土拍朱辛莊0022、0027地塊，還有大華·啓宸府旁邊的0029地塊待供應，時間未定。

而朱辛莊0022、0027地塊指導價6.6萬/㎡，直接每平漲了4000元。

這塊住宅地塊，帶着二撥子的一個商業用地，多多少少會擠壓開發商的利潤空間。

之前上車龍湖雲璟、越秀星樾以及大華·啓宸府的買房人，坐地就有升值。

其實指導價上漲本身是普遍現象，但大家依然提出一個問題朱辛莊6.6萬/㎡，值得買嗎？

嚴肅君覺得，就朱辛莊產業、交通、配套和住宅缺口來說，走剛需+小剛改路線，至少去化不成問題。

至於接下來土拍情況，咱們拭目以待~~

03

買入 大華·啓宸府的最後機會

聽嚴肅君N個500人置業羣裡，一位上車了大華·啓宸府的業主說，當天的搖號現場，人烏央烏央的，還有很多站着的。

確實，在北京剛需買房的需求依然在。只是現在，大家更願意，買性價比的。

大華·啓宸府還有極少量剩餘房源可以撿漏：包括建面約108㎡和約116㎡的戶型。

先來看看具體項目，整個地塊規劃6棟樓，全部南北佈局，還是有一個大約2000㎡的中央園景。

不愧是南方房企，對南北通透感的把握還是不錯的~

先來看看108平三居，全明格局南北通透，南向三面寬10.2米，贈送有3個飄窗~

餐客廚一體，廚房U型設計，南向主臥套間配置乾溼分離衛生間，而且還明衛，這點很加分。

面寬均好，沒有爲了客廳的大面寬而犧牲臥室尺寸，整體分配兼顧居住舒適度。

再看看最大戶型約116平三居，南向三面寬，遵從客廳面寬更大，達5米~~

進門有獨立的玄關櫃，餐客廚一體，廚房U型設計。

尤其實現了主臥南北通透，從獨立衣帽間再到乾溼分離衛生間，有點子高端套間的標準了。

而且在精裝上，大華還提高了產品配置，大金-中央空調+新風、洗碗機和智能馬桶四大件，統統有了。

如果能接受大華·啓宸府兩種撿漏戶型的，嚴肅君還是建議能買盡買。如果說等新地塊的，100平米的房子得接受至少高出40萬的預算來買。

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