重要信號！海口掛出了3年來最大的一塊市場化住宅用地！
自2019年11月仁恆和萬華拿下江東600畝住宅用地後，三年多時間裡，海口土地市場就再沒有出現多單幅超過200畝的大體量住宅用地了。
3月29日，海口掛出了3年多來最大的一幅住宅用地，253畝！座標依然是江東新區。
先分析下供地各項參數：
位於江東新區起步區南片區，也就是目前江東CBD地段；江東總部經濟區對面，隔着一條江東大道，西側靠近溼地公園，缺點是距離江東主幹道有一定距離；
總面積16.8萬方土地面積；
用途主要包含中小學用地，佔比15%，大概是38畝；市場化住宅用地佔比85%，大概爲215畝，純粹看住宅用地面積，也是3年多來最大的單幅；
容積率都爲1.65，總建築面積預計達到27.87萬方，後期將會是個大體量的低密度小區；
價格方面起始價11.4億元，摺合起始樓面價只有4104元/平米！低於萬華和仁恆2019年拿地樓面價6000+的水平，但考慮到有4.1萬方的中小學配套要建，起始樓面價的價格優勢也不太明顯。
也釋放了幾點信號：
·海口開始加速供地模式，尤其在市場化商品宅地方面，正在開閘。2018年海南自由貿易港建設以來，海口收縮住宅用地的供應：
2020年全年海口市場化商品住宅用地成交211畝；
2021年全年海口僅成交38畝市場化商品住宅用地；
2022年全年海口成交市場化商品住宅用地爲485畝。
市場端反應與2018年之前反差明顯，但也看出海口逐漸加大市場宅地供應的信號。
2022年6月，海口成交了2020年來最大的市場化住宅用地：海口西海岸一宗二次掛牌的95.26畝市場化商品住房用地，被大華集團旗下的海南華蕃投資有限公司，以底價144026.5503萬元的價格順利接下，成交樓面價約6999.99元/㎡。
2022年10月，掛牌了海口海口市金沙灣片區XY0103016、XY0103017地塊，合計175畝市場化宅地，起始價164872.04萬元，起始樓面價約5635.53元/㎡。本來這塊土地，是近3年來最大一宗市場宅地，但最終流拍，重新分割再掛。
從去年的90畝西海岸南片區的市場化住宅用地，到近日掛牌的253畝市場化住宅用地。座標從西海岸片區，轉向江東新區。價格和區域乃至市場都在發生變化，但一則信號不變：
海口正在加大市場化住宅用地的供應量！
“2023年的海口供地計劃”也正在佐證這一信號：2023年海口擬供應市場化的商品住宅用地2092畝，創下近幾年的擬供應的市場化商品住宅用地的新高！
另一則信號是：
·江東依然是當前海口住宅市場上的“最大糧倉”！
今年一季度，海口的土地供應和成交集中在江東新區，而上週公佈的“海口2023年供地計劃”中顯示，海口全年計劃的2092畝市場化商品住宅用地中，江東片區佔比55%！
達到1157畝！
這也意味着，未來海口住宅市場的供應將集中在江東片區。“海口向東”的城市開發新景象正在加速。
這也反應了海口未來的城市開發路徑，當主城區和西海岸土地開發接近飽和後，大量的土地供應，也只能出現在新開發的江東片區。
在海口的2035遠景規劃裡，江東將達到85萬級人口規模，一座接近百萬級人口的新區，也需要大量的土地供應。
未來一段時間，我們對海口土地市場的關注度，可能要繼續聚焦向江東片區了！
附：海口市自然資源和規劃局
國有建設用地使用權掛牌出讓公告
經 海口市人民政府 批准， 海口市自然資源和規劃局 決定以掛牌方式出讓1幅地塊的國有建設用地使用權。現將有關事項公告如下：
一、地塊的基本情況和規劃指標要求
（一）基本情況和主要規劃指標。
地塊名稱
宗地坐落
總面積(平方米)
用途
混合比例(%)
面積(平方米)
使用年限(年)
容積率
建築密度(%)
綠地率（%)
建築限高(米)
起始價(萬元)
競買保證金(萬元)
海口市江東新區起步區南片區JDQBN-A03-A地塊
海口市江東新區起步區南片區JDQBN-A03-A地塊
中小學用地
15.0
50.0
≤1.65
≤30
≥35
80
城鎮住宅用地 (市場化商品住房)
85.0
70.0
≤1.65
≤30
≥35
80
其他規劃控制條件：該地塊配建一處社區服務中心，包含社區服務站建築面積不小於1000平方米，文化活動站建築面積不小於1000平方米，老年人日間照料中心建築面積不小於500平方米等功能；配建一處社區衛生服務站；配建學校及內部協調性道路，並無償移交海口江東新區管理局，具體按照江東新區相關規劃及海江東局函〔2023〕481號文規劃條件執行。
（二）宗地淨地情況：
目前地塊安置補償落實到位、地上附着物已清表、土地權利清晰、無法律經濟糾紛、土壤無污染，具備動工開發必需的條件。
二、本次掛牌出讓設有底價，按照出價最高且不低於底價者得的原則確定競得人。三、開發建設要求
（一）按照《海南省建設用地出讓控制指標（試行）》有關規定，該地塊設定出讓控制指標，具體如下：
地塊名稱
擬建項目所屬產業
投資強度（萬元/畝）
年度產值（萬元/畝）
年度稅收（萬元/畝）
達產年限（年）
海口市江東新區起步區南片區JDQBN-A03-A地塊
用於開發建設市場化商品住房（配建協調性道路、學校）項目
不低於400
其他准入條件：
以上控制指標按規定列入《海南省產業項目發展和用地准入協議》，競得人須與海口江東新區管理局簽訂《海南省產業項目發展和用地准入協議》，並嚴格按照協議約定內容進行開發建設，否則將承擔相關違約責任。
（二）其他開發建設要求：
1.掛牌成交後，土地競買保證金自動轉作爲出讓地塊的土地出讓金，土地出讓金按《國有建設用地使用權出讓合同》的約定支付。合同定金爲成交價的10%。2.競買人競得土地後，應當與掛牌人簽訂《掛牌成交確認書》，並在5個工作日內與掛牌人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》之日起15日內一次性付清全部土地出讓價款。3.本次掛牌宗地用於開發建設市場化商品住房（配建協調性道路、學校）項目。4.本宗地按現狀出讓。5.該宗地項目根據《海南省商品住宅全裝修管理辦法（試行）》的規定採用全裝修方式交房，並採用裝配式方式建造，具體按照我省裝配式建築有關規定及海口市住房和城鄉建設局具體要求執行。同時，該宗地擬建項目應按海口江東新區管理局要求實行綠色低碳建設，具體生態低碳指標詳見該宗地產業發展和用地准入協議所附的“海口江東新區地塊生態低碳指標”和“設計導則”。6.本項目按《商品房銷售管理辦法》（原建設部令第88號），執行現房銷售制度。7.根據海口江東新區管理局提供的土地出讓監管協議及產業用地准入協議，該地塊配建學校和內部協調性道路，具體按照海口江東新區管理局規劃設計要求建設，配建的協調性道路總投資額最低不少於13605萬元，學校總投資額最低不少於38407萬元，協調性道路、學校的實際總投資額以竣工結算額爲準，實際總投資額（竣工決算額）低於約定投資額的，土地競得人須捐獻同等價值教學設施設備補足差額部分。協調性道路、學校的竣工驗收，按照《江東新區房屋建築和市政基礎設施工程項目竣工聯合驗收流程（辦事指南）》要求辦理。學校和道路須在項目整體竣工驗收前完成建設並通過驗收，且須在竣工驗收通過後12個月內完成分割手續，並將不動產產權無償移交給海口江東新區管理局，由其統一管理使用。不動產權辦理轉移登記產生的稅費等費用全部由土地競得人承擔。學校、協調性道路配建及移交要求具體按照土地出讓監管協議及產業用地准入協議執行。8.該地塊配建一處社區服務中心，包含社區服務站建築面積不小於1000平方米，文化活動站建築面積不小於1000平方米，老年人日間照料中心建築面積不小於500平方米等功能。配建一處社區衛生服務站。配建設施應與首期建設項目同步建設，同步驗收，竣工驗收合格後無償移交海口江東新區管理局。9.土地競得人在摘地後10日內，按照《海口市江東新區建設工程施工圍擋標準化建議》完成地塊四周圍擋工作。10.競得土地後1個月內，土地競得人應完成項目推進專班或專業推進團隊的組建，項目推進專班/團隊應在海口有固定的辦公地點，並派駐至少一名專職高級項目經理。11.爲促進項目按本協議約定時間開工，項目應於簽訂《國有土地使用權出讓合同》後 3 個月內按照海口江東新區管理局規劃和審批部門要求完成建築概念性比選方案初稿編制送審。12.根據海口江東新區管理局提供的准入協議，項目達產時，本宗土地在約定達產時間內的固定資產投資總額不低於101380萬元人民幣（用地投資強度不低於400萬元/畝，不含土地價款及有關稅費），以上控制指標按規定列入《產業項目發展和用地准入協議》，屬於協議內容的組成部分。土地競買人在競得土地後3個工作日內須與海口江東新區管理局簽訂《產業項目發展和用地准入協議》《江東新區JDQBN-A03-A地塊國有建設用地使用權出讓監管協議》，並嚴格按照《產業項目發展和用地准入協議》《江東新區JDQBN-A03-A地塊國有建設用地使用權出讓監管協議》約定內容進行開發建設，否則將承擔相關違約責任。13.土地使用權未達到法定轉讓條件的，土地競得人出資比例結構、項目公司股權結構未經海口市人民政府批准不得發生變動。14.本次掛牌出讓國有建設用地已具備開發建設條件。競得人應在按現狀交地後3個月內取得施工許可證並開工，動工後18個月內竣工。自竣工之日起6個月內達產。涉及土地閒置處置問題按照《海南自由貿易港閒置土地處置若干規定》有關規定執行。水務、綠化、市容、衛生、環境保護、消防安全、交通管理等的設計施工，應符合國家、海南省和海口市的有關管理規定。15.稅金由競得人按稅法規定交納，掛牌交易服務費按規定收取。16.受讓人憑土地出讓金髮票及完稅證明等材料辦理土地登記手續。
四、競買申請
（一）競買人資格。
1.凡在中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織（法律法規另有規定的除外），均可申請參加競買（注：失信被執行人不得參加本次競買）。本次掛牌不接受聯合申請。具有下列行爲的法人、自然人和其他組織，不得申請競買：（1）在海口市行政轄區內因自身原因造成土地閒置的。（2）在海口市行政轄區內拖欠土地出讓金、違約金、利息等行爲的。（3）根據《海南省自然資源和規劃廳關於加強土地供應競買人資格審覈的通知》（瓊自然資函〔2020〕1753號）文件規定，原非法佔地、違法建設行爲人。2.申請人擬成立項目公司或全資子公司進行開發建設的，應在競買申請書中明確項目公司或全資子公司的出資構成、成立時間等內容，申請人在項目公司出資比例不得低於50%（不含50%），由項目公司或全資子公司與海口市自然資源和規劃局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，辦理土地使用權登記手續。
（二）交易資料獲取方式。
本次掛牌出讓的詳細信息和具體要求，見掛牌出讓手冊及其他相關文件。手冊和文件可從海南省建設用地使用權和礦業權網上交易系統（以下簡稱網上交易系統，網址：http://lr.hainan.gov.cn:9002）查看和打印。
（三）競買申請方式。
有意向的競買人可登錄網上交易系統提交競買申請，按要求上傳競買申請文件。本次交易不接受電話、郵寄、書面、口頭等其他形式的申請。
競買申請時間： 2023年03月29日09時00分 至 2023年05月08日16時00分 （以網上交易系統服務器時間爲準，下同）。
（四）競買保證金。
競買人在網上交易系統提交競買申請時，須按照掛牌出讓手冊的有關規定足額繳存競買保證金或使用銀行保函方式提供競買保證金。繳存競買保證金的，應在網上交易系統上選定一家銀行，系統將自動生成唯一的隨機競買保證金賬號，保證金繳存銀行一經選定不能更改，保證金到賬時間以銀行信息系統入賬時間爲準；繳存的競買保證金幣種爲人民幣，不接受外幣，且不屬於銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金所得，並出具承諾。使用銀行保函方式提供土地競買保證金的，競買人應向銀行申請開立《土地競買保證金保函》，紙質保函由銀行將原件密封后直接指定專人送達或通過郵政特快專遞寄送給出讓人指定地點由指定聯繫人簽收，需在競買保證金到賬截止時間前2個工作日送達。競買人應審慎注意。
競買保證金到賬截止時間爲： 2023年05月08日16時00分 。
（五）資格確認。
競買資格審覈開始後，出讓人在2個工作日內、資格審覈截止時間前完成競買申請文件審覈。競買人提交競買申請時應充分考慮網上交易活動的競買資格審覈時效，並進行審慎注意。
競買人的競買申請文件審覈通過，且競買保證金已按要求交納的，網上交易系統自動發放《競買資格確認書》，確認其獲得競買資格。
競買資格審覈時間： 2023年04月21日09時00分 至 2023年05月10日12時00分 。
五、掛牌報價時間及網址
（一）掛牌報價時間爲： 2023年04月21日09時00分 至 2023年05月10日16時00分
（二）掛牌網址：網上交易系統（http://lr.hainan.gov.cn:9002/）。
（三）網上掛牌報價時間截止時，無競買人報價，掛牌活動自動結束；有競買人報價，網上交易系統限時5分鐘在線詢問，有競買人在此規定時限內表示願意參與網上限時競價的，系統自動進入網上限時競價程序，以競價方式確定競得人。
六、其他需要公告的事項
七、風險提示
（一）瀏覽器請使用IE11，其他瀏覽器可能會對網上交易操作有影響，競買人在競買前仔細檢查自己電腦和網絡運行環境。網上競買申請、資格審覈、報價競價程序按網上交易系統預先設定的程序運行，競買人應先到網上交易模擬系統練習，熟悉網上交易的操作流程、方法。由於操作不熟練引起的後果由競買人自行承擔。
（二）競買人持CA數字證書實名登錄網上交易系統進行相關操作，系統註冊及證書辦理詳見《海南省建設用地使用權和礦業權網上交易系統用戶手冊》。競買人應妥善保管CA數字證書，競買人通過網上交易系統實施的任何行爲，均視爲競買人自身行爲或法定代表人合法授權的行爲，該行爲的法律後果由競買人自行承擔。
（三）競買人應當仔細閱讀並熟知交易規則和有關文件後，參加網上交易活動。競買申請一經提交，即視爲競買人對交易規則、出讓須知、建設用地使用權信息和使用條件、建設用地使用權現狀和可能存在的風險提示等無異議並完全接受。
（四）競買人應該謹慎報價，報價一經系統接受將即時公佈，不得修改或者撤回。競買人應儘量避免在競價截止時間前最後1分鐘內進行競買報價，以免因網絡延遲等造成網上交易系統無法接受導致報價無效，出讓人對此不承擔任何責任。
（五）因競買人使用的計算機遭遇網絡堵塞、病毒入侵、硬件故障或者損毀、遺失數字證書，遺忘或者泄露密碼等原因，導致不能正常登錄網上交易系統或進行申請、報價競價等結果的，其後果由競買人自行承擔。
八、諮詢方式
（一）交易業務諮詢。
聯 系 人： 李女士 陳女士 黃先生 。
聯繫電話： 0898-68531700 。
查詢網址：http://zw.hainan.gov.cn/ggzy/、http://lr.hainan.gov.cn、http://lr.hainan.gov.cn:9002/。
（二）CA證書辦理諮詢。
辦理機構：海南省數字認證中心。
辦理地址：海口市國貿大廈c座b棟一樓海南省數字證書認證中心、三亞市政務服務中心16、17號窗口。
諮詢電話：0898-66668096、66664947。
證書驅動下載網址：www.hndca.com。
（三）數字證書綁定諮詢。
辦理機構：海南省土地 儲備整理交易中心。
辦理地址：海南省海口市美蘭區五指山南路3號。
諮詢電話：0898-65236087。
數字證書辦理及綁定具體事宜，可查看網上交易系統“資料下載”欄目《海南省建設用地使用權和礦業權網上交易系統CA數字證書辦理及綁定指南》。
海口市自然資源和規劃局
2023年03月29日
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